Loi Scrivener

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 10 avril 2024 .
Temps de lecture : 10 min

La souscription d’un crédit immobilier implique de s’endetter sur de nombreuses années. La loi Scrivener promulguée le 10 janvier 1978, puis modifiée le 13 juillet 1979 (codifiée aux articles L.312-1, suivants du Code de la Consommation) a pour but de protéger les emprunteurs contre les dangers du crédit. Mise en place afin d’encadrer les demandes de prêts, elle prévoit un délai de réflexion de 10 jours. La banque a pour obligation de fournir plusieurs informations relatives à l’offre comme au contrat de prêt.

Comment suis-je protégé en tant qu’emprunteur par la loi Scrivener ?

L’acquisition d’un bien immobilier nécessite bien souvent de recourir à un prêt pour financer son projet. Or, tout crédit engage l’emprunteur à rembourser un capital plus des intérêts sur une période plus ou moins longue. Cet engagement est matérialisé par un contrat signé entre l’emprunteur, éventuellement ses cautions et l’établissement prêteur.

La loi Scrivener permet à l’emprunteur de disposer de toutes les informations nécessaires en amont de la signature du contrat. Elle s’applique à tous les prêts souscrits par un particulier : crédits à la consommation, prêts immobiliers.

La loi Scrivener a posé des règles impératives limitant la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier, peu importe le but de l’opération : habitation ou investissement locatif. Ces mesures garantissant l’information préalable comme la protection du consommateur de crédit immobilier, s’appliquent à tous les prêts immobiliers concernant :

• l’achat d'un bien à usage d’habitation principale ou secondaire ;
• l'achat d’un local à usage professionnel et d’habitation ;
• l’achat de terrains à construire ;
• l'achat de parts de sociétés d’immeuble ;
• le financement de travaux de rénovation ou construction pour un montant supérieur à 21 500 euros.

Afin de permettre à l'emprunteur de pouvoir comparer les offres de prêt d’un établissement bancaire à l’autre, la loi Scrivener détermine un ensemble de mentions obligatoires. Elles doivent impérativement figurer sur toutes les offres préalables de crédit. 

Bon à savoir : Les évolutions de la loi Scrivener Mise en place en 1978 puis rectifiée en 1979, la loi Scrivener a subi de nombreuses modifications. Depuis, plusieurs nouvelles dispositions ont été publiées au Journal Officiel de la République française (JORF) pour protéger les emprunteurs. Ce fut le cas avec la loi Lagarde en 2010 suivie de la loi Hamon en 2014. En 2016, la directive européenne sur les « contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel » est transposée en droit français.

Loi Scrivener : l'obligation d’information du prêteur

La réglementation de la publicité sur les crédits immobiliers

Avant même la demande de souscription à un crédit, le futur emprunteur doit être correctement informé via les différents supports de communication (affichage, flyers, site internet...) utilisés par les établissements de crédit pour promouvoir leurs offres.

Les mentions obligatoires devant figurer sur tous les supports publicitaires relatifs à un crédit immobilier sont les suivantes :

• le nom de l’organisme prêteur ou de l’intermédiaire de crédit immobilier  ; 
• la nature du crédit (prêt immobilier classique, prêt d’accession sociale etc.) ; 
• l'objet du crédit (résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire...)  ;
• Si la publicité comporte des éléments chiffrés, elle doit indiquer également de manière claire, concise et lisible les informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit : la nature du taux (fixe, variable ou révisable), le taux annuel effectif global (TAEG), le montant total et la durée totale d'emprunt ainsi que les échéances  ;
• Le délai de réflexion fixé à 10 jours ;
• Le fait que la vente soit subordonnée à l’obtention du prêt et que si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées ;

La réglementation de « l’offre préalable de crédit »

Après avoir collecté les pièces justificatives nécessaires à l’étude du dossier, la banque étudie la viabilité du projet. Si le dossier est complet et le projet réaliste, elle édite ensuite une offre de prêt, puis fournit à l’emprunteur un certain nombre de documents.

Ces derniers viennent préciser les termes du contrat. Ils permettent à l’emprunteur de prendre une décision éclairée. Lors de l’édition de l’offre de prêt immobilier, la banque doit joindre la fiche standardisée européenne (FISE). Obligatoire depuis 2015, ce document informe le candidat au prêt de ses droits en matière d’assurance de prêt immobilier. « L’offre préalable » remise par le professionnel du crédit.

Elle doit contenir une série de mentions obligatoires :

• l’identité des parties (prêteur, emprunteur(s), éventuellement caution (s)) ;
• la nature du prêt : l’emprunteur doit savoir s’il s’engage à rembourser un prêt amortissable ou un prêt à taux variable, un prêt immobilier classique ou un prêt à l’accession sociale, etc.
• L'objet du prêt : est-ce pour l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif ? Le prêt concerne-t-il l'achat d’un terrain pour construire, d’un bien ancien ou encore un bien en construction ?
• le montant du crédit  ;
• les modalités du prêt : la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates plus le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts. Dans le cas d'un prêt à taux variable, les modalités d’indexation doivent être clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ. 
• Le coût total du crédit, le taux annuel effectif global (TAEG, c’est-à-dire le taux final tout-compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier, l’assurance...). Attention, dans l’hypothèse d’un taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le TAEG ne sont qu’indicatifs puisqu’il n’est pas possible de prédire l’évolution des taux. 
• Les assurances exigées par la banque (assurance décès-invalidité voire perte d’emploi)  ;
• Les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution, etc..). Le choix des garanties appartient à la banque en fonction du bien acheté et du profil de l’acquéreur ;
• Les conditions en cas de transfert du prêt  ; 
• Le montant des frais qui peuvent être retenus en cas de d’annulation du prêt ;
• Le délai de réflexion accordé, soit 10 jours entiers minimum, jour de réception de l’offre non compris ;
• La possibilité d'opter pour une assurance emprunteur autre que celle prévue par le contrat groupe de la banque, autrement dit la délégation d’assurance. À ce titre, la banque doit également fournir une notice d’information sur les caractéristiques de l’assurance qu’elle propose. 

À noter La loi interdit à l’émetteur d’une offre de prêt de réclamer le moindre paiement avant son acceptation par le consommateur.

 Loi Scrivener et délai de réflexion 

À réception de l’offre par l’emprunteur (et les éventuelles cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur), celui-ci dispose d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pendant lequel il ne peut accepter formellement l’offre (jour de réception non compris). À compter du 11ᵉ jour, l’emprunteur peut retourner l’offre de crédit avec mention de l’acceptation par courrier.

A noter L’offre de crédit de l’établissement financier est valable au minimum 30 jours. 

En plus du tableau d’amortissement du prêt, l’établissement financier doit joindre également à l’offre de crédit la notice d’information du contrat d’assurance indiquant les risques garantis comme les modalités de mise en jeu de l’assurance. En effet, toute modification ultérieure de la police d’assurance serait inopposable à l’assuré car non conforme à la police d’origine qu’il a acceptée au départ.

Loi Scrivener : la protection sur le contrat de prêt

Grâce à la loi Scrivener, le consommateur peut recevoir plusieurs offres de crédit contenant des informations libellées selon des critères définis afin de les comparer entre elles.

Jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.

La conclusion du contrat de prêt

Toujours dans le même objectif de protéger l’emprunteur, le Code de la consommation prévoit une interdépendance des contrats de prêt et des contrats de vente. Concrètement, cela signifie que si le prêt est refusé, l’acquéreur n’est pas obligé d’acheter le bien immobilier pour lequel il a sollicité un crédit. On parle plus couramment de la condition suspensive de l’obtention du prêt, indiquée dans la promesse de vente.

La condition suspensive est réalisée dès qu’un organisme de crédit a fait une offre préalable conforme aux caractéristiques de financement de l’opération dans la promesse de vente. L’emprunteur ne peut échapper à l’exécution de son engagement en s’abritant derrière la condition suspensive d’obtention du prêt s’il est prouvé qu’il a empêché l’accomplissement de la condition suspensive (exemples : le particulier n’a pas déposé de demande ce crédit en temps utile, il a fait des déclarations de revenus erronées ou incomplètes etc..).

Lorsque l’emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer une même opération (cas fréquent en pratique) il doit en informer ses prêteurs. Chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts. Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10% du crédit total. Cela signifie qu’en cas de refus de financer l’opération par un des établissements de crédit faisant partie du montage de l’opération (à hauteur de 10% du crédit total minimum), l’emprunteur peut se dégager des autres contrats de crédit qu’il a acceptés. 

Bon à savoir : Est-il possible d'annuler un contrat de prêt ?Si pour une raison valable la vente ne se conclut pas, le contrat de prêt sera annulé. L'emprunteur n'aura aucune somme à verser à la banque.

L’exécution du contrat de prêt

La législation a prévu de protéger l’emprunteur pendant la durée de vie du contrat. 

Evoquons notamment les cas suivants :

• Contestation dans l’exécution du contrat principal. Il s’agit de litiges survenant pour des travaux immobiliers dans le cadre d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’ouvrage. Attention, le remboursement des crédits ne peut être suspendu uniquement sur l’autorisation du tribunal. L’emprunteur doit entreprendre une procédure judiciaire contre le constructeur. Dès la solution du litige, le contrat de prêt reprend ses effets. Les échéances suspendues doivent être régularisées.
• Remboursement par anticipation. Un contrat de prêt peut prévoir une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé. La loi Scrivener limite l’ampleur de ce paiement. Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) ne peuvent excéder l’équivalent d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû, limité à 3 % du capital restant avant le remboursement.

La loi Scrivener protège les emprunteurs en définissant des règles précises en matière d’information au travers d’un délai de réflexion important. Souscription ou rétractation : le consommateur a les moyens de prendre une décision éclairée.

Questions fréquentes Loi Scrivener

Quelles sont les obligations de la banque dans le cadre de la loi Scrivener ?

La banque doit fournir à l’emprunteur une offre de prêt avec un certain nombre d’informations obligatoires, notamment : l’identité du prêteur et de l’emprunteur, la nature, l’objet et le montant du prêt, le TAEG, la date de mise à disposition des fonds, les garanties exigées par la banque, un échéancier ou encore les conditions d’un transfert de crédit.

La banque doit aussi joindre la fiche standardisée européenne (FISE), intégrant les éléments essentiels du crédit immobilier proposé, dans un langage accessible à tous et sous une forme bien définie afin de permettre la comparaison entre les offres.

La clause suspensive d’obtention du prêt est-elle obligatoire ?

La loi Scrivener rend obligatoire de prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt dans l'avant-contrat d'une vente immobilière. Cette condition concerne les prêts principaux comme les prêts complémentaires.

Si l'acquéreur n’obtient pas son financement dans le délai prévu, la vente s’annule. Cette condition permet à l'acheteur de se retirer d'une transaction immobilière sans avoir à verser de contrepartie financière, s’il n’obtient pas son prêt. Cependant, si l’acquéreur obtient son prêt, la vente est actée.

À partir de quelle date puis-je accepter mon offre de prêt ?

Après avoir étudié et validé le dossier du candidat au prêt, la banque lui transmet par courrier recommandé offre préalable de prêt en deux exemplaires. À compter du jour de réception de l’offre, l’emprunteur dispose d’un délai de 10 jours afin d’en étudier les modalités. Si elle lui convient, il renvoie l’offre signée, plus l’exemplaire de l’établissement prêteur. Il conserve la version destinée à l’emprunteur.

Il peut en profiter pour éventuellement la comparer avec des offres concurrentes. L’acceptation de l’offre ne peut pas se faire avant la fin du délai de rétractation, soit 11 jours après réception.