L’administration fiscale surveille de près les plus-values immobilières

Modèle réduit d'une maison sous une loupe.

En France, il est possible de majorer le prix d’achat d’un bien immobilier en prenant en compte le coût des travaux réalisés lors de son acquisition. Toutefois, l’administration fiscale effectue systématiquement des contrôles pour vérifier le bien-fondé de cette démarche. Sans justificatifs, la demande de majoration sera invalidée et le propriétaire devra s’en tenir au prix initial.

En janvier dernier, un jugement rendu par la cour administrative d’appel de Marseille a retenu l’attention des promoteurs et des professionnels œuvrant dans l’assurance dommage ouvrage. Le tribunal a en effet remis en cause la valeur de la plus-value déclarée par des contribuables pour l’achat de leur maison en janvier 2012.

La propriété a été acquise pour 190 000 euros selon les acheteurs. Toutefois, d’après la cour administrative, la majoration du prix d’achat à hauteur de 42 400 euros est infondée. D’ailleurs, les requérants n’ont pas fourni les justificatifs nécessaires pour prouver le paiement des dépenses supposées entraîner l’augmentation du coût du bien acheté.

Régime fiscal applicable

En principe, les plus-values réalisées sur la vente d’un bien immobilier, hors résidence principale, sont soumises à l’IR (impôt sur le revenu) à un taux de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. L’administration prévoit néanmoins un abattement progressif après 30 ans pour ces derniers et 22 ans pour l’IR.

Dans le cadre d’une cession récente, la plus-value représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. L’acquéreur a la possibilité de majorer le coût du bien acquis en incluant les travaux, afin de payer moins d’impôts. S’il possède le bien depuis plus de 5 ans, le propriétaire peut solliciter optionnellement un forfait fiscal de 15 %.

Selon le code général des impôts (CGI, article 150 VB), le demandeur doit présenter les justificatifs des dépenses pour les travaux réalisés par des professionnels et supportés par le vendeur depuis la livraison du bien immobilier ou de son acquisition. Ces interventions couvrent la construction, la rénovation, l’aménagement et l’extension de l’immeuble.

D’autre part, ces dépenses seront prises en compte seulement si elles n’ont pas déjà été incluses dans le calcul de l’IR. De plus, elles ne doivent pas figurer dans la catégorie des charges locatives. Une fois ces conditions réunies, la majoration pourra être acceptée par l’administration fiscale en vue d’une réduction de l’imposition.

Justificatifs indispensables pour les paiements en espèces

Dans l’affaire traitée par la cour administrative d’appel de Marseille, les requérants n’avaient pas réussi à prouver le règlement en espèces des dépenses invoquées. Ils auraient notamment dû présenter les attestations de garantie décennale des professionnels travaillant sur le bâtiment afin de vérifier leur référence et leurs registres.

Il était également nécessaire de fournir des extraits de relevés bancaires attestant des montants retirés pour payer les entreprises considérées. Or, les montants et les dates sur les factures émises ne correspondaient pas à ceux des retraits en espèces effectués par les demandeurs. Ces problèmes remettent déjà en question la pertinence de la requête et la validité des justificatifs fournies devant la cour.

D’autre part, les requérants ont aussi invoqué l’existence d’une attestation manuscrite rédigée après le contrôle effectué par l’administration fiscale. Cependant, ce document ne permet toujours pas de justifier le paiement d’une entreprise de construction pour une facture de 4 500 euros datée du jour de l’achat du bien immobilier. Logiquement, la requête des vendeurs a été rejetée par les autorités compétentes.

Comme le souligne la cour administrative d’appel de Marseille, en rendant son jugement :

Les requérants, qui ne fournissent aucun reçu de paiement ni extrait de leur compte client dans la comptabilité des entreprises concernées, ne démontrent pas avoir supporté des dépenses à hauteur de la somme remise en cause par l’administration.

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