Plus de 6,8 millions de propriétaires américains peuvent réduire leurs mensualités grâce à un refinancement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 9 décembre 2019 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le lundi 9 décembre 2019 09:55 par la Rédaction Meilleurtaux

Aux États-Unis, le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires est repassé sous la barre des 4 %. En conséquence, jusqu’à 6,8 millions de propriétaires peuvent potentiellement économiser de l’argent en refinançant leurs prêts immobiliers en cours. C’est la conclusion du dernier rapport de Black Knight.

Les critères essentiels pour évaluer l’intérêt d’un refinancement

La forte baisse des taux en 2019 a agréablement surpris les emprunteurs qui anticipaient une hausse. Cette conjoncture leur permet d’envisager un refinancement de leur crédit hypothécaire afin d’alléger leurs mensualités de remboursement.

Pour évaluer le nouveau taux à proposer, les banques tiennent compte du score, du ratio d’endettement sur le revenu et de la situation professionnelle du demandeur.

Important L’opération avantage tout particulièrement les personnes ayant une cote de crédit supérieur à 740 et un ratio prêt/valeur de 75 % ou moins.

Toutefois, celles dont la notation s’est améliorée depuis la signature du contrat initial ont également intérêt à vérifier le gain potentiel associé à un refinancement.

Pour une progression de 20 points de la cote de crédit, le taux d’intérêt chute d’environ 0,125 %. Ainsi, avec une note qui passe de 680 à plus de 760, le taux baisse de près de 0,5 %.

Quant à ceux dont le score est encore trop faible, il est conseillé de l’améliorer en remboursant le maximum de dettes en cours et en mettant de l’argent de côté.

De tels efforts augmentent leur solvabilité et sont bien vus par les établissements financiers.

Les conditions minimales pour justifier un refinancement

Avant de se lancer dans un refinancement, il est indispensable de mettre en concurrence les frais de clôture des prêts en cours et les économies attendues.

Important En général, un différentiel de taux de 0,5 à 1 % est nécessaire pour justifier un refinancement, car les économies doivent suffire à compenser les coûts dans un délai d’environ 18 mois.

Par exemple, si le prêteur réclame 3 600 dollars pour clôturer le crédit hypothécaire, chaque mensualité doit diminuer d’environ 200 dollars pour que le refinancement soit intéressant.

Plus le capital est élevé, plus le refinancement a du sens, car la plupart des frais de clôture (frais d’évaluation, frais d’enregistrement…) sont fixes alors que les économies mensuelles seront conséquentes.

Une source d’économie pour les détenteurs de crédits couverts par une PMI

Le refinancement représente également une solution pertinente pour les emprunteurs couverts par une assurance emprunteur privée (PMI) et dont la valeur de la maison a augmenté.

Grâce à un taux moindre, non seulement les frais d’intérêt diminuent, mais le client est exonéré du paiement de la prime d’assurance, qui correspond généralement à 0,5 à 1 % par an du montant total du prêt. Pour illustration, pour le souscripteur d’un crédit de 200 000 dollars couvert par une assurance hypothécaire à un taux de 1 % peuvent payer jusqu’à 2 000 dollars en moins par an ou 167 dollars en moins par mois.

Les prêts assurés par la FHA aussi peuvent permettre des économies en cas de refinancement en un prêt conventionnel, dans la mesure où la PMI coûte plus cher sur ce type de financement.

Il est également possible de passer d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à un prêt de 15 ans, généralement associé à des taux plus faibles.

Bien que l’opération puisse entraîner une légère majoration des mensualités, les emprunteurs concernés paient globalement moins d’intérêts sur la durée totale du crédit.

De même, les détenteurs d’hypothèques à taux variables peuvent également profiter du repli des taux pour basculer vers un contrat à taux fixe autour de 4 %.

Enfin, les particuliers qui espèrent puiser dans leurs fonds propres tout en réduisant leur taux d’intérêt peuvent tirer parti des refinancements par décaissement.

Ce sont des prêts à faible taux d’intérêt qui permettent aux propriétaires d’emprunter sur leurs fonds propres en remplaçant leur hypothèque existante par un nouveau prêt d’un montant supérieur et en percevant le solde en espèces.

Cet argent peut par exemple servir à financer des travaux d’amélioration du logement, car les intérêts sont déductibles d’impôt.