Assurance habitation d'un bien en viager : spécificités

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 19 mars 2023 .
Temps de lecture : 4 min

Avec 4 000 à 5 000 ventes par an, le viager demeure une pratique immobilière confidentielle. La vente en viager se développe pourtant de façon constante depuis plusieurs années. Elle est notamment prisée par les seniors soucieux d’acquérir une entrée d’argent supplémentaire. La vente en viager répond à des règles précises. Certaines d’entre elles impactent directement les contrats d’assurance habitation.

Viager immobilier, de quoi parle-t-on ?

Le viager est une transaction consistant en la vente d’un bien immobilier en échange du versement d’une rente périodique. Cette dernière est versée par l’acheteur jusqu’au décès du propriétaire. Pour que le viager soit accepté, le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible. En d’autres termes, un propriétaire ayant connaissance d’une maladie grave n’aura pas la possibilité de mettre son bien immobilier en viager.

On distingue généralement deux types de viagers :

• Le viager libre : l’acheteur peut occuper le logement dès l’achat.
• Le viager occupé : le vendeur cède son habitation, mais conserve son droit d’usage et d’habitation jusqu’à sa mort.

En parallèle de la rente qu’il perçoit, le propriétaire peut également recevoir un « bouquet » de la part du futur acquéreur. Il correspond à la somme d’argent versée au moment de la signature du contrat de vente.

Vente en viager : quid de l’assurance habitation ?

Dans le cas d’une vente en viager, les responsabilités prises en charge par le vendeur et l’acheteur peuvent être difficiles à comprendre. Dans le cas de l’assurance habitation, elles se répartissent comme ceci :

• Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur devra impérativement souscrire une assurance habitation en tant qu’occupant du logement. Le nouveau propriétaire, n’occupant pas encore les lieux, signera quant à lui un contrat d’assurance PNO (assurance Propriétaire Non Occupant). Cette souscription n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée.
• Dans le cas d’un viager libre, le propriétaire jouit immédiatement du droit d’usage et d’habitation du logement. En tant que propriétaire, il a donc tout intérêt à protéger son patrimoine par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance habitation. Là encore, la législation ne lui impose pas de le faire, à l’exception des appartements en copropriété.

Les assurances spécifiques au viager

Certaines garanties d’assurance sont particulièrement utiles dans le cadre d’une vente en viager. C’est par exemple le cas de :

• L’assurance décès : elle permet de protéger les ayants droit de l’acquéreur d’un bien immobilier en viager occupé. Si l’acheteur décède avant le vendeur, l’assureur réglera les rentes restantes à la place des héritiers.
• L’assurance longévité exceptionnelle : le viager immobilier repose sur le versement, par l’acheteur, d’une rente périodique jusqu’au décès du vendeur. Par l’intermédiaire de la garantie « longévité exceptionnelle », l’assureur financera ces rentes si l’espérance de vie du vendeur est « anormale ». L’âge à partir duquel l’assurance longévité exceptionnelle peut être déclenchée doit impérativement être mentionné dans le contrat. La plupart du temps, il est calculé sur les tableaux de mortalité de l’Insee.

FAQ

Qui doit assurer une maison en viager ?

L’assurance habitation viager est obligatoire dans deux cas de figure : pour le vendeur occupant le logement dans le cadre d’un viager occupé ; pour le propriétaire d’un logement situé dans une copropriété.

Quelle garantie pour un viager ?

Les garanties offertes par un contrat d’assurance en viager sont les mêmes que celles d’un contrat d’assurance habitation classique. Elles comprennent notamment la responsabilité civile, la dégradation des biens, les vols, les effractions et les incendies.

Qui paie les travaux dans une maison en viager ?

Pour un viager libre, le propriétaire paiera l’ensemble des travaux. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur occupant le logement prendra en charge l’entretien et les réparations courantes. L’acquéreur devra quant à lui financer les grosses réparations.