Passoire thermique : quels sont les droits des locataires ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 2 août 2024 .
Temps de lecture : 6 min

Vous êtes locataire d’un bien immobilier mais vous avez le sentiment de vivre dans une passoire énergétique ? La loi Climat renforce vos droits, certains logements ne peuvent plus être loués en l’état.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire énergétique est un logement énergivore. Il s’agit d’un bien immobilier, maison ou appartement, doté d’une mauvaise isolation. Le problème peut survenir au niveau de la toiture, des murs, du sol ou encore des ouvertures (porte, fenêtre simple vitrage...).

On parle en général de passoire énergétique lorsqu’un logement présente un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G.

Être locataire d’une passoire thermique : les conséquences

Si vous louez une passoire énergétique, vous allez vous en apercevoir très rapidement. Les conséquences sont lourdes au quotidien.

Un manque de confort thermique

Une mauvaise isolation entraine des déperditions thermiques importantes. En hiver, les calories produites par le système de chauffage s’exfiltrent vers l’extérieur. En été, la chaleur extérieure pénètre à l’intérieur. C’est un principe physique élémentaire : l’énergie thermique circule toujours du chaud vers le froid.

Pour les occupants du logement, cela se traduit par un inconfort constant. Une sensation de froid en hiver malgré le chauffage à pleine puissance, chaleur étouffante en été malgré l’utilisation de la climatisation !

Une facture d’énergie élevée

Pour tenter de maintenir la température de consigne affichée, le système de chauffage en hiver ou la climatisation en été fonctionnent constamment. L’effet de cette surconsommation est sans appel : les factures d’énergie du locataire d’une passoire énergétique atteignent des sommets ! Ces logements sont souvent équipés de systèmes de chauffage anciens, énergivores (anciennes chaudières fioul ou gaz ou convecteurs électriques).

Comment savoir si le logement que je loue est une passoire énergétique ?

Lorsque vous louez un bien immobilier, le propriétaire est dans l’obligation de vous fournir un Diagnostic Performance Énergétique. Cela vous permet, avant même la signature du bail, de connaître le classement du bien en location. La consommation du logement et son impact sur le climat sont matérialisés par 7 classes de la lettre A à la lettre G.

AttentionLes règles en matière de réalisation de DPE évoluent ! L’isolation de votre logement peut s’avérer moins performante d’année en année.

Si vous êtes locataire depuis un certain temps d’un logement classé F, par exemple, il peut être judicieux de faire vous-même une demande de diagnostic de performance énergétique. Vous pouvez vous adresser au professionnel de votre choix, il faut qu’il soit certifié par le COFRAC. Ce n’est pas au locataire de payer le DPE, même s’il le demande. Le propriétaire devra assumer cette dépense.

Si votre DPE a évolué, votre logement est classé G avec une consommation de plus de 450 kWh par m², vous pouvez vous retourner contre votre propriétaire.

Un propriétaire peut-il vous louer une passoire thermique ?

Avec la Loi Climat et Résilience, l’État entend interdire progressivement la location des passoires thermiques en France. L’efficacité énergétique fait partie des critères de décence à respecter pour louer un logement. La promulgation de la loi s’accompagne d’un calendrier progressif d’interdiction de mise en location :

• 2023 : interdiction des logements consommant plus de 450 kWh/m² (classés G+).
• 2025 : interdiction des logements classés G.
• 2028 : interdiction des logements classés F.
• 2034 : interdiction des logements classés E.

Cette interdiction à la location concerne tous les types de logement, maison comme appartement. Les critères de décence énergétique ne s’appliquent pas aux contrats de location en cours. En revanche, le bailleur devra faire le nécessaire pour les respecter au moment de la reconduction tacite du contrat ou de son renouvellement.

Les dispositions légales relatives aux locations des passoires énergétiques

Compte tenu du calendrier d’interdiction à la location en vigueur, les passoires énergétiques pourront encore être proposées à la location jusqu’en 2028. Le législateur a introduit une disposition visant à inciter les propriétaires à procéder à des travaux de rénovation énergétique :

• Depuis le 24 août 2022, en application de la loi contre le dérèglement climatique, les loyers des logements classés F ou G sont bloqués. Le bailleur ne peut plus appliquer l’indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers.

Passoire énergétique : quels sont vos recours en tant que locataire ?

En tant que locataire, vous avez des droits, renforcés par la loi Climat. Auparavant, il était interdit de louer un logement indécent. La question de l’isolation n’était pas définie comme elle l’est aujourd’hui. Le DPE faisant foi, la situation est plus claire pour les locataires.

Aujourd’hui, si vous êtes locataire d’un bien immobilier considéré comme une passoire thermique, vous pouvez vous retourner contre votre propriétaire. Vous avez la possibilité de lui imposer de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

• Dans un premier temps, comme évoqué précédemment, vous avez le droit de refuser une augmentation de loyer demandée par votre bailleur depuis le 24 août 2022.
• Vous pouvez exiger du propriétaire qu'il vous remette un DPE valide au moment de la tacite reconduction du contrat de location, même si elle n'implique aucune signature.
• Ensuite, vous pouvez contraindre votre propriétaire à réaliser des travaux, en lui envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier permet de détailler les problèmes rencontrés.
• Tant que les travaux ne sont pas effectués, n’hésitez pas à demander une réduction de votre loyer au regard des désagréments rencontrés.
• Si votre propriétaire ne répond pas favorablement, vous pouvez vous adresser à la commission départementale de conciliation ou à un juge.

Questions fréquentes sur les droits des locataires d'une passoire thermique

Je suis locataire d’une passoire thermique : mon bailleur peut-il rompre le bail ?

Non, l’interdiction, dès janvier 2023, de location ne s’adresse qu’aux nouveaux baux. Votre bailleur ne pourra pas vous mettre dehors, rassurez-vous. Si votre logement est classé G avec une consommation de plus de 450 kWh par m², vous avez tout intérêt à chercher une location moins énergivore.

Quitter une passoire thermique vous fera gagner en confort tout en vous permettant de réaliser des économies.

Quel recours pour un locataire si le logement n’est pas décent ?

Avec la loi Climat et Résilience, la performance énergétique est devenue un critère de décence majeur. Si votre propriétaire ne respecte pas ce critère en vous louant une passoire thermique interdite, vous pouvez exiger la mise en conformité du bien. Si le bailleur ne répond pas à votre demande, saisissez la commission départementale de conciliation ou le juge.

Quel DPE est interdit à la location ?

En 2023, seules les passoires thermiques classées G avec une consommation de plus de 450 kWh par m² sont interdites à la location. En 2025, tous les logements classés G seront exclus. Dès 2028, il ne sera plus possible de louer un logement classé F par le DPE, ce sera ensuite le cas des logements classés E en 2034.

Existe-t-il des aides financières à la rénovation pour le locataire d'une passoire énergétique ?

Non ! Les aides à la rénovation, comme MaPrimeRénov et son complément « sortie de passoire », sont attribuées aux propriétaires, occupants ou bailleurs.