Les nouvelles règles du HCSF permettent aux investisseurs à se réinventer

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 27 avril 2022 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mercredi 27 avril 2022 14:28 par la Rédaction Meilleurtaux

En janvier 2021, le haut conseil de stabilité financière recommande aux banques de refuser tout crédit immobilier aux consommateurs dont le taux d’endettement dépasse 35 % après l’opération. Cette suggestion s’est mutée en règle cette année. Ce resserrement des conditions d’emprunt pénalise nombre d’investisseurs, qui doivent redoubler d’efforts pour bétonner leur dossier.

Avant 2021, les banques pouvaient accepter de financer le projet immobilier d’un demandeur de crédit jusqu’à un taux d’endettement de 33 %. Le HCSF a rajouté deux points supplémentaires à cette limite, sans pour autant ouvrir les vannes du crédit immobilier. Cette décision complique au contraire l’accès au financement bancaire, à cause des nouvelles modalités de calcul des revenus réels du débiteur. Les investisseurs locatifs sont les plus touchés par ces dispositifs. Mais des astuces légales existent toujours pour contourner ces règles strictes. Le rachat de crédit, la négociation d’une durée de remboursement plus longue et la constitution d’un apport personnel plus conséquent en font partie.

Surmonter les obstacles du HCSF avec des astuces simples

Les nouvelles règles préconisées par le HCSF compliquent certes l’obtention d’un crédit immobilier d’investissement. Néanmoins, ces contraintes ne sont pas rédhibitoires. Des échappatoires existent encore, à l’instar du regroupement de crédit. Ce montage permet de restructurer la mensualité et la durée de remboursement d’un premier prêt immobilier – et d’autres crédits à la consommation.

ImportantL’idée est de fusionner deux ou plusieurs contrats en un seul emprunt avec une seule mensualité,

En échange d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé et d’une période de remboursement pouvant atteindre 25 ans. Même si cette opération entraîne une subtile hausse de coût (de l’ordre de 0,10 % à 0,20 % selon la banque), elle reste intéressante pour maintenir le taux d’endettement en dessous de 35 %. Une autre solution consiste à négocier directement avec la banque, pour figurer parmi les bénéficiaires de la marge de 20 % accordée par la HCSF. Cette règle indique que les banques peuvent déroger à la limite des 35 % sur 20 % de leur production de crédit.

Même si cette largesse est accordée avant tout aux primo-accédants et aux ménages les plus précaires, les investisseurs se partagent un cinquième du quota. Pour figurer dans les 4 % de chanceux pouvant dépasser le taux d’endettement maximum, mieux vaut présenter des arguments solides, tels qu’une grande surface financière ou une fidélité à toute épreuve envers la banque. L’idéal serait aussi d’engager la procédure tôt dans l’année, avant que le quota des 4 % soit épuisé.

L’apport personnel pour couvrir les frais de notaire

Parfois, les investisseurs fortement endettés n’ont d’autre alternative que de constituer un apport personnel important pour devenir éligibles à un nouvel emprunt. Les banques se montrent plus compréhensives lorsque l’épargne du débiteur couvre au moins les frais de notaire. Pour les emprunteurs qui ne disposent pas de cette somme, ils doivent miser sur le taux de prise en compte des futurs loyers générés par leur investissement. Certaines banques acceptent d’intégrer 80 à 90 % de ses revenus supplémentaires dans leur calcul, tandis que d’autres établissements ne dépassent pas les 70 %. Seules La Banque Postale et BNP Paribas prennent en considération 100 % des futurs loyers.

L’écart entre les banques est déterminant, surtout depuis les nouvelles règles de calcul des revenus locatifs. Avant cette année, les loyers étaient déduits directement des charges de remboursement de crédit dans le calcul du taux d’endettement. Depuis janvier, ces revenus ont été ajoutés aux revenus d’activité de l’investisseur. Cette modification à peine remarquée peut entraîner une différence de 18 points de base dans le résultat final du taux d’endettement.