Alléger sa fiscalité grâce aux dispositifs réservés aux investisseurs immobiliers

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 24 juin 2019 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 11 juin 2019 14:40 par la Rédaction Meilleurtaux

La pierre reste une valeur sûre pour les Français, et les taux des crédits sont tombés à leur plus bas niveau, encourageant les acheteurs. De plus, les incitations fiscales augmentent l’intérêt d’un investissement dans un bien immobilier, tant dans le neuf que dans l’ancien. En revanche, une telle opération ne doit pas être réalisée uniquement dans le but de diminuer ses impôts.

Des taux historiquement faibles favorables à un investissement immobilier

Financer un patrimoine immobilier par un emprunt bancaire n’a jamais été aussi bon marché. La moyenne des taux pour le mois de mai se situe à 1,29 % sur 15 ans, et à 1,48 % et 1,70 % respectivement sur 20 ans et sur 25 ans. Les dossiers les plus solides peuvent même négocier moins de 1 % pour toutes ces durées, hors frais de dossier, de garanties et assurance de prêt. En y ajoutant un rendement supérieur à celui des placements classiques et une éventuelle plus-value à la revente, investir dans un logement est particulièrement avantageux.

Pour autant, la défiscalisation ne doit pas être l’unique motivation pour une telle opération. Il s’avère également indispensable de s’interroger sur son coût et sa pertinence au regard de sa stratégie patrimoniale. Certains peuvent s’en servir comme résidence principale après leur départ à la retraite ou comme source de revenus complémentaires à leur future pension, d’autres le destinent à leurs enfants, etc.

La loi Pinel pour défiscaliser un investissement dans le neuf

D’ici le 31 décembre 2021, les épargnants peuvent recourir au dispositif Pinel pour un investissement dans un bien neuf et bénéficier d’une réduction de leur IR de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). En combinant cette économie d’impôt au loyer perçu, l’emprunteur couvre l’essentiel de sa mensualité de remboursement.

Le propriétaire bailleur doit néanmoins respecter certains plafonds concernant le prix d’achat au mètre carré, les revenus du locataire et le loyer. En outre, le choix de l’emplacement est crucial : pour espérer une valorisation à moyen terme, un quartier en rénovation ou promis à des évolutions majeures (arrivée de la LGV, etc.) est recommandé.

Profiter du déficit foncier grâce à l’achat d’un bien ancien à rénover

Pour payer jusqu’à 15 % à 20 % de moins à l’achat, il est préférable d’opter pour un logement ancien, nécessitant des travaux importants.

En venant en déduction des revenus fonciers, les intérêts du prêt à l’habitat souscrit réduisent la base taxable de l’impôt sur le revenu.

De même, les dépenses liées aux travaux sont soustraites du revenu global, ce qui crée un déficit foncier plafonné à 10 700 euros par an avec possibilité de report des éventuels excédents pendant 10 ans. En 2019, avec l’application du prélèvement à la source, 100 % du montant des travaux réalisés peuvent être imputés.

Les conditions de loyer et de ressources du locataire ne s’appliquent pas, mais la location nue pendant 3 ans au minimum est obligatoire.

Une localisation en centre-ville est idéale pour limiter la vacance et maximiser le loyer.

Jusqu’à 30 % d’avantage fiscal avec le dispositif Malraux dans l’ancien

Si le logement choisi se trouve dans un secteur ancien sauvegardé et requiert une restauration pour un montant correspondant à 50 à 70 % du coût total de l’opération, le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt de 30 %. Dans le périmètre d’un Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), ce taux est fixé à 22 %. Selon le secteur, un plafond de 30 000 euros et 22 000 euros pour la réduction d’impôt annuelle s’applique.

Le dispositif, exclu du plafonnement des niches fiscales dans la limite de 10 000 euros par an, est recommandé aux contribuables fortement taxés, qui peuvent déduire les travaux effectués à hauteur de 400 000 euros sur une période 4 ans. En contrepartie, ils ont l’obligation de louer le logement au titre de résidence principale pendant 9 ans.