État des lieux d’entrée : que vérifier ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 28 mars 2023 .
Temps de lecture : 5 min

La remise des clés à un nouveau locataire s’accompagne normalement de la réalisation d’un état des lieux d’entrée. Ce document indispensable conduit le bailleur et le locataire à effectuer un dernier tour d’inspection du logement après la signature du bail. Les constatations réalisées seront déterminantes en cas de litige à la sortie du locataire ! L’essentiel à retenir.

Pourquoi établir un état des lieux ?

Depuis la loi ALUR de 2014, l’état des lieux est un document à joindre au contrat de location après sa signature. Paradoxalement, il ne constitue pourtant pas une obligation légale. Un contrat de bail reste, en effet, valable si l’état des lieux n’a pas été effectué par refus du propriétaire ou locataire, ou par simple négligence de l’un ou de l’autre.

Réaliser un état des lieux contradictoire est cependant une précaution quasiment indispensable. La comparaison entre le document établi à l’entrée et l’état des lieux de sortie permet de constater l’état du logement et les éventuelles dégradations. Certaines dégradations relevées à l'état de sortie peuvent toutefois être dues à l'usure normale de l'appartement. Les dommages n’ayant pas donné lieu à des réparations locatives pourront alors faire l’objet d’un prélèvement sur le dépôt de garantie du locataire avant sa restitution.

L’état des lieux est toujours réalisé en deux exemplaires : l’un est remis au locataire et l’autre au propriétaire-bailleur. Selon les cas, il peut être rédigé :

• À l’amiable, entre le propriétaire et le locataire ou avec l’assistance d’un agent immobilier ;
• Par huissier de justice, notamment en cas de désaccord ou absence de dialogue entre les deux parties.

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Vous craignez de commettre une erreur ou de négliger un aspect important lors de l’inspection de chaque pièce ? Un modèle d’état des lieux peut être facilement téléchargé depuis Internet. Il ne vous restera plus qu’à suivre le canevas et à renseigner chaque champ pertinent du formulaire.

Quelles sont les mentions obligatoires dans un état des lieux ?

Qu’il s’agisse d’un logement en bon état ou non, chaque entrée dans les lieux doit donner lieu à la rédaction d’un état en bonne et due forme.

Depuis le 1^er juin 2016, la loi définit les différentes mentions obligatoires devant apparaître dans le document. Cela inclut :

• Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
• La date de réalisation de l’état des lieux ;
• L’adresse exacte du logement (préciser le numéro d’appartement le cas échéant) ;
• Les identités du propriétaire et du locataire, ainsi que l’adresse ou siège social du propriétaire ;
• Le cas échéant, l’identité du mandataire chargé de l’état des lieux (agence immobilière) ;
• Les relevés de compteurs d’eau et d’énergie si le mode de facturation des charges locatives n’est pas au forfait ;
• L’inventaire des clés et autres moyens d’accès au logement ;
• La signature des parties ou mandataires.

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La loi ne rentre pas dans le détail concernant les constatations à effectuer pièce par pièce. Elle précise simplement de vérifier le bon état et détecter les éventuelles dégradations concernant :

• Les revêtements de sol ;
• Les murs et plafonds ;
• Les équipements et éléments du logement.

Bon à savoir : est-il possible de modifier un état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée peut être modifié à la demande du locataire dans un délai de 10 jours calendaires à compter de la date de sa rédaction. Cela permet d’ajouter des réserves sur des défauts ou vices cachés lors de la première visite.

Concernant les éléments de chauffage n’ayant pu être testés, ce délai est prolongé jusqu’au premier mois de la période suivante de chauffe.

Comment faire un état des lieux sans rien oublier ?

Il n’existe pas de formalisme imposé pour un état des lieux, dans la mesure où l’ensemble des informations obligatoires figurent bien sur le document. Le propriétaire peut opter :

• Pour un document unique intégrant deux colonnes, l’une pour l’entrée dans les lieux et l’autre pour la sortie et la fin du bail ;
• Pour deux documents distincts ayant une présentation similaire pour en faciliter la relecture.

Au-delà de la qualité formelle du document, il est surtout important de compter sur votre propre sens de l’organisation ! Voici quelques conseils qui vous aideront à procéder avec méthode :

• Procédez pièce par pièce. Ne vous baladez pas inutilement dans le logement tant que vous n’avez pas terminé d’inspecter la pièce précédente, pour ne pas distraire votre attention.
• Faites le tour de chaque pièce toujours dans le même sens. Il est, par exemple, recommandé de procéder dans le sens des aiguilles d’une montre.
• La même technique est valable dans le sens de la hauteur. Vous pouvez partir du revêtement de sol pour ensuite examiner les murs et enfin le plafond.
• Testez et actionnez toutes les menuiseries. Cela implique donc d’ouvrir systématiquement les portes intérieures ou extérieures ainsi que les fenêtres.
• Testez toujours les équipements sanitaires si la pièce en contient. Cela inclut les robinets, les chasses d’eau et les divers éviers d’évacuation.

Certains équipements vous aideront, par ailleurs, à dresser un état des lieux à la fois fiable et précis :

• Un tensiomètre peut s’avérer utile pour confirmer l’arrivée de la tension dans chaque prise. À défaut, votre chargeur de téléphone portable peut aussi faire l’affaire !
• Une règle ou un double décimètre est également judicieux, par exemple pour mesurer une tache sur le mur.
• Un appareil photo ou un smartphone doté d’un objectif photographique rend plus facile la prise de clichés et leur intégration dans l’état des lieux. Il est parfois plus pertinent de prendre des photos que de multiplier les réserves écrites !

Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Un état des lieux établi contradictoirement est souvent plus litigieux à la sortie qu’à l’entrée du locataire dans les lieux. Néanmoins une divergence d’appréciation peut toujours survenir. Un locataire insatisfait peut solliciter un nouvel état des lieux par courrier recommandé avec accusé de réception, et saisir la commission départementale de conciliation en l’absence de réponse.

Les dégradations constatées à l’entrée du locataire doivent être minutieusement consignées pour ne pas engager abusivement sa responsabilité à la sortie. C’est la raison pour laquelle l’état des lieux doit mobiliser toute l’attention des deux parties. En cas de litige, la protection juridique de votre assurance habitation pourra vous porter assistance.