Différences entre régime réel et micro-foncier pour déclarer ses revenus fonciers

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 4 janvier 2019 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le jeudi 11 octobre 2018 10:57 par la Rédaction Meilleurtaux

Les bailleurs particuliers ont l’obligation de déclarer les loyers qu’ils perçoivent chaque année. Pour optimiser leurs revenus locatifs, ils ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le micro-foncier. Cet article présente les différences entre les deux formules afin d’aider les propriétaires à choisir le régime le plus pertinent.

Le régime réel, obligatoire à partir de 15 000 euros de revenus locatifs annuels

Important Tout propriétaire d’un bien mis en location rapportant plus de 15 000 euros chaque année est soumis au régime dit « réel », dont la déclaration doit être effectuée via le formulaire 2044.

Selon ce régime, la base imposable est obtenue en ôtant des recettes effectivement encaissées au titre de l’exercice le montant total TTC des charges « déductibles ».

Celles-ci regroupent entre autres :

• les dépenses engagées pour des travaux d’entretien et de réparation,
• les frais de gestion et d’administration,
• dans le cas d’un bien financé à crédit, les intérêts du prêt souscrit pour l’achat,
• la prime d’assurance de prêt,
• les provisions pour charges de copropriété,
• ...

En outre, ces charges doivent être directement et exclusivement liées au logement loué, avoir été payées durant l’année faisant l’objet de la déclaration, et être justifiées.

Important Si les charges dépassent les loyers, le contribuable est exonéré d’impôt sur ses loyers, et peut même imputer ce déficit foncier à son revenu global à hauteur de 10 700 euros, avec possibilité de reporter le solde éventuel sur 10 ans.

Le régime micro-foncier, un système simplifié

Important Tant que les revenus bruts fonciers pour l’année ne dépassent pas le seuil des 15 000 euros, les propriétaires ont la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier ou « réel simplifié ».

Son principal avantage est la simplicité, puisqu’il suffit de remplir la déclaration d’impôts classique (formulaire 2042).

Important Au lieu des charges déductibles comme dans le cas du régime réel, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % qui couvre l’ensemble des charges payées au cours de l’année, sans réclamer de justificatifs.

Si les charges sont supérieures à 30 % des loyers perçus, il est préférable de passer par le régime réel afin de minimiser la base taxable.

En outre, des restrictions sont prévues quant à l’application de ce régime fiscal. En effet, les biens neufs acquis en recourant à la loi Pinel sont éligibles, au contraire des immeubles bénéficiant des dispositifs d’amortissement :

• Périssol,
• Besson (neuf ou ancien),
• Robien (classique, recentré ou ZRR),
• Borloo (neuf ou ancien).

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