Immobilier : que peuvent faire les propriétaires face aux loyers impayés durant la trêve hivernale ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 13 novembre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 17 novembre 2023 17:27 par la Rédaction Meilleurtaux

Selon l’agence immobilière Imodirect, le nombre de relances pour des défauts de paiement des loyers a plus que triplé en un peu plus de trois ans. Une situation qui inquiète les propriétaires, alors que la trêve hivernale qui a débuté le 1er novembre les empêche de faire expulser les mauvais payeurs.

A-t-on atteint un pic de défauts de paiement de loyers en France ? Selon les données de l'agence immobilière Imodirect communiquées aux Echos, le nombre de relances des propriétaires après 30 jours atteint son « niveau le plus haut depuis mars 2020 ». En un peu plus de trois ans, il est passé d’environ 1% à 3,5%. L'agence s'attend même à ce que ce taux tende « prochainement vers les 4 % », notamment en raison du contexte inflationniste actuel, et de la pénurie de biens locatifs sur le marché.

Les petits propriétaires bailleurs impactés par la trêve hivernale

Cette situation est particulièrement inquiétante pour de nombreux propriétaires. Car depuis le 1er novembre, la trêve hivernale est entrée en vigueur. Cela signifie que concrètement, jusqu’au 31 mars, un propriétaire ne peut pas expulser un locataire de son logement, même si ce dernier ne lui verse pas le loyer convenu. Sauf « si le locataire a reçu une proposition de relogement », rappelle Louis du Merle, le directeur juridique l'Anil (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Généralement, les propriétaires les plus impactés par ces impayés sont « les petits propriétaires bailleurs, avec peu de connaissances juridiques et une absence d'expertise professionnelle », affirme l’Anil. Comment éviter d’en arriver à cette situation ? « Il est de plus en plus urgent pour les propriétaires de bien choisir leurs locataires et de vérifier leur situation financière, et surtout de s'assurer contre les impayés », conseille Arnaud Hacquart, le président-fondateur d'Imodirect.

Pour ce faire, ils peuvent souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI). Comme son nom l’indique, celle-ci leur garantit le versement des loyers. Le contrat peut même prévoir la prise en charge d'une partie des frais d'avocat en cas de litige.

Favoriser une solution à l’amiable afin d’éviter une longue procédure

Mais que faire si un propriétaire n’a pas pris ces précautions, et fait face à un défaut de paiement de son locataire durant la trêve hivernale ? Louis du Merle recommande d’agir rapidement, en se tournant vers des « juristes de proximité ».

Leur but : trouver une solution à l'amiable entre le propriétaire et le locataire, avec notamment un « accompagnement social » pour ce dernier. Car derrière le non-paiement du loyer, peuvent se cacher diverses causes : perte d’un emploi, situation de séparation conjugale, etc.

Parfois cependant, la solution à l’amiable s’avère impossible. Le cas échant, le propriétaire bailleur va devoir s’armer de patience. En théorie, la loi Kasbarian-Bergé, dite « loi antisquat », a réduit les délais entre le commandement de payer, l'assignation en justice et l'audience, ainsi que les délais d'expulsion. Mais malheureusement pour les propriétaires, en pratique, « la plupart des contentieux se résolvent en plus d'un an », selon Les Echos. Bonne nouvelle toutefois pour les bailleurs : « sur les 500 000 actes de commissaires de justice prononcés l'année dernière, 330 000 ont été résolus à l'amiable », assure l’Anil.