26ème Observatoire du crédit immobilier Meilleurtaux.com

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 10 octobre 2019 .
Temps de lecture : 6 min

Paris, le 06 mars 2018 – 2016 et 2017 ont été des années exceptionnelles, quid de 2018 ? Beaucoup de questions en suspens. Dans ce contexte un peu plus incertain mais toujours très dynamique, Meilleurtaux.com présente son 26ème observatoire.

Des taux proches des records mais des marges bancaires qui se resserrent ; des intentions d’achat qui progressent mais des passages à l’acte hésitants malgré un pouvoir d’achat immobilier qui reste très bon en régions ; un intérêt grandissant des emprunteurs pour l’assurance emprunteur et des réponses sur l’impact de la hausse des taux attendue.

Des taux très proches des records et pourtant un passage à l’acte hésitant

« Après une légère remontée des taux dans le courant du 1er semestre 2017, les taux ont terminé l’année plutôt en baisse et sont désormais globalement stables. Nous observons depuis le mois de janvier 2018 des barèmes au quasi statu-quo avec qui plus est une forte propension des banques à appliquer des décotes c’est-à-dire à offrir des taux plus bas que ce qui est affiché au départ »

explique Maël Bernier directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com

Les taux moyens affichés se situent donc à 1,45% sur 15 ans, 1,65% sur 20 ans et 1,85% sur 25 ans soit à des niveaux plus bas qu’il y a 6 mois.

Ainsi en mars 2018, plus de 9 banques sur 10 proposent des taux inférieurs à 2,10% sur 20 ans et 85% sous la barre des 1,90% (elles n’étaient que 70% en septembre dernier). Qui plus est, 50% des banques offrent des taux inférieurs à 1,70%, la situation est donc totalement identique à début 2017 et meilleure qu’à l’automne dernier 

ajoute Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com.

 Cependant, malgré ce contexte tout à fait optimal, nous constatons que si les intentions progressent, les passages à l’acte sont hésitants ; en effet, si nous comptons +10% de dossiers déposés par rapport à la même période l’an passé nous notons une baisse de 13% des dossiers avec compromis signés.

	15 ans	20 ans	25 ans
Octobre 2015	2,25 %	2,50 %	2,80 %
Mars 2016	1,90 %	2,14 %	2,40 %
Octobre 2016	1,40 %	1,60 %	1,90 %
Mars 2016	1,45 %	1,65 %	1,90 %
Septembre 2017	1,53 %	1,74 %	1,95 %
Mars 2018	1,45 %	1,65 %	1,85 %

Source meilleurtaux.com - taux moyens hors assurance

Une situation totalement stable

Durée 20 ans	Oct. 08	Janv. 12	Janv. 13	Janv. 14	Janv. 15	Févr. 16	Oct. 16	Fév. 17	Sept. 16	Fév. 18
Taux fixe moy.	5,30%	4,30%	3,50%	3,35%	2,65%	2,20%	1,60%	1,65%	1,74%	1,65%
Emprunt de 200 000 € - Mensualité	1 353 €	1 243 €	1160  €	1 144 €	1 074 €	1 031 €	974 €	979 €	987 €	979 €
Emprunt de 200 000 € - Coût total des intérêts	124 787 €	98 514 €	78 380 €	74 695 €	57 875 €	47 396 €	33 836 €	34 948 €	36 958 €	34 948 €
Capacité d'emprut	147 789 €	160 796 €	172 426 €	174 739 €	188 136 €	194 020 €	205 272 €	201 424 €	204 301 €	201 424 €

La capacité d’emprunt n’a presque jamais été aussi élevée, exception faite d’octobre 2016. Le coût du crédit immobilier a ainsi été divisé par 3,5 en 10 ans et par plus de 2 en 5 ans

note Hervé Hatt, Président de Meilleurtaux.com et Maël Bernier

Pouvoir d’achat immobilier et accès à l’emprunt

Premier élément à noter, les revenus nécessaires à iso emprunt ont baissé de près de 30% entre 2008 et 2018. « Il est impossible de nier que la baisse des taux intervenue dans les 10 dernières années a resolvabilisé des ménages et qui plus est des ménages aux revenus très moyens. Ainsi s’il fallait gagner 4000€ nets/mois en 2008 pour emprunter 200 000€ sur 20 ans, il est possible d’emprunter la même somme avec un peu moins de 3000€ nets par mois, les taux étant passés de 5,40% à 1,65% actuellement » rappelle Maël Bernier. « Et si les prix ont évidemment progressé dans la très grande majorité du territoire, il n’en demeure pas moins que la surface finançable reste confortable voire très confortable dans beaucoup de villes en régions. »

Exemple de pouvoir d'achat immobilier

Ville	pour 200 000€ d’emprunt, soit moins de 3000 € nets de revenus mensuels	pour 150 000€ d’emprunt, soit moins de 2200 € nets de revenus mensuels
Saint-Etienne	143 m2	107 m2
Le Mans	103 m2	78 m2
Le Havre	104 m2	78 m2
Angers	93 m2	70 m2
Nîmes	94 m2	71 m2
Reims et Toulon	83 m2	62 m2
Dijon	81 m2	61 m2
Grenoble	77 m2	58 m2
Marseille	69 m2	52 m2
Montpellier	68 m2	51 m2
Toulouse	66 m2	49 m2
Rennes	65 m2	49 m2
Nantes et Strasbourg	59 m2	44 m2
Lille	62 m2	47 m2
Nice	47 m2	36 m2
Bordeaux et Lyon	46 m2	34 m2
Paris	21 m2	16 m2

Assurance emprunteur : trop tôt pour juger

S’il est encore trop tôt pour tirer des conclusions sur l’impact de la résiliation annuelle, nous observons cependant un intérêt grandissant des particuliers. En effet, entre décembre 2017 et janvier 2018, le nombre de demandes « changement d’assurance » a doublé sur le site Meilleurtaux.com et plus de 50% des demandes déposées sur notre site concernent des demandes de résiliation annuelle.

Cette nouvelle loi résulte en une palette de choix qui s’élargit pour les emprunteurs grâce à la multiplication des contrats alternatifs, de nouveaux contrats et des nouvelles segmentations dans les offres bancaires. Concernant le risque de démutualisation, cela n’est pas visible à ce stade, les risques « hors normes » « aggravés » et « très séniors » étant déjà exclus des contrats dits « groupe » qui ne proposent que peu de couverture au-delà de 70 ans fin de prêt. (Exemples de couvertures seniors page 15.)

Et si les taux remontaient...

La question se pose légitimement, les marges des banques se resserrant depuis quelques semaines. Nous avons donc voulu savoir quel serait l’impact pour les emprunteurs si les taux venaient effectivement à remonter.

« Un chiffre tout d’abord : seuls 5% des emprunteurs seraient réellement exclus si les taux augmentaient de 50 points de base, soit ceux qui empruntent déjà sur 25 ans (et ne peuvent donc recourir à l’allongement de la durée d’emprunt) et qui sont déjà à l’endettement maximal »

explique Maël Bernier.

Pour les autres cas, la faiblesse du coût de l’argent permet aux emprunteurs de compenser via un allongement raisonnable, en cas de hausse mesurée des taux. Evidemment, il est également possible de pallier cette légère augmentation par un recours accru à l’épargne personnelle quand cela est possible.

Exemple pour 200 000€ d’emprunt sur 20 ans

TAUX Hors Assurance	Mensualité Hors Assurance	Augmentation revenus nécessaires	Augmentation revenus nécessaires	Durée nécessaire à revenus  équivalents	Augmentation revenus nécessaires
1,65%	979  €	2937  €	X	20 ans	X
2%	1011  €	3033 €	96 €	20 ans et 10 mois	10 mois
2,15%	1026 €	3078 €	141 €	21 ans et 10 mois	1 an et 10 mois
2,50%	1060 €	3180 €	243 €	22 ans et 2 mois	2 ans et 10 mois

Source meilleurtaux.com

Evolutions et prévisions : 2018 une année à la croisée des chemins

Plusieurs éléments se conjuguent pour que nous anticipions une année 2018 globalement positive. Ainsi, les conditions restent toujours exceptionnelles et maintiennent l’intérêt des futurs acquéreurs. Les banques affichent pour 2018 des objectifs tout aussi ambitieux qu’en 2016 et 2017 et la concurrence entre les établissements reste très vive avec une multiplication des offres et de nouveaux acteurs qui maintiennent une pression concurrentielle très forte.

Cependant face à cela, il faudra composer avec des signes de reprise de l’économie, qui, s’ils boostent la confiance des acheteurs, ont déjà un effet haussier surtout sur les prix du m² en zone tendue. Par ailleurs, l’ouverture réelle de la concurrence sur l’assurance emprunteur pourrait entraîner une baisse des marges pour les banques les amenant à compenser en haussant le taux du crédit (ce qui est déjà le cas partout ailleurs en Europe). Et pour terminer, la fiscalité toujours incertaine sur l’immobilier place les acheteurs en situation inconfortable et peut entraîner l’attentisme des investisseurs et futurs acquéreurs de résidences secondaires.

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