Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 30 juin 2023 .
Temps de lecture : 9 min

Je trouve le meilleur financement pour mon prêt immobilier

A partir du moment où j'ai trouvé mon bien, signé le compromis et prouvé que j'ai entamé mes recherches de financement, je dispose d'un délai de 45 jours pour trouver ce financement.

Les différents prêts immobiliers

Il existe différents type prêts immobiliers, dont les prêts aidés : je me renseigne donc auparavant pour connaître ceux auxquels je peux prétendre et vérifier lesquels seront les plus avantageux pour moi.

• Prêt à taux zéro plus ou PTZ+
• Prêt Accession Sociale ou PAS
• Prêt conventionné
• Prêt CEL et PEL
• Prêt 1% employeur
• Prêt relais
• Prêt multipaliers
• Prêt in fine
• Prêt Paris Logement 0 %

La recherche de financement

La recherche du financement doit être entamée dès la signature de la promesse ou du compromis de vente. Comme je ne dispose pas de la totalité de la somme, je dois obtenir une offre de prêt d'un organisme bancaire dans les 6 semaines à 2 mois qui suivent cette signature.

Je fais une simulation de prêt immobilier sur internet

Je peux commencer par me rendre sur internet pour faire une simulation de prêt immobilier en ligne. Cela me donne une première idée du montant qui pourra être financé. Parfois, il sert à avoir un premier accord de principe.

Je passe par un courtier en prêt immobilier

Lorsque je commence ma recherche de financement, je peux passer par un courtier comme Meilleurtaux. Il prend mon dossier en charge et me fait différentes propositions de prêt. À ce moment-là, je stoppe toutes les démarches que j'ai entreprises seul auprès des banques, car Meilleurtaux ne pourra pas négocier avec elles si je les consulte en premier (c'est le rôle du courtier).

A savoir Il est conseillé de faire une première recherche de financement en amont de mon projet immobilier. Cela me permet de connaître le montant du capital que je peux emprunter. J’ai une vision plus claire du montant des mensualités à rembourser. Calculer le taux d’endettement est un bon moyen de connaître ma capacité de remboursement.

Réception de plusieurs offres de prêt

Faire appel à un comparateur de crédits immobiliers en ligne permet de comparer les offres de différentes banques. C’est rapide! Je dispose de 45 jours pour trouver un financement pour mon projet immobilier. J’ai le temps, je ne souscris pas le premier crédit immobilier qui m’est proposé. Pourquoi? Toutes les banques n’offrent pas les mêmes conditions pour les prêts immobiliers.

Pour le financement de mon achat immobilier, je compare:

• le taux d’intérêt du crédit
• le taux d’assurance emprunteur
• les frais de dossier

Le taux d’intérêt du crédit immobilier à considérer est le TAEG (taux annuel effectif global). Il inclut tous les frais du crédit. Il permet de comparer le plus justement les offres des banques.

Acceptation de l’offre de prêt immobilier

Dès que j'accepte une proposition, je donne mon accord pour envoi de mon dossier à la banque sélectionnée. La banque s'engage à me rappeler sous 48 heures. Meilleurtaux s'engage aussi à me suivre dans ses démarches et vérifie que la banque a bien pris contact avec moi.

Financement de mon projet d’achat immobilier : les documents

Parce que je dispose de 45 jours en moyenne pour trouver un financement pour mon achat immobilier, je suis prévoyant. Je commence à mettre de côté tous les documents qui me seront demandés pour calculer mon taux d’endettement. Cela me permet de mieux connaître ma situation financière comme professionnelle. La banque souhaite savoir si je suis en mesure d’assumer le montant des mensualités selon la durée du prêt.

Les documents à préparer sont les suivants:

• pièce d’identité
• justificatif de situation de famille
• justificatif de domicile de moins de 3 ans
• 3 derniers bulletins de salaire, 3 derniers titres de pension retraite ou derniers bilans pour les indépendants
• 2 derniers avis d’imposition
• 3 derniers relevés de compte
• justificatif d’autres crédits en cours (crédit à la consommation, crédit immobilier)
• attestation de la CAF le cas échéant
• revenus fonciers si vous avez un investissement locatif
• compromis de vente signé ou contrat de réservation en VEFA

Notez que certains documents ne seront pas demandés si la meilleure offre de prêt immobilier est faite par votre banque actuelle dans la mesure où elle dispose déjà d’un certain nombre d’éléments.

Pour plus d'informations > « Tous les prêts immobiliers »

Si j'achète à deux : quel régime pour quelle situation ?

Mariage	Pacs	Union libre
Communauté Séparation de biens	Depuis 2007, séparation de biens (possibilité de changer pour l'indivision).	Indivision SCI

Notez qu’acheter à deux aura aussi un impact sur l'assurance emprunteur.

Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts

Ce régime s'applique lorsqu'aucun contrat de mariage n'a été signé. Il annonce qu'un bien acquis par les deux parties après le mariage sera commun à ces deux mêmes parties. Ainsi, nous sommes tous les deux propriétaires du bien à parts égales. Dans le cadre d'un projet immobilier, tout bien acquis par l'un ou l'autre avant le mariage reste sa propriété. En cas de décès d'un des deux conjoints, le patrimoine est divisé en deux parts égales.

Le régime de la séparation de biens

Dans le cas de la séparation de biens, il n'y a pas de patrimoine commun. Chacun est propriétaire des biens qu'il a achetés avant, mais aussi après le mariage, à l'exception du logement familial pour lequel on demeure solidaire (même si un seul époux en est propriétaire). En cas de décès ou de divorce, chacun récupère ses biens propres et la quote-part investie.

Nous achetons en indivision

Répartition

Lorsqu'on achète en indivision, on peut choisir la part que chacun apportera au paiement du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). Cette répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Si ce n'est pas le cas, le bien appartient alors pour moitié à chacun. Une fois le bien acheté, chaque propriétaire a des droits sur la totalité du bien.

Consentement

Ce régime offre bien des avantages, mais aussi l'inconvénient majeur de l'unanimité. En effet, toutes les décisions doivent être prises avec l'accord des deux parties. Par ailleurs, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (Code Civil). Ainsi, si je décide de mettre le bien en vente, mon compagnon ne pourra s'y opposer (et vice versa).

Le Point en +

Pour parfaire ce besoin de consentement des deux conjoints, on peut signer une convention d'indivision chez le notaire. C'est une clause (d'une durée variable, et de maximum 5 ans) qui permet de nous protéger en cas de séparation ou de décès. On peut par exemple, prévoir le décès de l'un des propriétaires et ainsi, permettre à l'autre de devenir seul propriétaire du logement.

En cas de décès	En cas de séparation
Si je (propriétaire) décède, mon compagnon n'en hérite pas (sauf s'il y a un testament), mais en a la jouissance gratuite pendant 1 an.	Si nous décidons de vendre d'un commun accord : chacun récupère le prix de vente de sa quote-part respective. Si je souhaite racheter la part de mon ex-partenaire, je suis prioritaire par rapport aux autres acheteurs.

Nous achetons en société civile immobilière (SCI)

Lorsque l'on achète via une SCI, c'est la société qui achète le bien qui par conséquent en est propriétaire. Nous (appelés « associés ») ne sommes donc pas propriétaires directement du bien immobilier, mais de la société et avons donc des « parts » du bien. Nous devenons alors locataires du bien à titre gratuit de la société.

Les inconvénients sont ceux de la création d'une société, on doit rédiger les statuts de la SCI à l'aide d'un notaire (non systématique) avec :

• la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès ;
• les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...) ;
• le cas d'une séparation, où celui qui le désire peut conserver le bien ;
• le cas d'un décès, où les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien...

A savoirEn constituant une SCI, je ne pourrai pas profiter du prêt à taux zéro, ni utiliser mon PEL.

Ainsi, avant toute constitution de SCI, nous devons nous poser la question de savoir si ce montage présente un avantage ou non.

Il n'y a que quelques situations où ce montage s'avère indispensable :

• dans le cadre d'un investissement collectif (ici c'est un investissement entre conjoints, mais cela peut aussi être valable pour des personnes de la même famille, des amis...);
• pour protéger les concubins en cas de décès (l'objectif est d'éviter le régime de l'indivision);
• pour transmettre un patrimoine plus facilement (préoccupation de donation/succession à ses enfants).

Le Point en +

Ajout d'une clause de tontine : La clause de tontine permet en cas de décès du propriétaire du logement que l'autre conjoint en devienne le propriétaire sans que les héritiers puissent s'y opposer. Celui qui reste est alors déclaré propriétaire du bien depuis son acquisition. En cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux partenaires.

L’assurance de prêt immobilier pour un achat à deux

Lorsque j’achète ma résidence principale ou que je fais un investissement immobilier locatif, je dois assurer le crédit souscrit. L’assurance emprunteur doit couvrir au minimum 100 % du prêt en cas de défaillance de ma part.

Si j’emprunte à deux, la situation est un peu plus complexe. Cette fois, le crédit immobilier peut être couvert entre 100 et 200 %. On parle alors de quotité d’assurance de prêt. Je vais devoir déterminer de quelle manière je vais nous protéger, avec mon conjoint. Il est par exemple possible d’assurer les deux co-emprunteurs à 50 %, pour une couverture totale de 100 %. Je peux aussi assurer chacun à 100 %. Mais j’ai aussi la possibilité de répartir la couverture différemment. Par exemple, l’un peut être couvert à 70 % et l’autre à 30 %.

Pour définir cette répartition, je prends en compte la situation financière comme professionnelle de chacun. Prenons un exemple concret pour bien comprendre. Je perçois un revenu de 4 500 € tandis que mon conjoint perçoit un salaire de 1 500 €. Nous remboursons des mensualités de 800 €. Si je décède, je dois limiter le poids du crédit immobilier pour mon conjoint. Il est intéressant de mieux m’assurer. Si je suis couvert à 80 %, mon conjoint ne paiera plus que 2 % du crédit en cas de décès, l’assurance de prêt assumera le reste. Si mon conjoint est assuré à 20 %, je devrais payer 80 % du crédit à son décès, ce qui reste plus accessible pour un salaire de 4 500 €.

Questions fréquentes sur le financement de mon prêt immobilier

Comment trouver un prêt pour financer mon achat immobilier ?

Pour financer un achat immobilier, je peux souscrire différents types de prêts immobiliers : crédit immobilier classique, prêt à taux zéro (PTZ), prêt accession sociale (PAS)...

Puis-je faire un crédit immobilier sans apport personnel ?

L’apport personnel est de plus en plus demandé par les banques, pour financer les frais annexes tels que les frais de notaire ou d’agent immobilier. Je compare les offres pour trouver un crédit sans apport personnel si je ne dispose pas de l’épargne nécessaire.

Comment calculer mon taux d’endettement ?

La banque, pour calculer le taux d’endettement, prend en compte mes revenus et mes charges (loyer, crédits, pension alimentaire versée). Ce taux d’endettement ne doit pas excéder 33 à 35 %, si je souhaite bénéficier d’un prêt immobilier pour financer ma maison ou mon appartement.

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