État des lieux de sortie : usure normale ou dégradation, comment faire la différence ?

Écrit par LEROUX Élisa . Mis à jour le 15 juin 2026 .
Temps de lecture : 9 min

Au moment de quitter un logement, la répartition des frais de remise en état fait partie des principales sources de conflit entre bailleur et locataire. Pour cause, entre l'usure normale du temps et les dégradations accidentelles, la frontière est parfois floue. D'où l’importance de savoir distinguer ces deux notions pour protéger vos droits et sécuriser la restitution de votre dépôt de garantie.

Meilleurtaux fait le point et vous aide à trouver une assurance habitation adaptée pour prévenir les litiges.

Comment votre assurance habitation peut-elle vous accompagner en cas de litige à la suite d'un état des lieux ?

Un désaccord sur l’état des lieux, qu’il soit lié ou non à une question d'usure normale en location, peut rapidement entraîner des frais imprévus ou des démarches longues entre locataire et propriétaire. Certaines assurances habitation proposent des garanties d’accompagnement juridique, utiles en cas de contestation sur une retenue de dépôt de garantie ou sur des dégradations contestées.

Avec Meilleurtaux, il est possible de comparer les assurances habitation intégrant ce type de protection, afin de choisir un contrat adapté non seulement aux risques du logement, mais aussi aux situations de litige locatif.

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Profil Locataire Propriétaire non occupant Propriétaire occupant

Type de logement Appartement Maison

Assureur

Garanties

Tarif (à partir de)

Offre

Luko by Allianz Direct

Bris de vitres

En option

Dommages électriques

En option

Vol

En option

Incendie / Dégâts des eaux

Inclus

31 € / an

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31 € / an

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EURO-ASSURANCE

Bris de vitres

Non inclus

Dommages électriques

En option

Vol

Non inclus

Incendie / Dégâts des eaux

Inclus

33 € / an

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33 € / an

Je compare

Assuréo

Incendie / Dégâts des eaux

Inclus

Vol

Inclus

Dommages électriques

En option

Bris de vitres

Non inclus

34 € / an

Je compare

34 € / an

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Otherwise

Incendie / Dégâts des eaux

Inclus

Vol

En option

Dommages électriques

En option

Bris de vitres

En option

35 € / an

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35 € / an

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Lovys

Incendie / Dégâts des eaux

Inclus

Vol

En option

Dommages électriques

En option

Bris de vitres

En option

36 € / an

Je compare

36 € / an

Je compare

Dernière mise à jour des offres le 16/06/2026. Étude des tarifs les plus bas proposés par nos assureurs partenaires sur la période du 08/06/2026 au 14/06/2026. Les tarifs affichés sont ceux d'un locataire, propriétaire ou PNO habitant un appartement ou maison en France, tous niveaux de garanties confondus.

Qu'est-ce que l'usure normale d'un logement ?

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit le terme « usure naturelle », aussi appelée « usure normale » ou « vétusté », comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Concrètement, on parle donc d'usure normale dans ce type de situations, par exemple :

• si les peintures apparaissent passées ou ternies sous l'effet du temps,
• si les papiers peints se décollent sous l'effet du dessèchement de la colle lié au temps,
• si le parquet ou le revêtement de sols présente des marques d'usure, des irrégularités ou de légers craquements qui ne sont pas liés à un usage anormal.

Qui paie quoi ? Les règles entre locataire et propriétaire

La répartition des responsabilités dépend de la nature des réparations : entretien courant, dégradation ou vétusté.

La distinction entre ces différentes notions permet de comprendre ce qui peut être imputé au locataire ou au propriétaire.

Ce que le locataire doit entretenir

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 encadre et définit les réparations locatives comme des « travaux d’entretien courant » et « menues réparations » à la charge du locataire.

Cela inclut notamment :

• Le remplacement des joints de robinetterie ou de douche.
• L’entretien des sols (cirage du parquet, raccords des revêtements).
• Le rebouchage des petits trous dans les murs.
• Le graissage des gonds, charnières et serrures.
• Le remplacement des ampoules, interrupteurs et prises de courant.
• Le détartrage des équipements sanitaires (évier, robinetterie, douche).
• L’entretien courant des équipements de ventilation ou de chauffage individuel.
• Le ramonage des conduits (chaudière, cheminée, VMC).

Ces obligations relèvent de l’usage normal du logement et visent à maintenir les équipements en bon état entre deux états des lieux.

Ce qui revient au propriétaire

Conformément à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dommages résultant de l’usure normale sont à la charge du propriétaire, y compris lorsqu’ils figurent sur la liste des réparations locatives.

Le bailleur doit par ailleurs garantir un logement en bon état d’usage et assurer les réparations importantes pendant toute la durée de la location.

Dans ce cadre, il prend également en charge :

• Les grosses réparations structurelles (toiture, murs porteurs, réseaux principaux).
• Le remplacement des équipements arrivés en fin de vie.
• Les interventions nécessaires lorsque l’usure rend un équipement inutilisable sans remplacement.

Un logement qui ne répond plus aux critères de décence engage la responsabilité du propriétaire, notamment en cas de dégradation non traitée ou d’équipement obsolète non remplacé.

Attention cependant : les obligations du propriétaire ne sont pas applicables dès lors que ces actes sont rendus nécessaires par la faute du locataire.

De plus, selon le numéro 167 du bulletin d’information statistique Infostat Justice relatif aux contentieux liés au logement, en cas de recours judiciaire, le juge donne raison (au moins partiellement) au demandeur dans près de 9 cas sur 10.

La grille de vétusté : un outil pour éviter les litiges

Depuis la loi ALUR de 2014, le locataire est en droit de demander qu'une grille de vétusté soit annexée au contrat de location. Elle n'est pas obligatoire, mais reste fortement recommandée pour objectiver les discussions lors de l'état des lieux de sortie, notamment si une réparation ou un remplacement est nécessaire.

Elle sert également de base pour déterminer si la détérioration des éléments est causée par l’usure normale ou par un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

Attention : la grille utilisée doit obligatoirement provenir d'un accord collectif de location conclu en Commission nationale de concertation (CNC).

Pour chaque équipement, elle précise :

• La durée de vie théorique.
• Le délai de franchise (période pendant laquelle il est considéré que l’équipement n’a pas commencé à se détériorer).
• Le taux d'abattement annuel.
• La part résiduelle à la charge du locataire au-delà de la durée de vie théorique.

Prenons un exemple concret. Les peintures ont été refaites à l’entrée du locataire. Si celui-ci a habité le bien durant 6 ans, pour calculer la vétusté, une franchise d’un an et un taux d’abattement de 15% par an, équivalant à la perte de valeur estimée, sont appliqués : l’usure retenue est de 60%.

Le locataire ne supporte donc que 40% du coût de remise en état en cas de dégradations constatées.

Quelques taux d'abattement annuel courants fixés par les accords CNC :

• Peintures et papiers peints : 15% par an.
• Revêtements de sol : variable selon matériaux (moquette 15%, parquet 5%).
• Carrelage, faïence : 5%.
• Appareils sanitaires : 5%.

Le propriétaire doit obligatoirement justifier toute retenue sur le dépôt de garantie par des devis ou factures, et l'état des lieux d’entrée permettant d'établir l'état initial.

Bon à savoir : dépôt de garantie Si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations allant au-delà de la vétusté normale, le propriétaire peut déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. En revanche, une retenue sur simple usure normale est abusive et contestable.

En cas de désaccord : les recours possibles

Si locataire et propriétaire ne s'entendent pas sur l'origine d'une dégradation, plusieurs solutions existent :

• Démarche amiable : par courrier recommandé avec accusé de réception, le locataire peut contester une retenue abusive et en demander la restitution.
• Commission départementale de conciliation : la saisine de cette instance, composée de représentants des bailleurs et des locataires, est gratuite. Elle permet de tenter de trouver un accord, avant le recours au tribunal.
• Tribunal judiciaire : dernier recours si aucune solution amiable n'aboutit.

Le locataire peut aussi signaler à son propriétaire une vétusté anormale nécessitant une intervention, par lettre recommandée. Si aucune réponse satisfaisante n'est apportée, la commission de conciliation peut, là aussi, être saisie.

FAQ : vos questions fréquentes sur l’usure normale en location

Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie pour de la peinture jaunie ?

Non, sauf si le jaunissement résulte d’un usage anormal du logement imputable au locataire (par exemple, un tabagisme intensif qui aurait accéléré la dégradation). À défaut, une peinture passée relève de la vétusté, définie comme l’usure normale liée au temps et à l’usage. Dans ce cas, aucune retenue sur le dépôt de garantie n’est justifiée, dès lors que l’état des lieux ne met pas en évidence une dégradation imputable au locataire.

Que faire si le propriétaire effectue des retenues abusives sur le dépôt de garantie ?

Toute retenue doit être justifiée par des éléments probants : état des lieux comparatif, devis ou factures. À défaut, elle peut être contestée. Le locataire peut adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d’échec, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, puis le tribunal judiciaire en dernier recours. Le bailleur reste tenu de respecter les délais légaux de restitution.

Le locataire peut-il exiger que le propriétaire fasse des travaux ?

Oui, pour ceux qui lui incombent, c’est-à-dire lorsqu’ils ne sont pas considérés comme des réparations locatives. Le bailleur est en effet tenu d’assurer l’entretien et le maintien en état du logement au titre de son obligation légale (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). La demande doit être formalisée par écrit, idéalement en recommandé avec accusé de réception. Dans un second temps, il peut également le mettre en demeure d'exécuter ses obligations, puis saisir la commission départementale de conciliation (CDC) si aucun accord n’est trouvé ou en l’absence de réponse.

Comment éviter les désaccords lors de l'état des lieux de sortie ?

La prévention repose sur la comparaison objective entre états des lieux d’entrée et de sortie. Un document précis, idéalement complété de photos, limite les contestations. Les réparations locatives doivent être effectuées avant la restitution du logement. L’usage d’une grille de vétusté permet d’objectiver l’usure normale. En cas de litige, les justificatifs (état des lieux, preuves d’entretien) sont déterminants pour établir la responsabilité de chaque partie.