Assurance risques locatifs : obligatoire en location ?

La signature du contrat de bail s’accompagne de différentes obligations pour le nouveau locataire. Il lui appartient, notamment, de fournir une attestation d’assurance en bonne et due forme, le couvrant vis-à-vis du propriétaire pour les éventuels dégâts au logement.

En quoi consiste une assurance risques locatifs ? Comment faire le bon choix ? Quelles sont les garanties incluses ? Ci-dessous des explications complètes avec Meilleurtaux Assurance.

Qu’est-ce que l’assurance contre les risques locatifs ?

L’assurance contre les risques locatifs, aussi appelée « assurance habitation locataire », est une couverture souscrite par le locataire s’activant dès le jour de la signature du contrat de bail.

Elle a pour objectif principal de couvrir les éventuels dommages que le locataire pourrait causer au logement loué en tant que résidence principale (ou location saisonnière temporaire pendant les vacances). Il existe trois risques locatifs de base, couverts par l’ensemble des contrats et formules location ou colocation proposées par les compagnies d’assurance :

• les dégâts des eaux, c’est-à-dire l’ensemble des dommages causés par l’écoulement de l’eau (infiltrations, débordements de baignoire ou lavabo, rupture de canalisation…) ;
• les incendies et départs de feu ;
• les explosions, par exemple dues au gaz.

La garantie des risques locatifs est-elle obligatoire ?

Oui, souscrire une assurance contre les risques locatifs constitue une obligation légale pour tous les locataires de leur résidence principale. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 contraint le locataire à « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Cela inclut a minima les trois risques locatifs évoqués plus haut. Toute autre garantie reste facultative et à sa libre appréciation.

Le locataire doit fournir à son bailleur une attestation d’assurance au moment de la signature du bail, puis chaque année à la demande du bailleur.

Si le locataire n’a pas souscrit d’assurance, le bailleur peut résilier le contrat de location conformément aux exigences légales et aux conditions énoncées dans le contrat.

Le bailleur peut souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire concernant les risques locatifs, conformément à la loi ALUR de 2014. Le coût total de la prime annuelle d’assurance souscrite par le bailleur, majorée de 10 % au maximum, peut alors être récupéré chaque mois par le bailleur, par le biais du paiement du loyer.

L’assurance locative n’est en revanche pas strictement obligatoire pour une location saisonnière temporaire, par exemple pour profiter d’un appartement au bord de mer pendant les vacances. Le propriétaire pourra cependant exiger une garantie villégiature au sein de votre propre contrat assurance habitation multirisque.

Cette garantie villégiature confirme que vous êtes couvert au titre de votre responsabilité civile, même pendant un court séjour hors de votre résidence principale – pour une durée maximale de 90 jours.

 Assurance habitation temporaire : de quoi s’agit-il ? L’assurance habitation temporaire est un contrat conçu pour protéger l'assuré durant une courte période, et offrant une protection d’un niveau très comparable à celui d’un contrat classique. Elle peut être particulièrement utile dans le contexte d'une location saisonnière, dont la période maximale est fixée à trois mois (90 jours).

Assurance risques locatifs et colocation

L’obligation de souscrire une assurance habitation s’applique également dans le cadre d’une colocation. Les conditions, toutefois, sont légèrement plus souples. Il suffit en effet de signer un contrat colocation au nom d’au moins un des colocataires. Cette formule unique couvrira les risques locatifs pour l’ensemble des occupants du logement.

En pratique, les colocataires peuvent ensuite décider d’un partage du montant de la prime, au même titre que le loyer.

Quels sont les dommages couverts par une assurance risques locatifs ?

L’assurance contre les risques locatifs permet de couvrir les dommages pouvant être causés par le locataire au logement loué, pendant toute la durée du bail. Comme indiqué plus haut, elle concerne notamment les dommages causés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. En cas de sinistre, l’assurance prend en charge les frais de réparation ou de remplacement.

D’autres types de sinistres ne sont pas pris en compte par ce type de formule :

• La garantie des risques locatifs concerne uniquement le logement loué lui-même. Contrairement à une idée répandue, les dommages causés aux voisins ne sont pas couverts par cette assurance. Pour les inclure, il convient de souscrire une autre garantie facultative, dite « recours des voisins et des tiers ».

• L’assurance locative ne couvre pas les dommages causés par une faute intentionnelle du locataire. Par exemple, si le locataire a volontairement mis le feu à l’appartement, l’assurance ne prendra pas en charge les frais de réparation.

• L’assurance locative, enfin, ne prend nullement en compte les dégâts causés aux biens personnels du locataire. Ce type de protection nécessite la souscription d’une formule plus complète, de type multirisque habitation (MRH). L’absence de protection vaut aussi en cas de vol ou tentative de vol de vos biens personnels.

Vous emménagez dans une location ou colocation ? Si vous souhaitez une couverture suffisamment qualitative, il est essentiel de vérifier les garanties proposées par l’assureur.

Assurance risques locatifs et franchise La garantie des risques locatifs peut être assortie d’une franchise, restant à la charge du locataire assuré en cas de sinistre. Dans tous les cas, il est primordial de choisir une franchise correspondant aux limites de votre budget.

Comment est calculé le coût d’une assurance risques locatifs ?

Le tarif d’une assurance habitation multirisques locataire est calculé en fonction de plusieurs facteurs assez classiques :

• Le premier critère pris en compte est la surface habitable du logement loué. En général, plus la surface est grande, plus le tarif de l’assurance locataire sera élevé.

• La localisation du logement a son importance. Certaines zones géographiques sont considérées comme plus risquées en comparaison d’autres (par exemple, les zones sujettes aux inondations, aux tremblements de terre, aux incendies, etc.), entraînant une augmentation de la prime d’assurance.

• Le tarif de l’assurance peut aussi varier en fonction du type de logement loué (appartement, maison, studio, etc.) et de ses caractéristiques (présence d’une piscine, d’un jardin, etc.).

• Le niveau de garantie choisi par l’assuré aura un impact direct sur le montant de vos cotisations. Si vous vous contentez d’une garantie minimale limitée aux seuls risques locatifs, vous paierez moins cher. Une assurance multirisque habitation locataire, à l’inverse, supposera un budget plus important.

• Le profil de l’assuré, enfin, joue un rôle. Certaines informations comme l’âge, la profession, le statut familial ou encore le nombre d’animaux de compagnie auront une influence sur le montant final du devis soumis par l’assureur.

Peut-on être locataire et avoir une résidence secondaire ?   Oui, vous pouvez être locataire de votre résidence principale et propriétaire de votre résidence secondaire. Cette situation est courante, surtout dans les zones urbaines coûteuses. Il est important, dans tous les cas, d'assurer sa résidence secondaire pour protéger vos biens et vous prémunir contre les différents sinistres.

Faut-il en outre souscrire une assurance propriétaire non occupant ?

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est destinée aux propriétaires louant leur bien immobilier à des tiers. Elle est connue sous le nom d’assurance propriétaire bailleur ou assurance habitation multirisques non occupant.

La PNO couvre les dommages causés par le locataire au logement loué, mais aussi les dommages causés aux tiers (voisinage, passants…) en raison du logement loué. Elle est complémentaire à l’assurance habitation multirisques souscrite par le locataire, couvrant sa propre responsabilité civile vis-à-vis du propriétaire.

L’assurance PNO n’est pas obligatoire, sauf dans une copropriété. Elle reste recommandée dans les autres cas pour plusieurs raisons.

• Elle permet au propriétaire de se protéger contre les risques locatifs tout en limitant les frais en cas de sinistre. L’assurance PNO prend en charge les frais de réparation, évitant au propriétaire de devoir payer les réparations de sa poche.

• Elle protège efficacement contre les risques de litiges. En cas de problème avec le locataire (non-paiement des loyers, nuisances, etc.), l’assurance peut prendre en charge les frais de procédure et de contentieux.

Vos questions fréquemment posées sur l'assurance risques locatifs

Comment trouver une assurance risques locatifs moins chère ?

En matière de garantie contre les risques locatifs, les conseils habituels restent valables : appuyez-vous sur un bon comparateur d’assurances en ligne pour sélectionner facilement le contrat le plus avantageux. N’oubliez pas pour autant de contrôler la qualité du contrat, dont notamment le montant de la franchise et les éventuelles exclusions de garantie.

Pourquoi l’assurance locataire de base est-elle insuffisante ?

Une assurance risques locatifs d’entrée de gamme remboursera uniquement votre propriétaire si vous causez certains types de dommages au logement lui-même. Elle ne vous épaulera pas, en revanche, si vous vous rendez responsable de dégâts chez vos voisins, encore moins pour une dégradation de vos biens personnels dans la location ou la colocation. N’hésitez pas à demander des garanties complémentaires.

Comment obtenir mon attestation d’assurance risques locatifs ?

La plupart des compagnies d’assurance vous proposent d’éditer et d’imprimer facilement une attestation d’assurance locative depuis votre espace client en ligne, dès le jour de souscription. Vous pourrez vous rendre à la signature du bail avec le précieux sésame. À défaut, il est possible de vous rendre directement en agence, ou d’appeler par téléphone pour demander un envoi courrier.

Quelles sont les dépenses essentielles à prévoir lors de la première location d'un logement ?

Lors d'une première location, le locataire doit prévoir plusieurs dépenses essentielles : les frais d'agence pour la rémunération de l'agence immobilière, le dépôt de garantie versé au propriétaire, l'assurance habitation obligatoire, les frais de déménagement et l'achat d'équipements et de meubles si le logement est non meublé. En outre, les dépenses récurrentes telles que l'électricité, l'eau et les impôts locaux doivent aussi être pris en compte dans le budget.