Loi Scrivener

La souscription d’un crédit immobilier implique de s’endetter sur de nombreuses années. La loi Scrivener du 10 janvier 1978 et du 13 juillet 1979 (codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation) a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit.  Mise en place afin d’encadrer les demandes de prêts, elle prévoit notamment un délai de réflexion de 10 jours et l’obligation pour la banque de fournir plusieurs informations relatives à l’offre et au contrat de prêt.

Comment suis-je protégé en tant qu’emprunteur par la loi Scrivener ?

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite bien souvent de recourir à un prêt pour financer son projet. Or, tout crédit engage l’emprunteur à rembourser un capital et des intérêts sur une période plus ou moins longue. Cet engagement est matérialisé par un contrat signé entre l’emprunteur, éventuellement ses cautions et l’établissement prêteur.

Pour bien comprendre ce que le contrat de prêt implique, la loi Scrivener permet que l'emprunteur dispose de toutes les informations préalables nécessaires avant la signature du contrat. Elle s'applique à tous les prêts souscrits par un particulier : crédits à la consommation et prêts immobiliers.

La loi Scrivener a posé des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier, et ce quel que soit le but de l’opération : habitation ou investissement locatif. Ces mesures garantissant l’information préalable et la protection du consommateur de crédit immobilier, s’appliquent à tous les prêts immobiliers concernant : 

• l’achat d'un bien à usage d’habitation principale ou secondaire ;
• l'achat d’un local à usage professionnel et d’habitation ;
• l’achat de terrains à construire ;
• l'achat de parts de sociétés d’immeuble ;
• le financement de travaux de rénovation ou construction pour un montant supérieur à 21 500 euros.

Afin de permettre à l'emprunteur de pouvoir comparer les offres de prêt d’un établissement bancaire à l’autre, la loi Scrivener détermine un ensemble de mentions obligatoires. Elles doivent impérativement figurer sur toutes les offres préalables de crédit. 

Bon à savoir Mise en place en 1978 puis modifiée en 1979, la loi Scrivener a été régulièrement modifiée par la suite. De nouvelles dispositions pour protéger les consommateurs en matière de prêt sont par ailleurs venues s’ajouter avec la loi Lagarde en 2010, la loi Hamon en 2014 et la transposition en droit français de la directive européenne sur les « contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel » en 2016.

Loi Scrivener : l'obligation d’information du prêteur

La réglementation de la publicité sur les crédits immobiliers

Avant même la demande de souscription à un crédit, le futur emprunteur doit être correctement informé via les différents supports de communication (affichage, flyers, site internet...) utilisés par les établissements de crédit pour promouvoir leurs offres.

Les mentions obligatoires devant figurer sur la publicité relative à un crédit immobilier sont les suivantes :

• le nom de l’organisme prêteur ou de l’intermédiaire de crédit immobilier  ; 
• la nature du crédit (prêt immobilier classique, prêt d’accession sociale etc.) ; 
• l'objet du crédit (résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire...)  ;
• Si la publicité comporte des éléments chiffrés, elle doit indiquer également de manière claire, concise et lisible les informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit : la nature du taux (fixe, variable ou révisable), le taux annuel effectif global (TAEG), le montant total et la durée totale d'emprunt ainsi que les échéances  ;
• Le délai de réflexion fixé à 10 jours ;
• Le fait que la vente soit subordonnée à l’obtention du prêt et que si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées ;

La réglementation de « l’offre préalable de crédit »

Après avoir collecté les pièces justificatives nécessaires à l’étude du dossier, la banque étudie la viabilité du projet. Si le dossier est complet et le projet réaliste, elle édite ensuite une offre de prêt et fournit à l’emprunteur un certain nombre de documents.

Ces derniers viennent préciser les termes du contrat qu’il s'apprête à accepter pour lui permettre de prendre une décision éclairée. L’information est donc plus précise que celle fournie par la publicité. Par ailleurs, lors de l'édition de l'offre de prêt immobilier, la banque doit également joindre la fiche standardisée européenne (FISE). C’est un document obligatoire depuis 2015 qui informe le candidat au prêt de ses droits en matière d'assurance de prêt immobilier.  

« L’offre préalable » remise par le professionnel du crédit doit contenir cette série de mentions obligatoires : 

• l’identité des parties (prêteur, emprunteur(s), éventuellement caution (s)) ;
• la nature du prêt : l’emprunteur doit savoir s’il s’engage à rembourser un prêt amortissable ou un prêt à taux variable, un prêt immobilier classique ou un prêt à l’accession sociale, etc.
• L'objet du prêt : est-ce pour l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif ? Le prêt concerne-t-il l'achat d’un terrain pour construire, d’un bien ancien ou encore un bien en construction ?
• le montant du crédit  ;
• les modalités du prêt : la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts. Dans le cas d'un prêt à taux variable, les modalités d’indexation doivent être clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ. 
• Le coût total du crédit, le taux annuel effectif global (TAEG, c’est-à-dire le taux final tout-compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier, l’assurance...). Attention, dans l’hypothèse d’un taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le TAEG ne sont qu’indicatifs puisqu’il n’est pas possible de prédire l’évolution des taux. 
• Les assurances exigées par la banque (assurance décès-invalidité voire perte d’emploi)  ;
• Les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution, etc..). Le choix des garanties appartient à la banque en fonction du bien acheté et du profil de l’acquéreur ;
• Les conditions en cas de transfert du prêt  ; 
• Le montant des frais qui peuvent être retenus en cas de d’annulation du prêt ;
• Le délai de réflexion accordé, soit 10 jours entiers minimum, jour de réception de l’offre non compris ;
• La possibilité d'opter pour une assurance emprunteur autre que celle prévue par le contrat groupe de la banque, autrement dit la délégation d’assurance. À ce titre, la banque doit également fournir une notice d’information sur les caractéristiques de l’assurance qu’elle propose. 

 Loi Scrivener et délai de réflexion 

A réception de l’offre par l’emprunteur (et les éventuelles cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur), celui-ci dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel il ne peut accepter formellement l’offre (jour de réception non compris). C'est donc à compter du 11e jour après réception que l’emprunteur et les cautions éventuelles peuvent retourner l’offre de crédit avec mention de l’acceptation par courrier, le cachet de la poste faisant foi.

A noter L’offre de crédit de l’établissement financier est valable au minimum 30 jours. 

En plus du tableau d’amortissement du prêt, l’établissement financier doit joindre également à l’offre de crédit la notice d’information du contrat d’assurance indiquant les risques garantis et les modalités de mise en jeu de l’assurance. En effet, toute modification ultérieure de la police d’assurance serait inopposable à l’assuré car non conforme à la police d’origine qu’il a acceptée au départ.

Loi Scrivener : la protection sur le contrat de prêt

Grâce à la loi Scrivener, le consommateur peut recevoir plusieurs offres de crédit contenant des informations libellées selon des critères définis et les comparer entre elles.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.

La conclusion du contrat de prêt

Toujours dans le même objectif de protéger l’emprunteur, le Code de la consommation prévoit une interdépendance des contrats de prêt et des contrats de vente. Concrètement, cela signifie que si le prêt est refusé, l’acquéreur n’est pas obligé d’acheter le bien immobilier pour lequel il a sollicité un crédit. On parle plus couramment de la condition suspensive de l’obtention du prêt, indiquée dans la promesse de vente.

La condition suspensive est réalisée dès qu’un organisme de crédit a fait une offre préalable conforme aux caractéristiques de financement de l’opération dans la promesse de vente. L’emprunteur ne peut échapper à l’exécution de son engagement en s’abritant derrière la condition suspensive d’obtention du prêt s’il est prouvé qu’il a empêché l’accomplissement de la condition suspensive (exemples : le particulier n’a pas déposé de demande ce crédit en temps utile, il a fait des déclarations de revenus erronées ou incomplètes etc..).

Lorsque l’emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer une même opération (cas fréquent en pratique) et qu’il en informe ses prêteurs, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts. Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10% du crédit total. Cela signifie qu’en cas de refus de financer l’opération par un des établissements de crédit faisant partie du montage de l’opération (à hauteur de 10% du crédit total minimum), l’emprunteur peut se dégager des autres contrats de crédit qu’il a acceptés. 

Bon à savoirDe même, si pour une raison valable la vente ne se faisait pas, le contrat de prêt sera annulé, sans que l'emprunteur n'ait à verser une somme quelconque à la banque.

L’exécution du contrat de prêt

En outre, le législateur a prévu de protéger l’emprunteur pendant la durée de vie du contrat. 

Evoquons notamment les cas suivants :

• Contestation dans l’exécution du contrat principal. Il s’agit de litiges survenant pour des travaux immobiliers dans le cadre d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’ouvrage. Attention, le remboursement des crédits ne peut être suspendu que sur l’autorisation du tribunal. Cela signifie que l’emprunteur a dû entreprendre une procédure judiciaire contre le constructeur. Dès solution du litige, le contrat de prêt reprend ses effets et les échéances suspendues doivent être régularisées.
• Remboursement par anticipation. Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement.

Questions fréquentes Loi Scrivener

Quelles sont les obligations de la banque dans le cadre de la loi Scrivener ?

La banque doit fournir à l’emprunteur une offre de prêt avec un certain nombre d’informations obligatoires, notamment : l’identité du prêteur et de l’emprunteur, la nature, l’objet et le montant du prêt, le TAEG, la date de mise à disposition des fonds, les garanties exigées par la banque, un échéancier ou encore les conditions d’un transfert de crédit.

La banque doit aussi joindre la fiche standardisée européenne (FISE), intégrant les éléments essentiels du crédit immobilier proposé, dans un langage accessible à tous et sous une forme bien définie afin de permettre la comparaison entre les offres.

La clause suspensive d’obtention du prêt est-elle obligatoire ?

La loi Scrivener rend obligatoire de prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt dans l'avant-contrat d'une vente immobilière. Cette condition concerne les prêts principaux et les prêts complémentaires.

Si l'acquéreur n’obtient pas son financement dans le délai prévu, la vente ne peut se faire et est donc annulée. Cette condition permet ainsi à l'acheteur de se retirer d'une transaction immobilière sans avoir à verser de contrepartie financière s’il n’obtient pas son prêt. Cependant, si l’acquéreur obtient son prêt, la vente est actée.

À partir de quelle date puis-je accepter mon offre de prêt ?

Après avoir étudié et validé le dossier du candidat au prêt, la banque lui transmet par courrier recommandé une offre préalable de prêt. À compter du jour de réception de l’offre préalable de prêt, l’emprunteur dispose d’un délai de 10 jours afin d’étudier les modalités de l’offre et définir si cela lui convient.

Il peut en profiter pour éventuellement la comparer avec des offres concurrentes. L’acceptation de l’offre ne peut pas se faire avant la fin du délai de rétractation, soit 11 jours après réception.