Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Assurance de prêt immobilier senior

Avec l’allongement de la durée de vie, les séniors sont de plus en plus nombreux à vouloir concrétiser un projet immobilier. Au moment de leur départ à la retraite, ou même après 65 ans, ils recherchent un financement pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, voire réaliser un investissement locatif. Si l’accès au crédit immobilier des séniors est aujourd’hui couramment accepté, la question de l’âge n’est pas sans conséquence sur l’assurance emprunteur.

Conçu pour répondre aux besoins du grand public, les contrats de groupes proposés par les banques ne répondent pas aux besoins spécifiques des séniors. Permise par la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur, la délégation d’assurance offre une solution tout à la fois adaptée et compétitive. Explications.

Rappel : À quoi sert l’assurance emprunteur ?

Adossée au crédit immobilier, l’assurance emprunteur se substitue à ce dernier, lorsque l’assuré est victime d’un aléa de la vie, il se retrouve dans l’impossibilité d’honorer ses mensualités. Non obligatoire, l’assurance emprunteur est souvent exigée par la banque ou la société de crédit soucieuse de récupérer le capital dû en cas de défaillance de l’emprunteur. Le coût de l’assurance emprunteur découle de deux facteurs déterminants :

• L’analyse du profil de ce dernier en matière de risques ;
• Le montant du capital emprunté.

L’assurance emprunteur des séniors

Si, à la retraite, les séniors ne sont pas concernés par les risques de perte d’emploi, ou d’incapacité définitive ou totale à travailler, leur âge les expose plus fréquemment à des problèmes de santé. De fait, les contrats d’assurance emprunteur adaptés aux séniors prévoient des dispositions spécifiques en matière d’âge et de garanties :

L’âge limite pour assurer un prêt immobilier

Tout contrat d’assurance de prêt immobilier fixe une limite d’âge pour la souscription de garantie et pour la cessation des garanties.

• L’âge limite de souscription : il s’agit de l’âge limite auquel il n’est plus possible d’adhérer à une assurance. Il se situe généralement à 60 ou 65 ans. Or, si aucune compagnie n’accepte de couvrir l’emprunteur, la banque peut refuser de lui accorder les fonds demandés. Dans ce cas, l’emprunteur devra cautionner son prêt. Il peut le faire en plaçant tout ou partie de son apport sur une assurance-vie destinée à garantir le prêt.
• L’âge limite de cessation des garanties : il correspond à la limite de validité de la prise en charge de l’assureur pour une garantie donnée. Cela signifie que l’assuré cesse d’être couvert alors qu’il n’a pas fini de rembourser son prêt. Aussi, en cas de survenue du sinistre correspondant, c’est à l’emprunteur et sa famille de régler le capital restant dû assorti des intérêts.

Par exemple, si le contrat stipule que la garantie décès prend fin au 70e anniversaire du souscripteur, et que ce dernier décède après cette date, sa dette revient à ses héritiers.

Les garanties nécessaires pour un senior

La garantie Décès

Elle permet le remboursement par l’assureur des échéances encore dues au jour du décès dans la limite du taux de couverture choisi et du capital garanti. L’adhésion n’est généralement possible que jusqu’à 80 ans.

La garantie Perte d’autonomie (PTIA)

Toujours associée à la garantie Décès, elle est activée dans le cas où l’assuré se trouve dans l’impossibilité totale et définitive d’exercer une quelconque activité génératrice de revenus ou de bénéfices et besoin de l’assistance d’un tiers pour se nourrir, se vêtir, bouger et se laver. Le capital restant dû est remboursé par la compagnie en tenant compte de la somme empruntée et de la quotité. Cette garantie peut être souscrite jusqu’à 65 ans.

La garantie Incapacité Temporaire de travail (ITT)

Elle correspond à l’impossibilité complète pour une période limitée d’exercer son métier habituel ainsi que les autres occupations du quotidien à la suite d’un accident ou d’une maladie. Les mensualités sont payées par l’assureur pendant la période d’arrêt de travail en fonction du capital emprunté et du taux de couverture retenu. L’adhésion est possible jusqu’à 65 ans.

La garantie Invalidité (IPT)

Lorsque le taux d’invalidité de l’assuré est égal ou supérieur à 66 % selon le barème en vigueur dans son secteur sans tenir compte des possibilités de reclassement, l’assureur paie les échéances de prêt dans la limite du capital assuré. La date limite de souscription est fixée à 65 ans.

Pour les emprunteurs retraités, l’adhésion ou le maintien de la garantie arrêt de travail (ITT), invalidité professionnelle (IPT), ainsi que la garantie perte d’emploi n’est plus nécessaire.

Des formalités médicales plus strictes

Pour décider de couvrir un emprunteur contre le risque de décès jusqu’à plus de 80 ans et calculer le montant de la cotisation qu’il va lui proposer, l’assureur doit connaître précisément l’état de santé de ce dernier. Les formalités médicales imposées diffèrent selon l’âge du demandeur, ses antécédents médicaux et le capital emprunté :

• remplissage du questionnaire simplifié imprimé ou en ligne ou d’un questionnaire plus complet ;
• visite par le médecin traitant ou par un médecin désigné par la compagnie ;
• examens médicaux complémentaires : bilan sanguin, analyses d’urine, électrocardiogramme, fond d’œil ;
• fourniture de compte rendu opératoire et du détail des traitements suivis pour un ancien malade du cancer, pour une personne souffrant d’une pathologie cardiaque…

En fonction des réponses et des résultats des examens, quatre cas de figure se présentent :

• l’assurance est proposée aux conditions standards,
• une surprime est appliquée,
• certaines garanties sont exclues,
• l’assureur refuse de couvrir l’emprunteur.

Attention, l’article L.113-8 du Code des assurances stipule que l’assureur peut déclarer nul et non avenu tout contrat pour lequel le souscripteur a, intentionnellement ou non, fait une fausse déclaration de nature à changer l’objet du risque ou à en diminuer l’opinion.

Une solution, pensez à la délégation d’assurance pour senior

Pour contourner les contraintes imposées par les contrats collectifs des bancassureurs, il est vivement conseillé de prendre un contrat d’assurance en délégation. En effet, la loi Lagarde permet depuis 2010 de choisir l’offre d’un établissement autre que l’organisme prêteur.

L’objectif est de faciliter l’obtention d’une couverture mieux adaptée à leur situation, notamment la prise en compte de risques spécifiques tels que des problèmes de santé plus fréquents ou l’apparition de maladies chroniques.

Outre le prix et les garanties, l’âge limite de souscription sont d’ailleurs les points clés à considérer lors de la sélection d’un contrat d’assurance auprès d’un assureur dit « alternatif ». Les acteurs indépendants acceptent l’adhésion jusqu’à 85 ans pour la garantie décès et la prise en charge jusqu’au 90e anniversaire de l’assuré. Pour les autres garanties (PTIA par exemple), la limite varie entre 65 ans et 70 ans selon les établissements et le profil de l’emprunteur.

Les emprunteurs ayant un crédit en cours peuvent changer d’assurance en cours de contrat pour profiter de conditions plus avantageuses :

• dans les douze mois qui suivent la conclusion du contrat de prêt en vertu de la loi Hamon ;
• à chaque date anniversaire de la signature de l’offre définitive de prêt à la faveur de l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2.

Comment trouver une assurance emprunteur pour sénior ?

L’examen de votre demande de prêt par la banque s’accompagne d’une évaluation des risques de votre profil d’emprunteur. Pour se prémunir d’une éventuelle défaillance, la banque exige le plus souvent la souscription d’une assurance emprunteur couvrant tous les risques identifiés. Les garanties exigées sont détaillées dans la Fiche Standardisée d’Information (FSI) émise dans le cadre de l’offre de prêt. Elle vous est obligatoirement fournie, au plus tard, avec l’offre de prêt.

Les informations contenues dans la FSI vont vous permettre de solliciter plusieurs compagnies d’assurance pour obtenir un contrat conforme aux attentes du prêteur. Devis en main, il vous suffira de comparer le coût de chaque proposition. Ces devis mentionnent obligatoirement :

• Le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) indiquant la part de l’assurance dans le coût global du crédit ;
• Le coût total cumulé en euros de la prime d’assurance emprunteur sur 8 ans ;
• Le coût total en euros de la prime d’assurance emprunteur sur toute la durée de remboursement du crédit ;
• Le montant en euros de la cotisation mensuelle.

Ces quatre critères permettent une comparaison simple et objective des différents devis d’assurance emprunteur reçus. Après avoir identifié le contrat le plus avantageux, il suffit à l’emprunteur de l’accepter et de l’adresser au prêteur. Après vérification de l’équivalence des garanties, ce dernier l’accepte à son tour et l’intègre à son offre de prêt. L’assurance emprunteur choisie prend effet en même temps que ce dernier.

Changer d’assurance emprunteur : c’est possible !

Après l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, instituant le libre choix de l’assurance emprunteur au moment de la souscription d’un crédit, le législateur a souhaité élargir le champ de la libre concurrence. La législation a évolué très régulièrement jusqu’à offrir une liberté totale au titulaire d’un crédit en matière de changement de son assurance emprunteur :

• 17 mars 2014 : la Loi Hamon rend possible le changement d’assurance à tout moment dans les 12 mois qui suivent l’entrée en vigueur du contrat en cours ;
• 1er janvier 2018 : l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2 permet, après la première année, de changer d’assurance emprunteur à chaque date anniversaire du contrat en cours.
• 28 février 2022 : la loi Lemoine permet à un assuré de changer d’assurance emprunteur à tout moment. Cette possibilité ne s’applique qu’aux particuliers souscripteurs d’un crédit immobilier pour le financement d’un bien immobilier à usage d’habitation ou mixte. Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) familiales ainsi que les crédits à la consommation sont exclus du dispositif.

Bon à savoirLa demande de résiliation de votre assurance emprunteur en cours peut être adressée par courrier ordinaire. Il reste, cependant, conseillé de le faire par Lettre Recommandée avec Accusé Réception (LRAR). Cette procédure postale vous informe, en effet, de la bonne réception du courrier et confère à ce dernier une valeur juridique même si le destinataire ne signe pas l’avis de réception.

L’accès des séniors au crédit immobilier s’est démocratisé. Pour autant, l’assurance emprunteur des contrats de groupe reste inadaptée à ce profil d’emprunteur. La mise en concurrence permet aujourd’hui d’opter, dans le cadre d’une délégation d’assurance, d’un contrat taillé sur-mesure. Une démarche incontournable pour tout sénior soucieux de s’assurer au juste prix.

Vos questions sur le sénior emprunteur

À quel âge est-on considéré comme senior pour une assurance ?

En règle générale, les compagnies d’assurances considèrent comme seniors leurs clients de plus de 55 ans.

Pourquoi les assurances emprunteur des banques ne sont pas compétitives pour les seniors ?

Les assurances contrat de groupe sont conçues pour répondre aux besoins du plus grand nombre sans tenir compte des spécificités de chacun. La délégation d’assurance permet aux seniors de bénéficier d’un contrat adapté à leurs besoins, car taillé sur mesure.

Le questionnaire médical est-il obligatoire ?

Lorsque le prêt est supérieur à 200 000 € et qu’il n’est pas remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur, l’assureur peut exiger un questionnaire médical.

Le prêteur peut-il refuser une délégation d’assurance ?

Non. Dès lors que le souscripteur présente une assurance comportant des garanties équivalentes à celles proposées par le contrat de groupe, le prêteur est tenu de l’accepter.