Comment vendre un bien immobilier ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 8 juin 2023 .
Temps de lecture : 10 min

Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un investissement locatif  ? C’est le moment de découvrir comment vendre un bien en respectant toutes les étapes pour vendre rapidement afin de donner vie à un nouveau projet. Suivez le guide.

Quelles sont les étapes pour vendre un bien immobilier ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, rien ne peut être fait au hasard. Certaines étapes sont à respecter pour vendre dans les règles et mettre toutes les chances de votre côté pour vendre vite.

Choisir la manière de vendre votre bien

Dans un premier temps, vous devez faire un choix. Certains acheteurs décident de gérer eux-mêmes la vente de leur bien immobilier. D’autres préfèrent faire appel à une agence immobilière.

La vente de particulier à particulier est, dans un premier temps, tentante. Une agence immobilière a un coût. Elle va vous facturer des frais d’agence qui peuvent s’élever en moyenne à 5 % du prix de vente. Parfois à la charge du vendeur, elles réduisent le montant final que vous percevrez. Il faut avouer que le choix de la vente sans intermédiaire peut présenter des limites :

• vous devez gérer toute la mise en vente, de l’estimation de la maison ou de l’appartement à la prise de photos, la rédaction de l’annonce, sa publication sur différentes plateformes ;
• vous devez gérer les appels, les mails, organiser les visites, cela va vous prendre du temps ;
• lors de la visite, vous devez maîtriser votre sujet. Si vous connaissez votre bien immobilier, vous ne connaissez pas toujours les règles légales qui définissent tous les éléments à communiquer à l’acheteur potentiel. Si vous avez oublié de l’informer d’un quelconque problème durant la visite ou avant la vente, celle-ci peut être annulée ou le prix revu à la baisse ;
• il apparaît que les acheteurs sont moins à l’aise lorsque le propriétaire est présent lors des visites. Ils préfèrent visiter avec un agent immobilier, un acteur neutre qui sera plus objectif sur la qualité du bien. Il est jugé plus transparent ;
• vous serez peut-être amené à négocier, ce qui n’est pas toujours chose simple pour une personne inexpérimentée. Un agent immobilier maîtrise le marché local et sait comment et jusqu’à quel point il peut négocier à la baisse le prix de vente ;
• vous devez gérer les rendez-vous chez le notaire et effectuer toutes les démarches pour les diagnostics...

En clair, en économisant environ 5 % du prix, voire moins selon certaines agences immobilières, vous allez perdre beaucoup de temps. Vous risquez de ne pas assez valoriser votre bien pour le vendre rapidement. Si vous souhaitez vendre vite, l’agent immobilier offre un avantage de poids. Il dispose d’un réseau très important de collaborateurs qui peuvent l’accompagner dans sa vente et mieux diffuser l’annonce et d’un portefeuille de clients dont certains pourraient d’ores et déjà être intéressés par votre bien.

Estimer le bien immobilier

Vous pouvez vous poser la question de faire appel ou non à des professionnels. Bien sûr, vous pouvez aussi estimer votre bien immobilier et le mettre en vente au prix de votre choix. Toutefois, cela présente des risques.

L’estimation d’un bien doit répondre à des critères précis. Lorsque le propriétaire décide d’estimer son bien immobilier, il risque d’être influencé par trois éléments :

• la valeur sentimentale d’un bien dans lequel il a pu passer de belles années, élever ses enfants... Or, la valeur sentimentale n’est pas corrélée à la valeur d’un bien sur le marché immobilier ;
• le besoin financier. Si le vendeur a un nouveau projet, il peut estimer que son bien doit être vendu à un prix adapté à son nouveau besoin. Cela ne va pas correspondre ;
• l’urgence de la situation : un vendeur qui souhaite vendre vite peut prendre le risque de sous-évaluer son bien immobilier, ce qui lui ferait perdre beaucoup d’argent.

Lorsque les acquéreurs font leurs recherches seuls, ils peuvent utiliser des filtres et ne consulter que les biens qu’ils peuvent s’offrir. Si vous surestimez ne serait-ce que de 10 000 € votre bien, vous pourriez mettre plus de temps à le vendre.

Le prix juste est adapté au marché en fonction des caractéristiques du bien et de sa localisation. C’est un vrai plus pour vendre vite. En confiant votre estimation à une agence immobilière, vous mettez toutes les chances de votre côté pour atteindre plus d’acheteurs. Sachez que l’estimation est gratuite et sans engagement.

Regrouper les documents nécessaires à la vente

Lors de la vente, il est nécessaire de regrouper un certain nombre de documents.

• Une copie de l’acte de vente qui vous été a remis par le notaire lors de la signature au moment de l’achat. Ce titre de propriété permet d’attester que vous êtes effectivement le propriétaire du bien immobilier.
• Les 3 derniers procès-verbaux des réunions des copropriétaires si votre bien se situe dans une copropriété.
• Le règlement de copropriété le cas échéant.
• Votre dernier avis de taxe foncière.
• Les factures de gaz, d’électricité et d’eau.
• Les factures des travaux réalisés durant la période où vous avez occupé le bien et les factures des travaux réalisés au cours des 10 dernières années qui seraient couverts par une garantie décennale, celle-ci étant transférée au nouvel acquéreur.
• Les autorisations de travaux et les déclarations d’achèvement.
• Les diagnostics techniques de la maison ou de l’appartement.

Faire les diagnostics obligatoires

Pour vendre un bien immobilier, vous devez réaliser des diagnostics qui permettent au nouvel acquéreur de prendre connaissance des caractéristiques techniques du bien qu’il achète.

Les diagnostics obligatoires à réaliser sont les suivants :

• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour les immeubles construits avant 1949 ;
• état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante pour les biens construits avant 1997 ;
• état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
• état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
• état de l’installation d’assainissement non collectif si le bien n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées ;
• état relatif à la présence de termites si le bien est situé dans une zone déclarée par arrêté préfectoral ;
• état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;
• diagnostic bruit si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit (proche d’un aéroport par exemple).

Si vous confiez votre vente à une agence immobilière, elle se chargera d’organiser la réalisation des diagnostics.

Mettre le bien en vente en ligne

L’étape suivante consiste à mettre le bien en vente. Vous allez devoir dans un premier temps faire des photos du bien, de l’intérieur et de l’extérieur. Ensuite, vous devez rédiger une annonce qui sera la plus complète possible. Elle devra évoquer les caractéristiques du bien (surface du logement et superficie du terrain éventuel, nombre de pièces, DPE...). Les atouts du bien doivent figurer dans l’annonce.

Il ne vous reste plus qu’à publier votre annonce. Plus vous êtes situé dans un environnement où l’offre est supérieure à la demande, plus il sera conseillé de publier votre annonce sur de multiples plateformes en ligne pour diffuser largement votre offre.

Si vous avez choisi de vous faire accompagner par un agent immobilier, c’est lui qui va se charger de cette étape.

Vous allez alors organiser le planning des visites selon le nombre d’appels reçus. Durant ces visites, vous devrez valoriser votre bien, sans trop en faire pour ne pas perdre en crédibilité. Soyez factuel et présentez le bien tel qu’il est réellement.

Étudier les offres d’achat

Si tout se déroule pour le mieux durant les visites, vous allez recevoir des offres d’achat. Chacune d’entre elles doit être étudiée attentivement. Dans un premier temps, il est conseillé de choisir la meilleure offre. Vous pouvez aussi choisir l’offre de l’acquéreur potentiel qui a manifesté le plus d’envie d’acheter votre bien. Une offre n’engage pas l’acheteur, il peut se rétracter. Pensez à demander à l’acquéreur des documents de sa banque ou d’un courtier à l’image de l’attestation de financement. Ce document permet de connaître le montant qu’une banque serait susceptible de lui prêter. Il est même possible d’aller plus loin et de lui demander une copie de l’offre de la banque datant de moins de 15 jours.

Il peut aussi y avoir une négociation. Lorsqu’un acheteur fait une offre, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou faire une contre-offre à un montant supérieur, que l’acquéreur est libre d’accepter ou de refuser.

Signer le compromis de vente

Une fois l’offre acceptée, vous allez devoir signer un compromis de vente chez le notaire. Ce document vous engage en tant que vendeur. L’acheteur dispose de 10 jours de réflexion, ce n’est pas le cas du vendeur.

Notez que si vous avez choisi d’être accompagné par une agence immobilière, le compromis peut aussi être signé en agence. Les agents immobiliers ont la faculté de faire signer ce document, ce qui n’est pas le cas des mandataires immobiliers.

Signer l’acte de vente chez le notaire

Enfin, vous devez procéder à la signature de l’acte de vente qui, cette fois, se fera chez le notaire. Si vous n’êtes pas disponible, sachez que vous pouvez faire une procuration.

Lors de la signature de l’acte de vente, vous allez remettre les clés à l’acheteur qui, de son côté, va procéder au virement des fonds. Aujourd’hui, de plus en plus de notaires proposent la signature électronique de l’acte de vente. Vous allez apprécier de ne pas avoir à parapher toutes les pages de l’acte de vente.

Nos conseils pour vendre rapidement votre bien immobilier

Vous avez besoin de vendre rapidement votre logement afin de donner vie à un nouveau projet immobilier à court terme ? Voici quelques conseils pour bien vendre votre maison ou appartement.

• Fixer le juste prix, à savoir le prix du marché. Si vous faites votre estimation vous-même, consultez le prix au mètre carré dans votre ville. Prenez le temps de consulter les annonces des biens à vendre sur votre commune, voire dans votre quartier. Cela vous donnera une idée du prix pratiqué. Attention, comparez bien à prestations égales (même type de bien, surface équivalente, prestations de même gamme...).
• Valoriser son bien immobilier. Pour générer des visites, il est important de donner envie aux futurs acquéreurs de vivre dans votre logement. Au moment de prendre les photos, dépersonnalisez votre bien et retirez tout ce qui pourrait empêcher de bien avoir la notion des volumes de vos pièces. Si cela est nécessaire, réalisez quelques travaux de décoration pour un bien plus neutre qui s’adresse à tous et dans lequel les acheteurs pourront mieux se projeter. Vous pouvez faire appel à un professionnel du home staging qui saura valoriser votre logement.
• Rédiger une annonce claire et complète. Lorsque les acquéreurs potentiels vont lire votre annonce, ils doivent connaître les caractéristiques de votre bien. Soyez complet et mettez bien en avant tout ce qui pourrait faire la différence (un extérieur, une suite parentale, une isolation performante et récente, un changement récent de menuiseries...). La situation géographique du bien peut être un plus aussi. Si vous êtes près d’une école, des transports en commun, d’un centre commercial, indiquez-le.
• Choisir l’offre d’achat qui vous permettra de vendre rapidement. Si vous avez la chance d’avoir plusieurs offres, nous vous conseillons de choisir la plus haute, certes, mais aussi et surtout la plus fiable. Si l’acheteur est capable d’autofinancer son achat, vous savez que vous ne vous exposerez pas à un risque de refus de prêt. Le compromis peut inclure une clause suspensive de prêt immobilier. Si l’acheteur ne peut obtenir un prêt, la vente est annulée. Vous devrez tout recommencer.
• Vous faire accompagner par une agence immobilière. Nous l’avons évoqué, être accompagné par un professionnel est un vrai plus. Cet expert va prendre en charge intégralement votre vente, vous n’aurez rien à gérer. Maîtrisant son sujet, il saura valoriser votre bien, gérer les visites, sélectionner la meilleure offre d’achat et bien respecter toutes les étapes de la vente (gestion des diagnostics, documents à fournir, prise de rendez-vous chez le notaire...). Vous bénéficiez de sa visibilité et maximisez les chances de vendre plus vite.
• Bien choisir le type de mandat. Vous allez signer un contrat avec l’agent immobilier, vous pouvez choisir entre le mandat exclusif et le mandat libre. Dans le premier cas, vous confiez votre bien à un seul agent immobilier. Vous ne pouvez pas le vendre vous-même ni le confier à un autre professionnel. Avec le mandat libre, vous pouvez contacter plusieurs agences. Notez cependant qu’elle n’est pas certaine de conclure la vente, elle pourrait accorder moins de temps à votre projet.

Questions fréquentes sur la vente d’un bien immobilier

Peut-on vendre un bien entre particuliers ?

Oui, la vente entre particuliers est autorisée. Elle vous impose la prise en charge intégrale de cette vente. Vous devez alors chercher toutes les informations concernant une vente pour respecter les règles, gérer la visite du bien, contactez le notaire pour la promesse de vente et la signature de l’acte authentique... Assurez-vous d’avoir le temps nécessaire pour cette opération immobilière.

Quand on vend un bien, doit-on payer des impôts ?

Il existe une taxe sur la plus-value dans le cadre de la vente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. La plus-value, à savoir, est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Si le premier est supérieur, il est imposé au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. La vente de la résidence principale est exonérée.

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne peut se rétracter après la signature du compromis de vente. Il ne dispose pas de délai de réflexion et s’engage donc à vendre son bien à l’acheteur qui, lui, dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter.