Renégocier ou faire racheter son crédit avant une hausse plus marquée des taux

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 17 janvier 2017 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le mardi 17 janvier 2017 16:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Malgré une légère remontée, les taux d’intérêt restent très faibles. Pour ceux qui souhaitent renégocier ou racheter leur emprunt immobilier, c’est le moment ou jamais !

Taux en hausse, mais toujours compétitifs

En repli constant depuis l’automne 2015, les taux des prêts à l’habitat ont augmenté depuis décembre, à l’image de celui des obligations d’État à 10 ans. La hausse devrait se poursuivre au cours des mois à venir, mais de manière progressive, et sans excéder 0,5 % pour le 1er trimestre selon les courtiers spécialisés.

Malgré ce relèvement des barèmes bancaires, toutes durées et tous types de crédits confondus, ces derniers sont toujours très bon marché. En moyenne, les « excellents » profils d’emprunteurs peuvent négocier 1,29 % sur 15 ans, de 1,52 % sur 20 ans et de 1,78 % sur 25 ans.

À part les nouveaux acquéreurs, ces conditions très attractives profitent aux propriétaires endettés, qui ont une opportunité de réaliser des économies conséquentes avant une progression plus marquée des taux.

Quels avantages à la renégociation ?

Les crédits les plus intéressants à renégocier sont ceux qui se situent dans leur premier tiers (conclus entre 2008 et 2014), lorsque la part des intérêts dans chaque échéance de remboursement est encore importante, et le capital restant dû, élevé. L’opération peut toutefois être opportune pour des prêts plus anciens au capital de départ dépassant 250 000 euros, mais une étude approfondie préalable s’impose.

Il est également indispensable que la différence entre les deux taux (du contrat initial et le nouveau) soit de 0,6 point au minimum, et idéalement, supérieure à 1 point. En effet, il faut pouvoir couvrir les différents frais, généralement compris entre 1000 et 1500 euros.

Dans le cas d’un rachat de crédit par un établissement concurrent, d’autres charges s’ajoutent : les indemnités de remboursement anticipé ou IRA de la première banque, qui correspondent à 3 % du capital restant dans la limite de 6 mois d’intérêts ; les frais de dossier (environ 300 à 800 euros) ; les frais de garantie du nouveau contrat (de l’ordre de 1,2 à 2 % du capital emprunté).
Pour éviter de débourser de l’argent, ces frais peuvent être directement inclus dans le nouveau prêt.

Que choisir entre la renégociation et le rachat ?

Renégocier est le plus simple et le moins onéreux, puisqu’il suffit d’un avenant au contrat initial pour formaliser les nouvelles modalités de l’emprunt, et que l’emprunteur évite l’IRA. Mais rares sont ceux qui obtiennent satisfaction, car la diminution des revenus d’intérêt pour le prêteur n’est pas compensée par une baisse du coût de refinancement. Il ne consent donc généralement à rogner sur sa marge que pour ses meilleurs clients à fidéliser, ou ceux présentant un « fort potentiel ».

Pour tous les autres, il est plus judicieux de se lancer dans un rachat de crédit. Avec la concurrence qui règne sur le secteur et des objectifs commerciaux ambitieux, les banques sont prêtes à octroyer des taux plus compétitifs pour capter la clientèle des concurrents. La démarche est néanmoins plus coûteuse et plus longue (2 à 3 mois).

Le rachat est aussi l’occasion de changer d’assurance emprunteur pour souscrire une couverture adaptée au nouveau crédit. Là encore, faire jouer la concurrence entre le contrat de groupe de la banque et les offres des assureurs spécialisés, comme l’autorise la loi Lagarde, est une source d’économies potentielles non négligeable.