Etat des lieux de sortie : usure normale du logement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 mars 2023 .
Temps de lecture : 5 min

Les éventuelles dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie peuvent engager la responsabilité du locataire. Le bailleur ne peut, en revanche, pas lui reprocher l’usure due à la vétusté naturelle du logis et de ses meubles. Il est donc essentiel de bien faire la distinction ! Ci-dessous l’essentiel à retenir sur la notion d’usure normale en assurance habitation.

Qu’est-ce que l’usure normale d’un logement ?

L’usure normale est une altération du logement ou de ses meubles pouvant s’expliquer par leur état de vétusté.

La notion, fondamentale pour les relations entre le locataire et le bailleur, a bénéficié d’un encadrement plus précis avec la parution du décret du 30 mars 2016. Ce texte réglementaire définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Les dégâts locatifs incombant au locataire et les dégradations dues au simple effet de la vétusté peuvent bien sûr donner lieu à une appréciation au cas par cas. En règle générale, il ne sera toutefois pas tenu rigueur aux occupants des lieux :

• Des peintures et revêtements légèrement jaunis – sauf si le vieillissement précoce de ces éléments est dû au comportement du locataire, par exemple en cas de tabagisme intense ;
• Des papiers-peints décollés suite à l’assèchement de la colle ou en raison de l’humidité ;
• D’un revêtement de sol ou d’un parquet usé, présentant des irrégularités ou des crevasses.

Les dégradations résultant de l’usure naturelle du bâti ou des équipements mentionnés dans l’état des lieux ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. Il n’a donc pas à prendre à sa charge le coût de la remise en état du logement. Elles ne nécessitent pas non plus l’activation des garanties de son assurance habitation.

Bon à savoir : Usure d’un appartement et caution
Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations non explicables par rapport aux constatations de l’état des lieux d’entrée, la restitution du dépôt de garantie peut être compromise. Le propriétaire-bailleur peut, en effet, mettre les réparations à la charge du locataire, en déduisant la somme nécessaire sur le dépôt.

En quoi consistent les dégradations locatives ?

Les « dégradations » ou « détériorations » s’opposent à l’usure normale. Elles sont explicables par un mauvais entretien du logement et par la négligence du locataire. Ce dernier peut donc être tenu pour responsable des dégradations si ces dernières sont apparues après la remise des clés et ne sont pas imputables à la vétusté.

Il peut s’agir :

• D’un mur embouti ou défoncé ;
• D’une moquette non entretenue et largement tachée ;
• D’un papier peint déchiré ;
• D’un parquet rayé suite au déplacement peu précautionneux d’un meuble ;
• D’une ampoule cassée et non remplacée…

Ces dégâts incombent au locataire, au titre de son obligation de réaliser régulièrement des travaux d’entretien. À défaut, il est tenu de rembourser le montant des dégâts.

Locataire ou propriétaire : qui doit procéder aux travaux nécessaires ?

Il est préférable pour tout le monde de ne pas attendre la sortie du locataire et l’état des lieux pour constater un dégât des eaux ou encore la dégradation des appareils sanitaires ! Les deux parties ayant procédé à la signature du bail ont une responsabilité conjointe pour assurer le bon état du logement et effectuer les réparations qui s’imposent.

Pour le locataire : l’entretien courant et les menues réparations

Le locataire doit restituer au bailleur un logement dans le même état qu’à son arrivée, sous réserve des dégradations dues à la vétusté. Il lui appartient donc de procéder d’initiative et sans délai à toutes les « réparations locatives » ou « petites réparations » définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cela inclut, par exemple :

• Le changement des joints usés dans la salle de bain ;
• Le cirage du parquet ;
• Le shampouinage de la moquette ;
• Le rebouchage des trous destinés à fixer des meubles ou des décorations ;
• Le graissage des gonds des portes et fenêtres ;
• Le nettoyage des dépôts de calcaire dans l’évier ;
• Le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée, VMC…).

Au-delà de ces tâches relevant de l’entretien courant du logement, le locataire a naturellement la charge de réparer lui-même les détériorations commises par accident ou par négligence. En procédant à ces travaux de remise en état avant la fin du bail, il s’évitera bien des problèmes lors de l’état des lieux !

Pour le propriétaire : les gros travaux et ceux résultant de l’usure naturelle

Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire la réalisation des travaux et réparations concernant un élément usé naturellement par le temps. Il devra procéder lui-même à leur financement et à leur réalisation. Pour rappel, un propriétaire négligent peut être mis en cause si la vétusté croissante de l’habitation remet en cause sa qualité de logement décent.

Si le locataire constate une vétusté anormale de certains éléments, il est en droit de saisir le propriétaire du problème par lettre recommandée avec accusé de réception. À défaut d’accord ou de solution, le locataire peut ensuite saisir la commission départementale de conciliation.

Usure normale : comment éviter les désaccords ?

Il peut être parfois difficile d’apprécier la différence entre une dégradation et une usure normale. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il est possible – mais pas obligatoire – d’annexer au contrat de bail une grille de vétusté. Ce document, dont de nombreux modèles peuvent être trouvés en ligne, précise notamment :

• La durée de vie théorique de chaque élément ou équipement du logement ;
• Le délai de franchise, pendant lequel la vétusté n’a pas encore commencé à détériorer cet élément ;
• Le taux d’abattement annuel, évaluant l’usure moyenne chaque année ;
• La part résiduelle, correspondant au reliquat du coût global pouvant incomber au locataire.

L’usure normale en location permet de déterminer les dégradations ne relevant pas de la responsabilité du locataire, mais du simple écoulement du temps. N’hésitez pas à joindre des photographies à l’état des lieux d’entrée : vous pourrez comparer plus aisément à la sortie et apprécier si la vétusté est seule en cause.