Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 28 mars 2023 .
Temps de lecture : 13 min

Comment préparer son premier achat immobilier ?

Vous avez décidé de vous lancer dans un premier achat immobilier, mais vous avez peur de ne pas faire les bons choix ? Vous avez besoin de conseils avant d’acheter ? Ce guide vous accompagne pour bien définir votre projet et trouver le meilleur financement.

Quand faut-il acheter son premier bien immobilier ?

Beaucoup de Français se demandent s’il existe un moment idéal pour acheter. En réalité, non, il n’y en a pas. Certains vous diront qu’il est idéal d’acheter le plus tôt possible pour bénéficier de bonnes conditions, notamment en matière d’assurance de prêt. En faisant un premier achat immobilier tôt à moins de 30 ans, vous pouvez espérer finir de payer votre crédit à 50 ans et profiter ensuite d’un reste à vivre élevé afin d’économiser pour la retraite.

Bien qu’il soit préférable d’acheter jeune, c’est votre situation spécifique qui va déterminer s’il est judicieux d’acquérir un bien immobilier.

Quelle est votre situation financière ?

Pour savoir si c’est le moment d’acheter, il faut en priorité faire un point sur votre situation financière. Vos revenus sont-ils suffisants pour assumer une mensualité de prêt ? Avez-vous un apport personnel ? Serez-vous à même d’assurer les charges d’un propriétaire ?

En clair, vous devez acheter un bien immobilier lorsque vous êtes assez à l’aise financièrement et si ce projet n’est pas un poids pour vous.

Êtes-vous certain de rester dans la même région durant plusieurs années ?

Il est intéressant de conserver un bien durant quelques années avant de le revendre. Acheter et vendre un bien immobilier sont des démarches qui prennent du temps dont vous ne disposez pas toujours.

Si vous n’êtes pas certain de rester dans la même région durant de nombreuses années et que vous avez des envies d’ailleurs, un premier achat immobilier n’est peut-être pas judicieux, surtout si vous envisagez l’achat de votre résidence principale. Dans ce cas, un investissement locatif peut être plus adapté.

Quelles sont vos perspectives professionnelles ?

Il est question de stabilité. Si vous êtes certain de passer votre carrière dans la même entreprise, un achat immobilier est cohérent. En revanche, acquérir votre résidence principale si vous savez qu’à très court terme, vous serez muté dans une autre ville n’est peut-être pas judicieux. Là encore, un investissement locatif serait la solution.

Quelles sont les conditions de prêt immobilier ?

Pour savoir quand acheter, il est aussi intéressant d’étudier les conditions de prêt. Si vous envisagez sérieusement un achat et que les taux sont très bas, c’est le moment d’en profiter. Dans un contexte où les taux sont plus élevés, ne vous précipitez pas et prenez bien le temps d’étudier la faisabilité de votre projet.

L’étude du marché immobilier est intéressante. Si les prix sont élevés, mais que les experts annoncent une baisse à court terme, pourquoi ne pas attendre quelques mois pour envisager un projet qui aura moins impact sur votre budget durant 20 ou 25 ans ?

Existe-t-il un âge idéal pour acheter un bien immobilier ?

Non, il n’existe pas d’âge idéal pour acheter un premier bien immobilier. En revanche, en fonction de votre âge lors de votre premier achat, vous pourriez bénéficier de certains avantages.

• Acheter à moins de 30 ans permet de réduire le coût total du crédit grâce à une assurance emprunteur moins chère. L’âge étant un facteur de risque, il impacte le prix de l’assurance de prêt à garanties égales. Acheter jeune permet d’emprunter plus longtemps pour réduire les mensualités. Vous finissez votre carrière professionnelle sans loyer ni crédit et pouvez mieux préparer votre retraite.
• Acheter entre 30 et 40 ans permet d’avoir eu le temps d’épargner. C’est un vrai plus si votre situation financière et professionnelle ne vous permet pas d’emprunter sans apport. L’apport personnel reste un réel atout. Il permet de réduire la durée du prêt pour bénéficier d’un meilleur taux ou de baisser le prix des mensualités de remboursement.
• Acheter un premier bien immobilier après 40 ans. Là encore, vous pouvez bénéficier d’un apport plus important afin d’obtenir de meilleures conditions de prêt. En achetant au début de la quarantaine, vous pouvez encore espérer ne plus payer de crédit immobilier à la retraite. C’est un point à considérer au regard de la perte de revenus consécutive à la fin de votre carrière professionnelle.

Première acquisition immobilière : résidence principale ou investissement ?

Lorsque vous souhaitez acheter votre premier bien immobilier, votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier pour préserver votre situation financière à la retraite et pouvoir transmettre ce patrimoine à vos enfants.

N’oubliez pas qu’il existe deux solutions pour votre premier achat immobilier :

• la résidence principale ;
• l’investissement locatif.

De prime abord, les ménages sont tentés d’acheter une résidence principale. Cela se comprend : être propriétaire de sa résidence principale offre des avantages et des libertés. Vous pouvez aménager votre habitation comme vous le souhaitez, faire des travaux, vous n’êtes pas contraint par les règles d’un bail locatif. Toutefois, dans certains cas, il est plus judicieux d’envisager un investissement locatif :

• vous vivez dans une ville où le prix de l’immobilier reste cher. L’exemple de Paris est typique avec un prix au mètre carré qui dépasse largement les 10 000 € en moyenne. Dans ce cas, vous pouvez imaginer rester locataire et acheter un bien immobilier en province. Grâce à la gestion locative, vous n’êtes pas contraint de vous trouver près du logement que vous louez. Cela vous permet de faire un premier investissement ;
• vous payez des impôts : dans ce cas, un investissement locatif peut être intéressant si vous achetez un bien neuf éligible à la loi Pinel. De cette manière vous réduisez votre impôt tout en constituant votre patrimoine immobilier ;
• vous souhaitez acquérir votre premier bien immobilier, mais vous n’êtes pas certain de la stabilité de votre situation. Si vous pensez quitter la région, changer de travail ou de situation personnelle, l’achat d’une résidence principale n’est peut-être pas adapté. L’investissement locatif est à envisager pour que votre projet immobilier ne soit pas impacté par votre situation personnelle et professionnelle.

Si le choix de l’investissement locatif repousse l’achat d’une résidence principale, n’oubliez pas que ce bien sera en partie financé par les loyers perçus, ce qui limite votre effort d’épargne. À la revente, cela constituera un bel apport pour acheter la résidence principale de vos rêves.

Les questions à se poser avant d’acheter un bien immobilier

L’achat d’un premier bien immobilier est une démarche importante. Prenez bien le temps de la réflexion avant de vous lancer pour faire le bon choix.

Quelle surface ?

Le choix de la surface est important pour votre premier achat immobilier. Ce choix se fera selon votre vie personnelle et le temps que vous estimez passer dans ce bien. Achetez-vous seul ou à deux ? Votre vie familiale est-elle susceptible d’évoluer ? Êtes-vous amené à faire du télétravail ? De nombreuses questions se posent pour définir la surface idéale et le nombre de pièces de votre habitation. Au regard du prix au mètre carré, votre budget sera aussi un élément essentiel au moment du choix.

Où acheter ?

La situation géographique de votre bien est importante également. Préférez-vous la ville ou la campagne ? Avez-vous le permis de conduire ou devez-vous vivre près des transports en commun ou en centre-ville ? Quels sont les prix au mètre carré qui restent accessibles pour votre budget ? N’hésitez pas à faire des simulations pour connaître votre capacité de financement en prenant en compte les frais annexes tels que le carburant selon votre lieu d’habitation. En vous éloignant des grandes villes, vous paierez votre bien immobilier moins cher, mais vous devrez compter des frais de route plus élevés.

Maison ou appartement ?

C’est là encore une grande question pour de nombreux acquéreurs. Le prix d’une maison est généralement plus élevé à situation géographique identique. Elle peut imposer des frais d’entretien plus importants, comme le jardin. Cependant, elle offre un confort différent recherché par les familles avec des enfants. Vous n’avez pas à assumer des charges de copropriété.

L’appartement peut, lui aussi, offrir des avantages. Vous vivez dans un espace qui peut être sécurisé et sa gestion est déléguée à un syndic. Un appartement ne signifie pas que vous ne bénéficierez pas d’un extérieur, certains sont dotés d’une grande terrasse, voire d’un jardin en rez-de-chaussée.

En clair, appartement ou maison, c’est un choix personnel selon votre mode de vie.

Neuf ou ancien ?

Choisir un bien neuf ou ancien pour un premier achat est certainement le plus complexe. Ces deux solutions offrent des avantages et des inconvénients à prendre en compte pour être certain de faire le meilleur choix.

Les avantages du neuf

• Des garanties protectrices
• Un logement aux dernières normes environnementales
• Pas de travaux à court terme
• Des avantages fiscaux pour un investissement immobilier
• Le PTZ pour financer votre achat dans le neuf
• Des frais de notaire plus faibles que dans l’ancien
• Un taux de TVA réduit
• L’exonération de taxe foncière
• Une location plus facile

Les inconvénients du neuf

• Un prix plus élevé
• Une dépense avant de vivre dans le logement
• Un manque de choix géographiquement
• Une difficulté pour se projeter
• Un délai de livraison long

Les avantages de l’ancien

• Le charme de l’ancien
• Un bien que l’on peut rénover à son goût
• Une installation sans délai
• Des terrains souvent plus grands et des dépendances
• Un prix moins élevé que dans le neuf
• Une possibilité de valoriser le bien pour espérer une plus-value
• Des dispositifs fiscaux pour un investissement locatif
• Possibilité d’acheter en hypercentre
• Possibilité d’acheter dans l’ancien dans les lieux isolés
• Bénéficier d’aides telles que le PTZ

Les inconvénients de l’ancien

• Une isolation pas toujours performante
• Des travaux de rénovation parfois lourds
• De mauvaises surprises possibles
• Des frais plus élevés

Quel est mon budget ?

Votre budget est bien évidemment un critère de choix.

Prenez le temps de faire des simulations pour déterminer votre capacité d’emprunt. Il est nécessaire de déterminer votre taux d’endettement en prenant en compte vos ressources ainsi que vos charges (loyer, crédits, pension alimentaire versée...).

Si l’objectif est de respecter le taux d’endettement de 35 % imposé par la banque, n’oubliez pas que votre reste à vivre doit être suffisant pour vous faire plaisir et assumer les différentes dépenses liées au statut de propriétaire. Avec un taux d’endettement maximal, si vous avez besoin d’un nouveau crédit pour changer de voiture par exemple, vous ne pourrez plus obtenir l’accord de la banque. Vous devez imaginer votre budget actuel, mais aussi vos besoins à court ou moyen terme pour déterminer le montant maximal du bien que vous pouvez vous offrir.

Vais-je rester longtemps dans ce logement ?

En tant que primo-accédant, vous devez aussi vous demander combien de temps vous allez rester dans votre bien. Cela va impacter sa situation, sa superficie, etc. Si vous n’envisagez pas la vente de ce bien à court terme, veillez à ce que votre logement puisse s’adapter à votre besoin sur plusieurs années. Si vous envisagez une vente rapide après votre achat, achetez simplement un bien qui correspond à votre besoin actuel.

Premier achat immobilier : bien anticiper son budget

Lorsque vous êtes primo-accédant, vous n’avez pas encore la notion du coût d’un achat immobilier. C’est pourquoi nous attirons votre attention sur les dépenses liées à cette acquisition.

Les travaux

Prenez bien en compte, si vous achetez un bien ancien à rénover, le coût des travaux. Il n’est pas rare que cette dépense soit mal estimée par l’acquéreur qui va souscrire un prêt immobilier trop faible. Rénovation de toiture, isolation, remise aux normes de l’électricité, décoration à votre goût, aménagement des combles : nous vous conseillons de faire des devis en amont avant de vous lancer.

Les coûts annexes d’un propriétaire

Si vous étiez en appartement et que vous achetez une maison avec un jardin, vous devrez investir dans une tondeuse, voire un tracteur tondeuse selon la superficie de votre achat. Un taille-haie et une débroussailleuse peuvent aussi s’avérer nécessaires.

Lorsque vous êtes propriétaire, vous devez assumer toutes les réparations, ce qui n’était pas le cas lorsque vous étiez locataire. Un ballon d’eau chaude à changer, des fuites dans la toiture, des insectes xylophages qui viennent endommager votre charpente… C’est vous qui devrez payer en cas de souci.

Être propriétaire de sa résidence principale, c’est aussi payer la taxe foncière. Pour un investissement locatif, comptez l’assurance du propriétaire non occupant, la garantie des loyers impayés, les impôts fonciers et les éventuels frais de gestion locative.

En copropriété, prévoyez aussi toutes les charges et les travaux qui peuvent être imposés en assemblée générale (ravalement de façade, remplacement d’ascenseur...).

Le chauffage

En tant que primo-accédant, vous avez la liberté de choisir votre mode de chauffage, ce qui n’était pas le cas en location. Votre acquisition peut vous imposer de revoir vos équipements pour faire des économies d’énergie à moyen terme. Faites un comparatif des solutions proposées (chaudière au gaz, radiateur électrique, pompe à chaleur, panneaux solaires...). Déterminez quel investissement serait judicieux pour réduire votre facture énergétique selon votre budget.

Les étapes d’un premier achat immobilier

Les primo-accédants se demandent comment acheter leur premier logement, certains imaginent que cette démarche est assez complexe. Rassurez-vous, on vous explique le déroulement de votre projet immobilier.

• Recherche du bien seul ou en vous faisant accompagner par un agent immobilier qui va étudier votre demande pour vous trouver un bien répondant à vos critères. Attention, faire appel à un agent immobilier a un coût, les frais sont parfois à la charge de l’acquéreur.
• Visite en veillant à analyser le bien et ses éventuels défauts pour ne pas vous tromper. Notre conseil : vous faire accompagner afin d’avoir plusieurs avis et demander à quelqu’un qui maîtrise les travaux de faire une première estimation.
• Signature du compromis de vente. Le compromis peut être signé sous quelques semaines.
• Recherche d’un crédit offrant les meilleures conditions pour réduire le coût de votre projet immobilier.
• Réception d’une offre de prêt sous 3 semaines, voire moins selon les banques.
• Signature de l’offre de prêt qui ne peut être réalisée avant 11 jours suivant la réception de l’offre.
• Signature de l’acte de vente chez le notaire et remise des clés.

Comment financer un premier achat immobilier ?

Pour un primo-accédant, le recours au prêt immobilier est quasi systématique (hormis pour des personnes qui ont eu un héritage, par exemple).

Quel montant emprunter ?

Pour déterminer le montant à emprunter, vous devez additionner toutes les dépenses liées à votre achat :

• prix du bien ;
• frais d’agence immobilière ;
• frais de notaire ;
• frais de garantie ;
• assurance emprunteur ;
• frais de dossier ;
• travaux éventuels.

Vous pouvez faire une simulation de prêt immobilier pour déterminer le montant de votre mensualité en fonction du coût total de votre projet. Cela vous permettra d’avoir une première idée de la faisabilité de ce projet.

Comment présenter un bon dossier pour la banque ?

Les banques sont assez frileuses. Elles ne souhaitent pas prêter aux primo-accédants qui ne seraient pas en mesure de rembourser.

Elles vont prendre en compte les éléments suivants :

• votre taux d’endettement ;
• la gestion de vos comptes (si vous êtes toujours à découvert, vous envoyez un signal négatif à la banque) ;
• votre capacité d’épargne ;
• votre apport personnel.

Pour emprunter, il peut être nécessaire en amont d’avoir recours au rachat de crédits. Si vous avez déjà des crédits à la consommation, cela va impacter négativement votre taux d’endettement. Pour le réduire et augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez regrouper des crédits pour ne payer qu’une seule mensualité. Vous allongez la durée du prêt et réduisez le montant de votre mensualité de remboursement.

Comparer les offres de prêt

Notre comparateur de prêts immobiliers est un outil en ligne gratuit, sans engagement qui vous permet de comparer les offres des banques pour trouver celle qui correspond le mieux en taux d’intérêt.

Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en prêt immobilier. Le courtier est un expert en relation avec les banques. Il est à même de négocier les taux pour vous permettre d’obtenir les meilleures conditions. Pour un primo-accédant, il n’est pas toujours simple d’accéder au prêt, le courtier sera à même de défendre votre dossier pour concrétiser votre projet immobilier.

Souscrire une assurance emprunteur moins chère

L’accession à la propriété via le crédit immobilier nécessite la souscription d’une assurance. Les prêts immobiliers sont accordés uniquement s’ils sont couverts pour permettre à la banque d’être remboursée, même en cas de défaillance de l’emprunteur.

Si la banque vous propose une assurance de prêt, n’oubliez pas que la délégation d’assurance vous offre la possibilité de choisir librement votre couverture auprès de l’assureur de votre choix. Avec une assurance emprunteur individuelle, vous faites des économies majeures et réduisez le coût total de votre crédit.

Si vous signez dans la précipitation l’offre de la banque, rassurez-vous, la loi Lemoine permet aujourd’hui de changer d’assurance de prêt à tout moment.

Quelles sont les aides pour un premier achat immobilier ?

Pour les primo-accédants, il est possible d’envisager des aides afin de réduire le coût de votre crédit :

• le PTZ, un prêt à taux zéro qui peut financer jusqu’à 40 % de votre opération (avec des plafonds) selon la zone et le type de bien que vous souhaitez acquérir ;
• le prêt d’accession sociale qui aide les ménages modestes et sans apport à financer leur bien ;
• le prêt Action Logement qui finance jusqu’à 40 000 € à 1,5 % ;
• les subventions locales aux primo-accédants dans certaines communes ;
• les aides à la rénovation énergétique à l’image de MaPrimeRénov’ ;
• les aides de la CAF.

Questions fréquentes sur le premier achat immobilier

Quel apport pour un premier achat immobilier ?

Pour un premier achat immobilier, un apport peut être imposé par les banques, à hauteur de 10 à 20 % du coût de l’opération. Selon votre profil et la banque, il reste possible d’emprunter sans apport.

Quel est le meilleur âge pour acheter une maison ou un appartement ?

S’il est préférable d’acheter tôt son premier bien immobilier, il n’existe pas d’âge idéal. Vous devez acheter lorsque vous êtes prêt et que votre situation financière et professionnelle vous le permet.

Qui est considéré comme primo-accédant ?

Les primo-accédants sont les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Aussi, un primo-accédant peut ainsi être considéré comme tel, même s’il ne s’agit pas de son premier achat.