L’agenda de la loi Climat et résilience joue contre les propriétaires bailleurs de passoires thermiques

modèle de maison

Depuis le début du présent mois, une réévaluation des loyers en France est autorisée à cause de l’inflation. En revanche, la majorité des « passoires énergétiques » devraient en être écartées d’ici août prochain. D’ici là, les règles relatives à ces types de logements, contenues dans la loi Climat et résilience prendront effet.

L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) comptait en 2018 4,8 millions de passoires thermiques en France. Soit des logements étiquetés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cependant, ces types d’habitations pourraient être plus nombreux à cause d’un changement de la formule pour évaluer ce dernier. Aussi les professionnels de l’immobilier évoquent-ils un chiffre d’environ 8 millions de biens.

Les propriétaires bailleurs d’appartements ou maisons mal isolés devront les rénover rapidement s’ils désirent revaloriser leurs loyers face à l’inflation. La loi « Climat et résilience » entendant les bannir du marché de la location.

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La révision annuelle des loyers sera bientôt impossible

Fin août 2022, l’accroissement permis par l’augmentation du point d’indice en matière de loyer sera modifié. Elle butera désormais sur les règles relatives aux passoires thermiques. Depuis début mai 2022, les propriétaires peuvent ainsi redresser leurs loyers de 2,48 %. Le mois d’avant, l’indice de référence des loyers a été rehaussé d’autant afin de l’adapter à l’inflation. Mais la répercussion de cette montée, déjà sujette à de nombreuses restrictions, sera interdite à compter du 25 août prochain. Ce qui engendrera un impact en matière d'assurance habitation pour locataires liée à ces derniers.

Avant que cette règle n’entre en vigueur, les propriétaires disposent d’environ quatre mois pour répercuter l’élévation de l’indice de référence. Toutefois, la mise en œuvre de celle-ci est limitée à une fois par an, à date fixe. Cette dernière est par défaut fixée à la date d’anniversaire de conclusion du bail. Seule une stipulation contraire dans le contrat permet de la modifier.

Certains baux se soustrairont aux règles sur les passoires thermiques

Parmi les propriétaires louant des passoires thermiques, seuls deux groupes pourront donc pratiquer une réévaluation annuelle. Il s’agit de ceux dont le bail a été signé avant le 25 août 2022, ou stipule une date antérieure.

Cette interdiction touchera :

  • La conclusion de nouveaux contrats de location ;
  • L’augmentation annuelle relative à l’inflation (hors secteurs soumis à l’encadrement des loyers).

Dans l’hypothèse où le bien est cédé à un nouveau propriétaire, elle continuera donc à s’appliquer. Par ailleurs, lors de la reconduction du bail, l’enclenchement d’un redressement reste impossible même si :

  • Des travaux ont été exécutés ;
  • Le loyer a été sous-apprécié.

Selon l’Insee, l’indice de référence des loyers s’élevait à 133,93 sur les trois premiers mois de l’année 2022. Par rapport à la période octobre-décembre 2021, il a évolué de +1,61 %. Sur un an, l’augmentation s’établit à +2,48 %. En supposant un loyer de 850 euros par exemple, le loyer grimpera aujourd’hui à 871,07 euros. Ceci si la clause d’ajustement annuel est activée.


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