L’annonce d’un risque de bulle de crédit immobilier réfutée par les courtiers

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 21 novembre 2019 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le jeudi 21 novembre 2019 11:16 par la Rédaction Meilleurtaux

Suite à une analyse des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) alerte sur la forte probabilité d’une bulle du crédit. Dans sa note, l’autorité préconise la mise en place de mesures correctives. Mais les professionnels du secteur, notre président en tête, développent des arguments qui contredisent cette affirmation.

Améliorations des conditions pour les emprunteurs

Selon la note du HCSF,

Le poids du prêt en nombre d’années de revenus augmente, tout comme le taux d’effort.

Notre président lui oppose le niveau record de la capacité d’emprunt des Français qui a progressé de 45 % au cours de la décennie, toutes autres conditions maintenues, grâce à des taux d’intérêt historiquement bas.

Il ajoute que

Seule compte pour les ménages l’importance de leur mensualité de crédit au regard leurs revenus nets mensuels.

Le ratio des années de revenu par rapport au montant moyen d’endettement ne serait pas un critère pertinent.

Important Concrètement, par rapport à 2014, les acheteurs immobiliers ont besoin de 1 200 euros de revenus en moins par mois pour obtenir un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans. De plus, le coût total d’un tel financement a diminué de 65 % en 5 ans.

Maël Bernier, notre porte-parole, annonce

Un taux d’effort moyen de l’ordre de 30 %, en dessous des chiffres de la période 2008-2012.

Maël Bernier

Le ratio d’endettement appliqué par les organismes prêteurs tourne autour de 33 %, sauf pour les emprunteurs aisés ou les investisseurs en locatif, profils pour lesquels les prêteurs acceptent un taux à 35 %. Elle en conclut qu’

Aucun de ces indicateurs n’est particulièrement inquiétant.

Maël Bernier

Risque faible pour les emprunteurs et pour les établissements financiers

Hervé Hatt rappelle que

Le modèle de crédit immobilier en France offre la meilleure sécurité en Europe

Hervé Hatt

Grâce à la combinaison de plusieurs facteurs.

• D’une part, 90 % des contrats signés sont à taux fixe jusqu’à leur terme alors que de nombreux pays proposent principalement des prêts à taux variables, parfois capés, ou limitent la durée des financements à taux fixes à 2 à 10 ans.
• D’autre part, ces emprunts sont amortissables, ce qui réduit progressivement l’endettement du souscripteur.

Important Autre mesure de protection des particuliers, le ratio d’endettement maximum est fixé à 33 % et le « reste à vivre » doit suffire à couvrir les besoins du ménage.

Les établissements financiers se protègent pour leur part contre les impayés en exigeant une garantie (hypothèque, cautionnement ou privilège de prêteur de deniers), ainsi que l’assurance emprunteur. Avec cette couverture, la banque est certaine de récupérer son dû, même en cas de défaillance de son client pour cause de décès, d’invalidité, d’incapacité temporaire de travail ou de perte d’emploi.

S’agissant des banques, notre président souligne

La similarité du différentiel entre les taux appliqués et coûts de refinancement aux statistiques de 2007-2008.

Important Par ailleurs, le manque à gagner sur les marges de ce produit d’appel est compensé par la vente de 6 à 8 produits annexes aux emprunteurs :

• assurances (de crédit, auto, MRH),
• solutions d’épargne,
• placements,
• compte courant pour domicilier leurs revenus.

La rentabilité est donc toujours au rendez-vous. En parallèle, la note affiche deux faits encourageants :

1. Faiblesse du taux de défaut (coût du risque maximum : 0,08 %),
2. Diminution du montant d’encours de crédits douteux.

Des recommandations de mesures discutables

Le HCSF préconise le respect strict du taux d’effort de 33 %. Or, d’après Hervé Hatt,

Les banques vérifient systématiquement le reste à vivre et le saut de charge avant de relever éventuellement ce plafond.

Hervé Hatt

Seuls les couples qui perçoivent 6 000 euros ou plus par mois peuvent décrocher des crédits à 35 % ou 40 % de taux d’endettement, qu’ils peuvent supporter sans difficulté.

Le Conseil recommande également de contenir les opérations de regroupement de crédits en augmentant le montant des indemnités de remboursement anticipé. Or, notre président précise que

Les anciens prêts sont donc exclus de cette mesure, les IRA étant définies dès le départ.

Quant aux futurs souscripteurs, les chances qu’ils se lancent dans un rachat de prêt à des taux avoisinant 1 % sont minimes.

Important Hervé Hatt salue en revanche la proposition relative au taux d’usure, sachant que de nombreux emprunteurs se retrouvent aujourd’hui exclus du marché du crédit, même en étant solvables.

Il plébiscite ainsi

Une révision de la méthode de calcul de ce taux maximum en intégrant un minimum incompressible.

Hervé Hatt

En conclusion, il appelle le HCSF à discuter avec les courtiers, à l’origine de 35 % de la production annuelle, arguant que leurs suggestions, du fait de leur connaissance des réalités du marché, aideraient à la prise de décisions mieux adaptées aux besoins et contraintes de toutes les parties.