Les États-Unis s’avèrent être une destination intéressante pour investir dans l’immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 12 septembre 2019 .
Temps de lecture : 6 min

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Publié le jeudi 12 septembre 2019 11:08 par la Rédaction Meilleurtaux

Le marché américain propose une rentabilité locative bien plus avantageuse que celle en France, grâce à une facture fiscale moins élevée et un prix plus accessible. Néanmoins, tout ceci ne se retrouve pas dans toutes les villes. Pour y mener un bon investissement, il est donc important de bien choisir le quartier où acheter son bien.

New York, Miami ou Los Angeles font partie des villes les plus appréciées par les Français. Pour les bailleurs qui souhaitent réaliser des investissements locatifs, le choix pourrait se porter sur ces villes. Néanmoins, avant de prendre la décision d’y acheter un bien, il faut réfléchir à la rentabilité qu’il est possible de réaliser.

Dès lors, le prix moyen appliqué dans chaque ville ainsi que la fiscalité sont des paramètres à considérer. Certes, le marché américain a connu des points bas. Mais le secteur est relancé, et les prix connaissent une augmentation de 5 à 6 % par an. Il reste ainsi possible de réaliser de bons rendements.

De nouvelles destinations pour les investissements

Pour investir dans l’immobilier et espérer une meilleure rentabilité, Orlando, Denver, Dallas et Austin ou San Diego sont à privilégier. Le marché y étant dynamique, de plus en plus d’individus viennent s’installer dans ces villes. Les avantages fiscaux font d’ailleurs partie des raisons qui incitent à y chercher un logement.

Pour échapper à l’imposition sur le revenu, parfois pesante en Californie ou à New York, les riches Américains s’installent désormais dans des villes de Floride ou du Texas, où la fiscalité reste avantageuse. Des villes comme Detroit, en plein renouveau, deviennent également des destinations prisées pour les investissements.

Le marché immobilier est encore favorable aux locataires comme aux bailleurs dans ces agglomérations. À titre d’exemple, dans la banlieue chic d’Orlando, un budget de 200 000 dollars suffit pour faire l’acquisition d’un logement neuf à trois chambres. Avec un tel bien, un bailleur peut percevoir une rentabilité nette de 6 % par an.

À Detroit, ville propulsée par l’essor des entreprises automobiles américaines, les bailleurs peuvent également réaliser jusqu’à 8, 10 ou même 15 % de rentabilité. Les professionnels qui connaissent bien le marché américain émettent néanmoins quelques réserves pour cette ville. En effet, le développement de l’occupation à Detroit se limite aux quartiers centraux comme Detroit East Riverfront, Corktown, Dowtown ou Midtown.

Outre ces nouvelles villes qui croissent en attractivité, les bailleurs peuvent également investir à Miami, dans certains quartiers où les prix sont plus ou moins maîtrisés. Tel est le cas sur la presqu’île de Miami Beach, où il est possible de faire l’acquisition d’un grand studio ou d’un appartement deux-pièces installés à proximité des plages avec un budget de 350 000 dollars.

Ces prix résultent de la concurrence avec des plateformes comme Airbnb. La location de courte durée (moins de 6 mois), n’est cependant pas permise dans ce quartier, en raison des règlements de la majorité des copropriétés.

Des appartements sont ainsi en construction le long de la baie de Biscayne, prévus d’être livrés en 2021 et en 2022, pour combler les besoins des clients en quête de ce type de location. Les promoteurs prévoient un rendement s’élevant jusqu’à 6 % nets avec ces nouveaux appartements, vendus entre 300 000 et 1,2 million de dollars, alors que les appartements traditionnels n’apportent que 2 à 3 % de rentabilité.

Des cadres réglementaires différents

Les bailleurs peuvent miser sur ces villes en plein essor pour réaliser de meilleurs investissements. Les fiscalités qui y sont appliquées permettent en effet de se positionner avec une marge plus intéressante.

Il faut toutefois veiller aux réglementations, qui peuvent être différentes de celles appliquées en France, pour la transaction ou l’assurance habitation notamment.

À titre d’exemple, aucun notaire n’intervient dans le cadre de la transaction. Le vendeur et l’acquéreur doivent la réaliser avec la présence d’un avocat qu’ils devront engager. De même, dans des villes comme la Floride, le contrat ne fera mention d’aucune garantie décennale. Simplement, parce qu’elle n’existe pas.

Le bien sera ainsi acheté tel qu’il est sans possibilité de recours une fois la transaction effectuée. Concernant les honoraires d’agence, il appartient au vendeur de les assumer. Ils seront alors compris dans le prix du bien. Les frais d’acquisition restent ainsi peu élevés, se trouvant en général entre 1,5 et 2 % de la valeur du bien.

Les cadres réglementaires existants ne sont pas uniquement contraignants. Parfois, ils sont bénéfiques pour les investisseurs. Ils prévoient par exemple la déduction d’une bonne partie des charges sur les revenus locatifs, même les frais de déplacement pour les visites annuelles. Ce qui contribue à améliorer la rentabilité et permet de percevoir un meilleur rendement que celui en France. Un accord conclu entre la France et les États-Unis évite par ailleurs une double imposition, bien que les revenus fonciers doivent être déclarés en France.

De même, les prélèvements sociaux ne s’appliquent pas aux revenus fonciers réalisés à l’étranger. À cet égard, il est plus avantageux de réaliser des investissements aux États-Unis et de payer des impôts pour ces revenus que pour ceux d’un investissement locatif en France.

Il est toutefois conseillé de réaliser les emprunts dans l’Hexagone, où il est possible d’obtenir un taux de crédit à moins de 1 %.

Aux États-Unis, bénéficier d’un taux inférieur à 4 % s’avère difficile, malgré la réduction des taux directeurs appliqués par la Banque centrale américaine.

Acquérir un bien immobilier aux États-Unis implique toutefois d’agir conformément aux réglementations en vigueur dans le pays. Les comportements frauduleux étant à éviter, car les contrôles sont fréquents et les amendes peuvent coûter cher en cas de non-respect des lois en application.

S’ils en viennent à une expulsion, les propriétaires ont un avantage. Quelques semaines suffisent en effet pour expulser un locataire qui n’a pas respecté les clauses établies en termes de paiement. Ces cas restent néanmoins rares, car les occupants souhaitent généralement éviter une étiquette de mauvais payeurs.

Les villes les plus en vogue sont moins rentables

Mais si la Floride ou le Texas proposent les meilleurs investissements, New York et Miami restent les villes préférées des Français. Il est néanmoins difficile d’y réaliser une rentabilité élevée. À New York par exemple, le prix du mètre carré s’élève à 19 500 dollars (17 200 euros) en moyenne. À Miami, il se trouve entre 3 500 et 4 000 dollars.

Reflétant le rêve américain, New York continue néanmoins d’attirer les étrangers. Les clients fortunés sont principalement attirés par des quartiers comme Dowtown Brooklyn ou Williamsburg. Les bailleurs et les promoteurs qui souhaitent investir dans cette ville doivent néanmoins s’attendre à une rentabilité autour de 2 ou 3 %.

Un taux de rendement qu’il est difficile de dépasser selon Christophe Bourreau, de l’agence immobilière Barnes. De plus, la « Rent regulation law », qui définit les loyers applicables, ainsi que la réforme fiscale mise en place dernièrement, qui met fin au plafonnement des déductions fiscales pour les individus fortunés, font baisser la rentabilité des investissements locatifs à New York.

Cette ville bénéficie toutefois d’un marché stable. Une stabilité qui garantit la sécurité des investissements et qui séduit bon nombre de propriétaires. En 2009 par exemple, les prix sur le marché new-yorkais ont chuté de 15 %, mais se sont rétablis rapidement. Le marché bénéficie aujourd’hui de la multiplication de l’offre, et parallèlement, d’une hausse des marges de négociation pour les logements neufs, atteignant 10, 15 ou même 20 %.

À Miami, les quartiers comme Brickell, Edgewater ou le centre financier sont les plus chers, avec un prix qui varie entre 650 000 dollars et plusieurs millions d’euros. Ces quartiers attirent notamment les jeunes professionnels à hauts revenus, à la recherche d’un cadre authentique et d’un service haut de gamme.

Les charges sont ainsi plus importantes, notamment dans les appartements nommés condominiums. Le service proposé est effectivement exceptionnel, comprenant celui d’un voiturier, un service de conciergerie, un spa, un sauna ou une piscine.

L’augmentation des tarifs à Miami s’explique également par la hausse des demandes dans cette ville, en conséquence de l’augmentation du nombre d’emplois disponibles. De 2012 à 2017, une hausse de 24,1 % a été observée par le Bureau de recensement des États-Unis, plaçant cette ville devant Atlanta avec une croissance de 21,6 % ou Denver avec 20,3 %.

Cette multiplication des emplois a entraîné une croissance de 12 % de la population de la ville. Néanmoins, la construction de plusieurs nouvelles tours a permis d’instaurer un équilibre entre l’offre et la demande.

Redynamisé après la crise des subprimes, le marché immobilier américain tend ainsi à se stabiliser. Le choix des quartiers est cependant déterminant quant à la rentabilité perceptible.