Acheter un bien immobilier en viager

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 5 mai 2023 .
Temps de lecture : 10 min

Vous envisagez l’achat d’un bien immobilier et avez entendu parler des avantages du viager ? Faisons un point sur la vente en viager afin d’être certain que cette solution est réellement adaptée à votre situation.

Définition du viager

Le viager est une opération immobilière qui vise à verser une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès.

Le vendeur est nommé crédirentier tandis que l’acheteur est nommé débirentier. Le vendeur devient alors usufruitier du bien tandis que l’acheteur est nu-propriétaire.

L’acheteur obtient la pleine propriété du bien lors du décès du vendeur. Toutefois, si le décès intervient dans les 20 jours suivant la signature du viager, la vente peut être annulée. L’acheteur ne doit pas avoir connaissance de l’état de santé du vendeur et le décès ne doit pas être prévisible.

Attention, il est possible d’envisager un viager avec plusieurs personnes, un couple par exemple. Dans le cas où l’un des deux vendeurs décède, si la rente est réversible, elle est versée au conjoint survivant. Elle peut aussi être réduite. On parle alors de rente réductible.

Les différents types de viagers

Il existe deux types de viagers :

• Le viager libre : dans ce cas de figure, le débirentier a la possibilité d’occuper le bien dès la signature de l’acte authentique de vente. Cette solution est par exemple envisagée par les vendeurs qui souhaitent aller en maison de retraite et qui vont financer une partie de celle-ci grâce à la rente versée chaque mois. Ce complément de revenus est une solution pour les personnes âgées qui ne sont pas en mesure de financer un EHPAD avec leur retraite. La rente étant versée jusqu’au décès, elles sont certaines d’obtenir un complément de revenu à vie ;
• Le viager occupé : cette fois, le crédirentier continue à vivre dans le bien qu’il vend en viager. Il peut y rester sans condition de durée. Il peut aussi choisir de ne pas y vivre et de le mettre en location afin de percevoir des revenus locatifs. En général, le bien est libéré lors du décès du vendeur.

Comment fonctionne le viager ?

Le viager est un démembrement. Cela signifie que les deux parties ne sont jamais pleinement propriétaires du bien.

Usufruit et nue-propriété

Dans le cadre d’un viager occupé, le viager le plus fréquent, le vendeur ou crédirentier est usufruitier du bien. Cela signifie qu’il peut en jouir. Il peut l’occuper ou le mettre en location, c’est lui qui percevra les loyers. L’acheteur ou débirentier est, quant à lui, nu-propriétaire. Cela signifie qu’il ne peut jouir du bien immobilier. De plus, n’étant pas pleinement propriétaire du bien, il ne peut le mettre en vente.

Dans le cadre d’un viager libre, c’est le nu-propriétaire qui a la jouissance du bien. Il peut l’occuper dès la signature ou le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs qui vont financer la rente qu’il paie tous les mois.

Le bouquet et la rente viagère

Lors d’une vente en viager, un prix de vente est défini. Pour le payer, l’acheteur va dans un premier temps payer un bouquet, une somme au comptant, qui représente une partie de ce prix de vente. Le reste sera versé sous forme de rente viagère chaque mois, chaque trimestre ou chaque année jusqu’au décès du vendeur.

Le bouquet n’est pas obligatoire légalement, il reste toutefois de coutume de le payer. Son montant est défini par les parties. Il représente souvent 30 % du prix de vente.

Les clauses d’un contrat d’achat en viager

Lorsque vous décidez d’acheter en viager, vous signez un contrat qui définit les droits et devoirs de chacune des parties.

Ce contrat peut contenir des clauses spécifiques :

• la clause résolutoire ou le privilège du vendeur : elle permet au vendeur de reprendre possession de son bien si l’acheteur ne verse plus les rentes ;
• la clause de conservation du bouquet si la vente est résiliée pour non-paiement des rentes par exemple ;
• la clause d’indexation : cette clause permet de revaloriser le montant de la rente en cours de contrat selon un indice publié par l’Insee. Le vendeur a tout intérêt à insérer cette clause s’il est en parfaite santé et s’il estime que le viager va durer de nombreuses années.

Qui peut acheter en viager ?

Le viager est une transaction immobilière qui peut concerner tous les acheteurs potentiels. Les seules conditions sont d’avoir 18 ans et de ne pas être sous tutelle.

D’autre part, vous ne devez pas avoir connaissance de l’état de santé du crédirentier avant la transaction.

L’achat en viager s’adresse à la plupart des Français qui souhaitent profiter des avantages du viager et qui n’ont pas besoin d’occuper le bien tout de suite (sauf dans le cadre d’un viager libre).

Qui peut vendre en viager ?

Pour vendre en viager, il n’existe pas non plus de règles très spécifiques. De prime abord, tout propriétaire peut vendre en viager. Naturellement, plus vous êtes jeune, moins vous aurez de chances de vendre, puisque le débirentier mise sur votre décès pour accéder à la pleine propriété.

Il ne faut pas vendre trop vieux non plus. Après 85 ans, le risque de décès rapide étant plus élevé, le montant de la rente sera, lui aussi, plus important. Ce qui pourrait être dissuasif pour un acheteur. En France, l’âge moyen pour la signature d’un viager en tant que vendeur se situe entre 75 et 80 ans.

Comment calculer le bouquet d’un achat en viager ?

Le bouquet du viager est le paiement qui est effectué par l’acheteur dès la signature de l’acte de vente. Il peut être financé par un apport personnel ou par une partie du crédit immobilier permettant de financer l’achat en viager.

Le prix du bouquet est fixé librement par les parties, même s’il atteint en moyenne 30 % du prix de vente du bien immobilier. Par exemple, pour un bien estimé à 150 000 €, le montant du bouquet sera de 45 000 €.

Bon à savoir le prix du bien subit une décote par rapport au prix du marché dans la mesure où l’acheteur ne jouit pas immédiatement du bien.

Comment calculer la rente d’un achat en viager ?

Le calcul de rente est un peu plus complexe que celui du bouquet. Il ne s’agit pas d’un montant mensuel uniquement déterminé par le montant du bouquet. Si l’on reprend notre exemple précédent, le bouquet étant de 45 000 €, la rente est de 105 000 €. La question est de savoir quel montant sera versé chaque mois puisque l’on ne connaît en réalité pas la fin de la période de versement. Celle-ci dépendant du décès du crédirentier.

Aussi, au-delà du prix du bien et du montant du bouquet, le montant de la rente est défini selon :

• le fait que le viager soit occupé ou libre ;
• l’âge du vendeur.

C’est un notaire qui définit le montant de la rente en prenant en compte l’espérance de vie et la table de mortalité de l’Insee.

Exemple : le vendeur a 75 ans. L’Insee définit que son espérance de vie est de 13,6 ans. En reprenant notre exemple précédent, le montant de la rente est de 105 000 € puisque 45 000 € ont déjà été versés au titre du bouquet. Le calcul est le suivant : 105 000 / 13,6 = 7 720 € par an. Cela représente une rente mensuelle de 643 €.

En clair, si le débirentier meurt entre 86 et 87 ans, vous aurez payé le prix convenu de 150 000 €. S’il décède avant, vous aurez fait une bonne affaire puisque le versement de la rente cesse dès le décès. En revanche, si le vendeur décède à 96 ans, le viager ne sera pas rentable. Vous aurez versé la rente durant 21 ans. Cela représente un coût de 21 x 12 x 643 = 162 036 €. Ajoutée au bouquet, cette somme atteint 207 036 €.

Qui paie les charges en viager ?

Le paiement des différentes charges en viager va dépendre de la nature même de cette opération.

Le viager libre

Si vous avez signé un contrat de viager libre, vous pouvez occuper le bien. De ce fait, vous devez assumer :

• les factures d’énergies ;
• les taxes à l’image de la taxe sur les ordures ménagères ;
• les impôts fonciers ;
• l’entretien courant ;
• les diverses réparations à la charge de l’acheteur.

Le viager occupé

Si le viager est occupé, la répartition des charges est définie comme suit.

Le vendeur doit assumer :

• la taxe foncière et d’enlèvement d’ordures ménagères ;
• les factures d’énergie ;
• les réparations et dépenses d’entretien courant.

L’acheteur devra, quant à lui, prendre en charge les grosses réparations (changement, de toiture, de chauffe-eau...).

Acheter en viager : les avantages

Si vous avez décidé d’acheter en viager, voici les avantages auxquels vous pouvez prétendre :

• vous achetez le bien à un prix décoté. En viager occupé, vous ne jouissez pas du bien. Vous prenez un risque en ne sachant pas quand le viager va s’achever (celui-ci dépendant du décès du débirentier) ;
• vous pouvez échelonner votre paiement sans passer par une banque et donc réduire le coût total de votre acquisition (pas de frais de dossier, pas d’intérêts et pas d’assurance emprunteur) ;
• vous pouvez financer votre bouquet grâce à votre épargne pour ensuite réduire le montant des mensualités ;
• si le débirentier meurt prématurément, vous aurez acquis un bien immobilier à un prix bien en dessous du marché.

Vendre en viager : les avantages

Pour le vendeur aussi, le viager offre des avantages non négligeables :

• vous bénéficiez d’une rente à vie et pouvez ainsi compléter votre retraite ;
• si vous n’avez pas d’enfants et que vous ne souhaitez donc pas transmettre votre patrimoine à un descendant, vous profitez du prix de la vente de votre maison en viager ;
• le régime fiscal de la vente en viager est avantageux ;
• le bouquet est exonéré d’impôt ;
• les lourds travaux sont à la charge du débirentier

Concernant la fiscalité de la rente viagère, sachez que seule une fraction de celle-ci est imposée.

Âge au premier versement	Fraction imposée
Moins de 50 ans	70 %
De 50 à 59 ans	50 %
De 60 à 69 ans	40 %
Plus de 69 ans	30 %

Les inconvénients du viager

Naturellement, le viager n’est pas une solution parfaite ni pour l’acheteur, ni pour le vendeur. Voici les inconvénients pour chacune des deux parties.

Pour l’acheteur

Pour l’acheteur, le viager est un véritable pari sur l’avenir.

• Le montant de la rente est défini selon l’âge du vendeur et son espérance de vie. S’il vit plusieurs années supplémentaires, le coût du bien sera bien plus élevé que prévu.
• Pour un décès tardif, l’acheteur ne peut toujours pas jouir du bien s’il s’agit d’un viager occupé.
• Le contrat est annulé si le vendeur décède dans les 20 jours suivant sa signature, même si la mort n’était pas prévisible.
• Si le débirentier meurt avant le crédirentier, les héritiers doivent continuer à payer la rente.
• Vous ne pouvez occuper le bien ou obtenir de revenus locatifs qui compenseraient le montant de la rente.
• Les banques ne prêtent pas toujours dans le cadre d’un viager. Si l’acheteur ne paie plus la rente, le vendeur peut annuler la vente et reprendre possession du bien. Aussi, la banque ne peut le saisir et se rembourser si l’emprunteur ne rembourse plus ses mensualités.

Pour le vendeur

Pour le vendeur, là encore le viager présente quelques limites.

• S’il a l’usufruit du bien, il n’est plus totalement libre dans la mesure où il ne peut le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
• Malgré un abattement selon l’âge du premier versement, la rente reste imposée.
• Si le débirentier ne paie plus la rente, si une clause résolutoire n’est pas présente au contrat, le crédirentier perd son complément de revenus, ce qui peut le mettre dans une situation financière complexe. Même avec une clause résolutoire, si la vente est annulée, il doit à nouveau trouver un acheteur. Or le viager n’est pas le type d’achat le plus plébiscité.

Comment financer un achat en viager ?

Pour financer un achat en viager, plusieurs solutions vous sont offertes :

• le crédit bancaire, même si les banques ne sont pas toujours très à l’aise avec le viager. Nous l’avons vu, en cas de non-paiement de la rente, le vendeur peut reprendre possession de son bien en annulant la vente. Pour obtenir un crédit bancaire, la banque va préférer un acheteur qui est déjà propriétaire de son bien immobilier afin d’envisager un prêt en viager hypothécaire. Elle se couvre en cas de non-remboursement des mensualités du crédit en ayant la possibilité de saisir le bien immobilier de l’emprunteur ;
• l’achat en cash : si vous avez un peu d’épargne, cela permet de financer le montant du bouquet. Ensuite, vous payez une rente comme vous rembourseriez une mensualité de crédit immobilier. Il est donc possible d’envisager d’acheter en viager sans passer par le crédit bancaire.

Questions fréquentes sur l’achat en viager

Comment ça marche, un achat en viager ?

Un achat en viager consiste à acheter un bien immobilier sans en avoir la jouissance totale. Le vendeur est usufruitier. Il peut jouir du bien tandis que l’acheteur est nu-propriétaire, il doit attendre le décès du vendeur pour jouir du bien (sauf pour un viager libre). L’acheteur paie un bouquet à la signature de l’acte de vente et une rente jusqu’au décès du vendeur.

Qui décide du prix du viager ?

Le prix du viager est déterminé par le vendeur. Il doit toutefois tenir compte du fait que le viager est un risque pour le vendeur et que le prix du bien immobilier sera décoté par rapport au prix du marché. Il peut faire estimer son bien par un agent immobilier ou par des spécialistes de la vente en viager. La décote atteint entre 25 et 50 % en moyenne du prix du bien.

Quel est l’âge limite pour un viager ?

Il n’y a pas d’âge limite pour vendre en viager. Cependant, plus l’âge du vendeur est élevé, plus le montant de la rente peut être important. La vente en viager se fait en général entre 75 et 80 ans.