Le HCSF introduit une condition au calcul de l’endettement pour le crédit immobilier

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Le répit aura été de courte durée pour les candidats à l’accession à la propriété. En effet, quelques semaines après avoir légèrement assoupli ces règles concernant l’octroi d’emprunt immobilier, le HCSF impose une nouvelle règle. Il impose aux prêteurs de tenir compte du coût de l’assurance de crédit dans le calcul de l’endettement, entrainant potentiellement leur exclusion du marché.

Intégration systématique du coût de l’assurance dans le calcul de l’endettement

En décembre 2020, un an après avoir mis en place ses premières restrictions, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avait apporté des modifications en faveur des ménages qui recourent au prêt bancaire. Le taux d’endettement (pourcentage des charges financières sur les revenus mensuels) passe de 33 % à 35 %. En parallèle, la durée de remboursement maximale augmente à 27 ans, contre 25 ans depuis fin 2019. Enfin, la part de la production des banques pouvant déroger à ces règles est relevée à 20 % au lieu de 15 %.

ImportantOr, nous avons récemment noté une précision qui risque d’affecter les chances de nombreux ménages d’obtenir un financement pour l’acquisition de leur futur logement.

En effet, le communiqué de presse officiel de l’autorité comprend une condition de taille :

Le coût de l’assurance emprunteur doit être systématiquement intégré aux charges des potentiels acheteurs lors du calcul de leur endettement.

Pour Maël Bernier, notre directrice de la communication et porte-parole,

La requête du HCSF parait légitime, dans la mesure où chaque mensualité comprend une part de la prime associée à cette indispensable couverture.

Maël Bernier

Un risque d’exclusion des emprunteurs qui paient une assurance couteuse

Néanmoins, cette condition n’est pas sans poser problème. En effet, les assureurs relèvent

Des écarts de tarifs d’assurance de prêts immobiliers conséquents.

Maël Bernier

Que ce soit entre le contrat de groupe des banques et une assurance individuelle ou entre des formules « alternatives » à garanties équivalentes, le prix est susceptible de varier du simple au triple, en particulier pour les profils dits atypiques. Il s’agit des individus souffrant de maladies graves, les seniors, ceux qui exercent un métier considéré comme dangereux…

ImportantLorsque la couverture est chère, le taux d’endettement du foyer augmente notablement, conduisant au refus du dossier par la banque.

De plus, la probabilité de dépassement du taux d’usure est forte, sachant pourtant que les organismes financiers ne peuvent accorder de financement dont le TAEG est supérieur à ces plafonds légaux.

Afin d’illustrer son propos, Maël Bernier prend le cas d’un foyer qui souscrit un crédit de 200 000 euros à un taux nominal de 1,10 % et remboursable en 20 ans. Avec un taux d’assurance à 0,12 % de la somme, chaque échéance mensuelle s’élèvera à 949 euros. Mais celle-ci bondit directement à 985 euros dans l’éventualité d’un TAEA de 0,37 % du capital emprunté. Même en se basant sur un endettement de 35 %, la différence sur les revenus mensuels nets requis est considérable, entre 2710 euros et 2815 euros.

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