Le HCSF pénalise les primo accédants

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En émettant ses recommandations (qui sont depuis devenues des obligations) sur les prêts immobiliers, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) cherchait à protéger les emprunteurs d’un éventuel surendettement. Malheureusement, ces directives ont aussi eu des effets négatifs sur le marché puisqu’elles ont pénalisé certaines catégories d’emprunteurs, notamment les primo accédants. Sur 100 d’entre eux, entre 10 et 15 ne présentent plus les critères requis pour prétendre à un prêt.

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Le crédit en lui-même reste très abordable

La politique du taux bas se poursuit et semble s’inscrire dans la durée. En effet, les établissements bancaires ont encore intérêt à distribuer autant que possible le surplus de liquidités qu’ils détiennent actuellement dans leurs caisses.

S’ils venaient à le déposer au sein de la BCE, avec le taux directeur qui est toujours négatif, ils se retrouveraient à payer des frais de dépôt au lieu de percevoir des intérêts.

Mais ces conditions favorables de financement sont contrebalancées par un prix de l’immobilier, dont la hausse reste une constante immuable malgré la crise. Dès lors, ce que préconise le HCSF met en péril certaines candidatures.

Garder le taux à un niveau « plancher » n’empêche pas les banques d’être exigeantes. Pour minimiser les risques, elles ont par exemple rendu quasi obligatoire l’apport personnel.

Elles ont également tendance à augmenter la prime d’assurance prêt immobilier. Ce qui a pour conséquence immédiate le dépassement du taux d’endettement autorisé, lequel est limité à 35 %.

ImportantSelon les chiffres officiels publiés par les spécialistes du domaine, 10 % à 15 % des primo accédants se retrouvent aujourd’hui exclus du marché, faute d’apport et de revenu suffisant.

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Les investisseurs en locatif ne sont pas mieux lotis

La tâche se révèle tout autant compliquée pour les investisseurs en locatif. Ces derniers doivent également revoir à la hausse leur apport personnel.

En 2019, ils devaient seulement prévoir un apport de 12,1 % du montant total du projet. L’année dernière, les banques exigeaient un apport personnel moyen de 13,3 % pour accepter de financer leur projet.

Pour faire en sorte que le crédit ne pèse pas trop sur ses finances, l’investisseur en locatif doit consentir à s’endetter plus longtemps. En seulement deux ans, la durée moyenne des crédits immobiliers a augmenté de 9 mois.


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