Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 26 juin 2023 .
Temps de lecture : 9 min

Je construis mon projet immobilier : quel projet choisir ?

Vous avez décidé de réaliser un achat immobilier pour commencer à constituer votre patrimoine et mieux préparer l’avenir ? C’est le moment de réfléchir à la nature exacte de votre projet, qu’il s’agisse de l’acquisition de votre résidence principale ou d’un investissement immobilier. Neuf ou ancien, là encore cette question doit être posée pour déterminer quel projet sera le mieux adapté à vos objectifs.

Un projet immobilier pour quoi faire ?

Après avoir défini votre budget immobilier comme votre capacité d’emprunt, la seconde étape de votre projet immobilier est la détermination de ce projet. Ainsi, vous décidez si vous souhaitez acheter votre résidence principale, faire un investissement locatif, construire une maison ou réaliser des travaux.

Je souhaite acquérir mon logement

Vous faites partie des 80% de Français qui aimeraient devenir propriétaire de leur logement. Être propriétaire présente de nombreux avantages comme vous constituer un patrimoine et préparer l'avenir. Envisager de ne plus avoir de crédit ni de loyer à la retraite est séduisant. Mais il ne faut pas oublier que ce n'est pas une décision à prendre à la légère, acheter un bien est une décision importante qui vous engage pour de nombreuses années. Vous devez vous assurer de pouvoir assumer les mensualités en plus de toutes les charges d’un propriétaire (travaux, taxe foncière...).

Pour plus d'informations, consultez notre article sur "Faut-il acheter ou louer ?".

Je souhaite investir dans l'immobilier

Investir dans l'immobilier présente de nombreux avantages comme le fait de pouvoir placer votre argent, créer des revenus complémentaires, préparer votre retraite, transmettre votre patrimoine, défiscaliser... Vous devez alors faire les bons choix.

Le type de bien

Vous êtes amené à choisir le type de bien immobilier :

• Appartement
• Maison
• Parking
• Terrain
• Local commercial

Le type d’investissement immobilier

Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez faire le choix d’un achat en direct, ce qui va nécessiter un investissement important pour lequel vous êtes le seul à prendre des risques. Vous pouvez aussi envisager la SCPI (société civile de placement immobilier). Elle permet d’acheter des parts de biens immobiliers. Vous investissez à la hauteur de vos possibilités. Vous pouvez augmenter le nombre de parts au fil des années. Tout est pris en charge par une société de gestion, vous n’avez rien à faire. Vous pouvez diversifier vos investissements, surtout si vous mutualisez les risques avec d’autres propriétaires.

Le neuf ou l'ancien

L'ancien possède bien sûr beaucoup d'atouts :

• Le charme
• La possibilité de réinventer un lieu
• Des terrains souvent plus grands
• Un prix moins élevé
• etc.

Mais le neuf bénéficie également d'avantages solides :

• Dispositifs de défiscalisation
• Frais de notaire moins élevés
• Charges plus faibles
• Garanties jusqu'à 10 ans en cas de malfaçon
• Isolation thermique renforcée
• etc.

Pour plus d'informations, consultez notre article sur "Immobilier : neuf ou ancien ?".

Location vide, meublée ou touristique

Le bien loué vide est préférable pour les grands logements (les locataires ont souvent déjà leurs propres meubles). En louant vide, vos revenus sont perçus en tant que revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier.

Il faut savoir que le loyer est plus élevé dans un bien meublé que dans un bien vide. Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

La location touristique est également envisageable si votre bien se situe dans une zone touristique. L'avantage est un prix de location plus élevé et une minimisation de la vacance locative.

Pour plus d'informations, consultez notre guide sur "L'investissement locatif".

J'achète un bien pour lequel je dois réaliser des travaux

Le montant de ces travaux peut être intégré dans le montant de votre prêt immobilier. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert qui élaborera un devis afin d'évaluer le montant supplémentaire que vous devez emprunter pour acheter votre futur logement et pouvoir y réaliser les travaux souhaités.

Une fois le budget établi, vous devez vous assurer des garanties des spécialistes qui interviendront sur votre projet. Il faut donc trouver le bon artisan, définir vos besoins avec lui, établir un planning et le faire respecter. Par ailleurs, n'oubliez pas de vous renseigner sur l'assurance dommages-ouvrage.

Si vous envisagez de faire des travaux dans votre résidence principale, n'oubliez pas que le prêt à taux zéro peut être la clé pour donner vie à votre projet immobilier. Avec un prêt à taux zéro pouvant financer jusqu'à 40% de votre achat immobilier, vous faites des économies tout en valorisant votre patrimoine grâce à la rénovation.

Le choix du terrain

Je commence par consulter le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune où je souhaite réaliser mon projet immobilier. Ces documents m'indiqueront les terrains constructibles.

Je peux également consulter le certificat d'urbanisme, qui me donne des informations sur la situation du terrain par rapport aux dispositions d'urbanisme et aux limitations administratives au droit de la propriété. Il précise également les normes architecturales à respecter, telles que la forme de la toiture ou la couleur des matériaux. Je me renseigne également sur les risques naturels tels que les séismes ou les inondations.

Le choix du constructeur

Si je souhaite une maison unique, je fais appel à un architecte. Il dessinera les plans en fonction de mes souhaits et pourra m'aider à choisir un entrepreneur et à contrôler les travaux.

Si je préfère une maison plus simple, je peux m'adresser à un constructeur de maisons individuelles. Je choisirai ma maison dans un catalogue et la recevrai clé en main.

J'obtiens un permis de construire

Pour obtenir un permis de construire, je dois retirer un dossier à la mairie de la commune où je vais réaliser mon projet. Je peux également déléguer cette démarche à mon constructeur pour gagner du temps.

Je précise les critères de recherche de mon bien

Après avoir déterminé le but de mon investissement, il est temps de définir les critères du bien que je souhaite acquérir. En effet, préciser mes attentes pour mon futur logement m'aidera à le trouver plus rapidement.

Après avoir choisi entre l'achat dans le neuf ou dans l'ancien, je décide ensuite du type de logement qui me convient : appartement, maison individuelle, maison avec étages ou de plain-pied, maison écologique, etc.

Je détermine également le lieu d'acquisition de mon futur logement : en ville, en banlieue, à la campagne, etc.

Enfin, je spécifie les critères majeurs de mon futur logement :

• Aménagements
• Nombre de pièces (en tenant compte de la taille de ma famille)
• Surface habitable
• Avec ou sans jardin
• Niveau de sécurité
• Garage
• Distances entre mon logement et mon travail, les commerces, les écoles, les transports, etc.

Si vous êtes déjà propriétaire...

Le Point en + :

La question se pose souvent de savoir s'il vaut mieux vendre ou acheter en premier. Vendre en premier permet de s'assurer de la somme dont on dispose pour son futur achat, ce qui semble être la meilleure solution. Cependant, il est souvent difficile de faire coïncider les dates de vente et d'achat, ce qui peut entraîner des complications telles que se retrouver sans logement pendant une période d'attente pour trouver le coup de cœur, et implique des frais supplémentaires tels que le stockage des meubles, la location temporaire d'un logement, etc.

Lorsque j'ai besoin immédiatement des fonds immobilisés dans ma propriété actuelle pour acheter mon nouveau logement, le prêteur peut m'avancer une partie de cette somme (généralement entre 50 et 70 % de la valeur du bien à vendre) sous la forme d'un Prêt Achat/Revente. Ce prêt ne nécessite que le remboursement des intérêts, sans amortissement du capital. Il est destiné à être remboursé lors de la vente de ma propriété actuelle.

Comparaison de projets immobiliers

Maintenant que j'ai exploré les différentes possibilités pour mon achat immobilier, il est temps de réfléchir aux différentes solutions afin de faire le meilleur choix de projet immobilier.

Achat immobilier neuf ou ancien ?

Avantages du neuf :

• Dernières normes environnementales en matière d'isolation thermique
• Frais de notaire de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l'ancien
• Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour une résidence principale
• Défiscalisation possible pour un investissement locatif (dispositif Pinel)
• Garanties du neuf (parfait achèvement, biennale, décennale...)
• Possibilité de personnalisation

Avantages de l'ancien :

• Charme de l'ancien (maison en pierre, architecture spécifique...)
• Terrain généralement plus grand
• Prêt à Taux Zéro (PTZ)
• Défiscalisation possible pour un investissement locatif (dispositif Denormandie)
• Prix souvent moins élevés que dans le neuf
• Possibilité de réaliser une plus-value en effectuant des travaux

Résidence principale ou investissement locatif ?

Avantages de la résidence principale :

• Constitution d'un patrimoine pour mieux préparer la retraite
• Plus grande liberté dans un bien qui m'appartient
• Possibilité de bénéficier du Pr êt à Taux Zéro (PTZ)
• Exonération de plus-value à la revente (sous certaines conditions)

Avantages de l'investissement locatif :

• Constitution d'un patrimoine financé en partie par le locataire
• Possibilité de défiscaliser en utilisant les dispositifs Pinel ou Denormandie
• Crédit immobilier plus facile à obtenir grâce à un effort d'épargne réduit
• Possibilité d'investir partout en France

Comment prendre la meilleure décision ?

La meilleure idée pour un projet immobilier n'est pas la même pour tous. Pour choisir mon projet immobilier, je dois me poser les bonnes questions et définir mes objectifs.

Voici quelques questions à se poser :

• Est-ce que devenir propriétaire de ma résidence principale est une priorité pour moi ?
• Quel patrimoine je souhaite constituer pour mon avenir et celui de mes proches ?
• Est-ce que j'ai le budget nécessaire pour acheter dans la ville où je souhaite vivre ?
• Suis-je prêt à faire des travaux dans un bien immobilier ?
• Est-ce que je paie suffisamment d'impôts pour envisager la défiscalisation ?
• Est-ce que je souhaite gérer moi-même un investissement locatif ?

Pour illustrer le processus de prise de décision, voici un exemple concret :

Supposons que j'habite à Paris et que je souhaite commencer à constituer mon patrimoine immobilier. Cependant, les prix des appartements et des maisons dans la capitale sont très élevés. Je décide alors de faire une simulation de crédit immobilier et je réalise que mon taux d'endettement ne me permet pas d'acheter une résidence principale qui répond à mes attentes en termes de localisation et de superficie.

Si l'achat de ma résidence principale à Paris n'est pas possible dans l'immédiat, je pourrais envisager l'investissement locatif. Dans ce cas, je pourrais choisir d'acheter une maison dans une province où les coûts sont moins élevés. La banque pourrait soutenir mon projet, car les loyers perçus financeraient une grande partie de mes mensualités. Ainsi, je commencerais à constituer mon patrimoine immobilier. À terme, cela pourrait me permettre d'accumuler un apport conséquent et d'acheter ma résidence principale à Paris.

Questions fréquentes sur le projet immobilier

Quels sont les critères importants à prendre en compte lors du choix d'un projet immobilier ?

Lors du choix d’un projet immobilier, vous devez vous demander quel est votre objectif : achat de résidence principale, constitution d’un patrimoine financé par un locataire, défiscalisation... Vous devez aussi déterminer si vous êtes prêt à faire des travaux ou si vous recherchez un bien neuf ou très récent.

Comment comparer différents projets immobiliers pour prendre une décision éclairée ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, pour comparer différents projets, vous devez prendre en compte la rentabilité de votre investissement locatif. Vous devez aussi préserver votre budget comme anticiper les éventuelles dépenses futures (travaux de rénovation lourds...).

Quel type d’immobilier est plus rentable ?

Si votre bien immobilier est bien situé, vous pouvez envisager une location saisonnière. Le montant perçu mensuellement est bien plus important avec une location touristique qu’avec une location à l’année, les loyers ne sont pas plafonnés. Cela nécessite toutefois une gestion plus complexe.

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