Acheter des parts de SCPI à crédit : le bon plan

achat de part aupres des SCPI

Dans le contexte de taux bas actuel, le financement de parts de SCPI à crédit reste un placement à privilégier pour préparer sa retraite.

Un investissement rentable

En quête de placement rentable et sécurisant pour compléter leurs retraites, les Français se tournent de plus en plus vers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Et, avec les taux historiquement bas actuels, la fenêtre de tir est exceptionnelle, car ils peuvent profiter des conditions avantageuses pour financer l’achat de leurs parts à crédit, et donc à moindre coût, et bénéficier en retour d’un effet de levier important.

Une stratégie qui s’avère payante, puisque l’écart entre le taux de rendement des SCPI (4,85 % en moyenne en 2015) et le taux moyen des prêts immobiliers (1,70 % sur 20 ans) n’a jamais été aussi élevé.

Mariés et parents de deux enfants, Christophe et Ludivine ont flairé le bon coup. Pour se constituer un revenu d’appoint à la retraite, le couple a décidé d’emprunter auprès de leur banque en vue d’investir dans des SCPI. Logiquement, ils ont pris la précaution de faire coïncider la date du terme du crédit avec leur âge de départ à la retraite (soit 20 ans).

Concrètement, ils ont obtenu un financement de 145 000 euros, sans apport personnel. En guise de garantie emprunteur, la banque a simplement demandé le nantissement des parts et la souscription à une assurance invalidité-décès obligatoire pour tous les deux.

Ainsi, en cas de décès de l’un ou de l’autre, voire des deux, l’assurance prendra le relais dans le remboursement, sauf exception prévue dans le contrat. Et en cas d’invalidité, l’assureur prendra à sa charge le paiement de tout ou une partie des mensualités.

À noter que les frais de dossier, qui peuvent en principe être négociés, sont pris en compte dans le calcul de la rentabilité de l’investissement. Rappelons aussi que le TEG (taux effectif global), c’est-à-dire le taux retenu pour déterminer le coût global du crédit, reste bien en deçà du taux de rendement des SCPI.

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Une fiscalité optimisée

Pour le couple, qui se situe dans la tranche imposable de 30 %, l’opération est également très attractive d’un point de vue fiscal. L’ensemble des frais liés au crédit immobilier (frais de constitution de dossier, intérêts d’emprunt, coût de l’assurance…) est en effet déductible des revenus fonciers issus des parts de la SCPI.

Attention toutefois. Seuls les intérêts payés sur les emprunts reliés à des biens détenus en France par le gestionnaire de la SCPI peuvent être déduits. Par exemple, si le patrimoine de la SCPI est constitué à 70 % de biens immobiliers situés en France et 30 % à l’étranger, seulement 70 % des intérêts d’emprunt sont déductibles.

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