Ce qu’il faut savoir sur le crédit immobilier en SCI

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 23 juillet 2024 .
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Publié le mardi 19 septembre 2017 11:52 par la Rédaction Meilleurtaux

Une Société Civile Immobilière, appelée communément SCI, est un groupement de particuliers qui unissent leurs ressources et a pour objectif d’acquérir une ou plusieurs résidences. Une SCI investit généralement dans l’immobilier locatif, et se partage les bénéfices entre les membres. Quelques points sont à éclaircir sur les principes relatifs à cette formule, en cas d’un prêt immobilier, tour d’horizon!

Les membres d’une SCI sont souvent d’une même famille, de différentes générations. Ils mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers et se partagent les profits générés par l’investissement locatif. Étant donné leur statut spécifique, les futurs acquéreurs se demandent si des traitements particuliers leur seront proposés au cas où l’achat d’une propriété nécessite un financement.

Quel type de garanties devront-ils alors apporter ? Qu’en est-il des apports à fournir à l’organisme prêteur, au moment de l’emprunt ? Les SCI peuvent-elles bénéficier des soutiens de l’État pour son prêt ? Un emprunt en vue d’un investissement dans la pierre en tant que SCI est-il profitable sur le plan fiscal? Focus.

Les principes d’un crédit immobilier en tant que SCI

Le prêt qu’une SCI doit encourir est similaire à tous les investissements locatifs, qu’ils soient réalisés par un seul investisseur particulier ou par un groupe de personnes. Ses associés ont le choix entre contracter ensemble un crédit immobilier ou souscrire des prêts à l’habitat personnels pour apporter leur part d’investissement. Dans le premier cas, les revenus locatifs suffiront à couvrir les mensualités. De ce fait, l’établissement prêteur n’exigera aucun apport.

Une accession à la propriété par le biais d’une SCI ne peut jouir des prêts subventionnés par l’État, tels que le Prêt à taux zéro et le Plan Épargne Logement (PEL). Seuls les acquéreurs d’une résidence principale sont en mesure de bénéficier de ce type de financement.

En revanche, les membres de la SCI ont le droit d’appliquer la clause suspensive de crédit sans encourir aucune pénalité. Grâce à ce procédé, un emprunteur peut se rétracter lors de l’achat avant le délai établi par le vendeur, au cas où sa demande de prêt a été refusée.

Si l’impôt relatif à l’achat d’un bien immobilier en SCI est semblable à celui d’un achat classique, cette société civile présente néanmoins une fiscalité avantageuse. Dans une SCI familiale, par exemple, aucun droit de succession n’est requis lorsque l’un des membres transmet des parts sociales à leurs progénitures.

À noter toutefois que dans ce contexte, la transmission des parts sociales aux enfants peut atteindre les 100 000 euros pour chaque parent.

L’emprunt en SCI est les garanties y afférentes

Il n’existe pas de caution spécifique pour un emprunt en SCI. En effet, les mêmes garanties sont exigées pour le financement d’un investissement locatif de type SCI, et un autre crédit immobilier quelconque : une société pour cautionner le prêt, un PPD (Privilège de Prêteurs de Deniers) ou une hypothèque. Ce qui le différencie, c’est le cautionnement d’un des membres, l’aîné du groupe, pour les autres au cas où des impayés surviennent.

Une assurance de prêt immobilier est également sollicitée afin que les mensualités soient couvertes si jamais l’associé titulaire du prêt décède ou devient invalide. Le contrat doit cependant être inscrit au nom des associés et non du groupe. Pour mieux garantir le crédit, et protéger également ses associés, des options supplémentaires peuvent être ajoutées, entre autres l’assurance perte d’emploi.