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Les solutions pour garantir un prêt immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 20 juin 2018 .
Temps de lecture : 3 min

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 Couverture de billets euros

Pour les banques qui accordent un prêt aux particuliers pour l’achat d’un logement, il est essentiel de pouvoir récupérer les fonds ainsi que les intérêts correspondants. Ainsi, tout crédit immobilier doit être couvert par une assurance de crédit. En plus, elles exigent une garantie sous la forme d’une caution, d’une hypothèque ou d’une inscription au privilège de prêteur de deniers. Voici quelques conseils pour choisir la solution la mieux adaptée à son profil d’emprunteur.

Caution auprès d’un organisme spécialisé

Lors de la souscription d’un prêt à l’habitat, le candidat à l’accession à la propriété doit contracter une assurance emprunteur, et prendre une caution solidaire auprès d’un organisme de cautionnement.

Il peut s’agir de celui de la banque, comme la SACCEF pour les Caisses d’Épargne, la CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL, SOCAMI pour les Banques populaires, etc.

Mais il existe également des acteurs indépendants comme Crédit Logement, numéro un de ce marché. Enfin, certains métiers ont leurs propres garanties mutuelles, par exemple les fonctionnaires.

Selon l’établissement, le coût varie de 0,6 % à 2,2 % du capital emprunté. La caution solidaire type Crédit Logement est la plus intéressante, d’autant que l’échéance du crédit ou son rachat peut entraîner le remboursement à l’emprunteur de la partie correspondant au Fonds mutuel de garantie. Le coût de la caution solidaire peut alors retomber à 0,5 %.

Important Les réseaux bancaires privilégient dans la plupart des cas la caution.

Mais en cas de refus de l’organisme de caution, les clients jugés solvables peuvent se tourner vers une garantie « réelle » (prise directement sur le logement à financer), à savoir l’Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) ou l’hypothèque.

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Hypothèque ou privilège de prêteur de deniers

L’IPPD est moins onéreuse, car l’emprunteur n’a pas à s’acquitter de la taxe de publicité foncière. Néanmoins, la garantie doit être prise sur un bien existant, ce qui exclut les maisons en construction et les ventes en état futur d’achèvement (VEFA). De plus, des frais de main levée sont à prévoir en fin de prêt.

Pour les projets portant sur un bien à édifier, l’hypothèque reste la seule possibilité. L’inconvénient majeur de la formule est son coût, de l’ordre de 2 %, auxquels s’ajoute le coût de la main levée à la sortie.

En revanche, contrairement à la caution, elle tient uniquement compte de la valeur du bien, et ne se réfère donc pas à la situation financière de l’emprunteur (ressources, reste à vivre, antécédents de crédits…)

Cette solution n’est aujourd’hui utilisée que par 12 % des emprunteurs, notamment les multipropriétaires, qui s’en servent souvent pour réaliser un autre investissement comme l’acquisition de parts d’une SCPI ou d’un bien à l’étranger.

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La rédaction Meilleurtaux

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