Le marché de l’immobilier neuf en crise à cause de l’insuffisance de logements

Marché immobilier crise

Avec le déconfinement, l’activité sur le marché immobilier a repris et la demande reste forte malgré les conséquences de la crise sur les finances de nombreux Français. Malheureusement, dans le neuf, le stock de biens est nettement insuffisant et des retards de livraison sont attendus sur les nouveaux programmes. Et cela sans compter l’impact du resserrement des conditions de crédit.

Des transactions en forte baisse dans le neuf

Important La crise du Covid-19 a sévèrement touché le marché immobilier, mais cet événement sans précédent n’est pas le seul à l’origine de la contraction sur le segment du neuf.

En effet, pour les professionnels,

La chute de l’offre est bien plus préoccupante que les quelques semaines d’arrêt complet dû au confinement.

La Fédération des Promoteurs Immobiliers annonce ainsi une

Diminution de 50 % des mises en vente au cours des trois premiers mois de l’année.

Cela représente 15 000 unités de moins qu’en T1 2019, soit un repli de 18 %.

Entre le 1er janvier et le 31 mars, le volume de réservations conclues dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est de 30 % inférieur à son niveau de la même période un an plus tôt. Dans le détail, les opérations portées par des accédants affichent un retard de 25,2 %, contre 30,8 % pour les investissements locatifs.

Les causes de la pénurie de logements neufs

Selon les professionnels de l’immobilier,

400 000 unités neuves sont nécessaires pour répondre à la demande annuelle.

Sans mesure urgente, un différentiel négatif de 100 000 logements sera à déplorer en 2021.

Les logements anciens à rénover et ceux situés dans les zones rurales ne suffisent pas. Et même s’il est vrai que dans certaines métropoles, les habitants s’éloignent du centre, le phénomène reste contenu. Sans compter que le recours accru à la voiture personnelle pour les déplacements augmente la pollution.

Important Un simple renouvellement de l’offre est également largement insuffisant, alors que l’offre croît. D’ailleurs, celle-ci subit une contraction estimée à 15 % sur un an, le contexte risque d’empêcher de combler ce retard.

  • D’une part, en période électorale, les mairies ont tendance à geler l’octroi de permis de construire ou à engager des recours contre ceux obtenus, et cet attentisme a pesé sur les résultats du T1 2020.
  • S’y ajoutent la cherté du foncier et de la construction, ainsi que les contraintes réglementaires. En cas de baisse effective de 30 % des transactions en 2020, la FPI craint des répercussions sur l’emploi, mais également sur les recettes fiscales locales et nationales.

Les freins financiers à l’acquisition de biens neufs

Les foyers aux revenus modestes et moyens sont doublement pénalisés par l’absence d’épargne et par le durcissement des conditions d’emprunt consécutives aux préconisations émises en fin 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et qu’il vient de confirmer.

Les prêts de plus de 25 ans restent interdits et les banques ne peuvent aller au-delà de 33 % pour le taux d’endettement. Les primo-accédants et acquéreurs modestes peinent à décrocher des prêts, ou à des taux moins attractifs additionnés au coût de l’assurance de prêt immobilier aux frais de notaire.

Et à cause de la chute de la production de crédits destinés à ces acquéreurs moins solvables, le nombre de transactions a fortement diminué.

Important À fin avril, hors VEFA, il s’est vendu 36 % de maisons neuves sur trois mois en glissement annuel, avec une majorité de biens plus onéreux acquis par les ménages aux revenus conséquents.

Les prix élevés des biens neufs constituent un autre frein à l’achat (+3,5 % sur six mois à cause notamment du déséquilibre entre l’offre et la demande). Face à la dégradation du pouvoir d’achat de la population, le renforcement des dispositifs de soutien à l’accession dans le neuf est plus que jamais indispensable.

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