L’assurance représente un obstacle à l’accès au prêt immobilier des seniors

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 26 avril 2019 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le lundi 29 avril 2019 10:40 par la Rédaction Meilleurtaux

Alors que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont au plus bas, de nombreux seniors sont exclus du marché. Selon mes courtiers, seulement 40 % des demandes soumises par les emprunteurs de plus de 60 ans sont finançables, quand ce pourcentage atteint 60 % chez les trentenaires. L’assurance est le principal obstacle à l’accession des plus âgés au prêt.

La prime d’assurance de prêt a augmenté au 1er janvier

Autant que possible, il est conseillé de souscrire un crédit immobilier avant 60 ans.

• D’une part, les banques imposent généralement une échéance de remboursement au 75e anniversaire de l’emprunteur. Les mensualités étant moins nombreuses, leur montant augmente, parfois au-delà des possibilités du client.
• D’autre part, la probabilité de survenue d’ennuis de santé est plus élevée. Le risque à couvrir étant supérieur, le coût de l’assurance de prêt va majorer le taux d’intérêt de 1 %.

Et la prime a encore augmenté depuis le 1er janvier pour les nouveaux adhérents avec une hausse de la fiscalité. La loi de Finances pour 2019 impose en effet l’application à la garantie décès de la taxe spéciale sur les conventions d’assurance au même titre que les garanties invalidité, incapacité de travail et perte d’emploi. Au taux de 9 % sur la garantie qui pèse le plus lourd dans la protection des seniors, la TSCA entraîne un surcoût mensuel de quelques dizaines d’euros.

La hausse du coût d’assurance entraîne le dépassement du taux de l’usure

Mais surtout, en additionnant le taux nominal aux frais de dossier et de mise en place des garanties, ainsi que l’assurance, le total dépasse le taux de l’usure. Or, les banques ne peuvent appliquer des taux supérieurs à ce plafond légal. Résultat, elles sont contraintes de refuser d’octroyer les fonds sollicités.

Et la situation n’est pas près de s’améliorer puisque tant que les taux de crédit restent bas, les taux de l’usure sont tout aussi faibles, puisqu’ils s’obtiennent en ajoutant 30 % à la moyenne des taux pratiqués au cours du trimestre écoulé. Depuis le 1er avril, il est fixé à 2,73 % pour les prêts de moins de 10 ans, à 2,77 % pour les crédits d’une durée allant de 10 à 20 ans et à 2,96 % pour les durées supérieures. Censées protéger les particuliers d’éventuelles pratiques abusives des établissements prêteurs, ces limites deviennent pénalisantes pour les plus âgés.

Agir sur l’assurance de prêt permet de rester dans la limite du taux de l’usure

Pour rester en dessous du taux de l’usure, la solution la plus efficace consiste à recourir à une assurance moins onéreuse. L’accompagnement d’un courtier est recommandé pour faciliter la mise en concurrence des offres du marché.

Ainsi, l’emprunteur paie moins tout en étant bien couvert puisque la loi lui impose de trouver un contrat dont le niveau de garanties est au moins équivalent à celui de l’offre de groupe de la banque.

Une autre option, dans le cas d’un prêt à deux, consiste à diminuer la quotité, c’est-à-dire la part du capital assuré. Par exemple, au lieu d’assurer les deux conjoints à 100 %, il est possible de choisir une répartition à 50-50 ou, si l’écart de revenus des deux conjoints est notable, à 60-40 ou 70-30. La cotisation d’assurance est alors considérablement réduite.

Enfin, les banques acceptent de prêter sans assurance aux personnes qui disposent d’un patrimoine important. Un bien immobilier ou une somme d’argent est alors apporté en nantissement. Les frais de dossier sont également négociables en contrepartie de la domiciliation des revenus (salaire, pension de retraite) du souscripteur au sein de l’établissement qui octroie le financement.