Assurance prêt immobilier investissement locatif

Un prêt immobilier souscrit pour financer un investissement locatif doit être couvert par une assurance emprunteur. Que l’opération soit réalisée en direct ou via une SCI ou une SPCI, la délégation d’assurance permet d’obtenir une couverture sur mesure généralement moins coûteuse que le contrat de groupe de la banque prêteuse.

Assurance prêt immobilier investissement locatif

Le lien entre assurance de prêt et investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier ancien ou neuf dans le but de le mettre en location. Il peut répondre à des objectifs variés :

  • se constituer un patrimoine pour soi ou à transmettre à ses descendants,
  • générer un complément de revenus particulièrement en vue de la retraite,
  • dégager une plus-value à la revente.

Il peut se faire en direct ou via une société civile immobilière (SCI) ou une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

L’opération permet également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Pour un logement ancien situé en zone de patrimoine historique, par exemple, le dispositif Malraux s’applique. S’il requiert de gros travaux de réhabilitation, il est potentiellement éligible au dispositif Denormandie. S’agissant d’un bien neuf, il y a la loi Pinel, ou pour un achat en résidence meublée, le dispositif Censi-Bouvard.

Comme lors de la souscription d’un prêt immobilier destiné à l’achat d’une résidence principale, le porteur d’un projet d’investissement en locatif doit également souscrire à une assurance de prêt immobilier pour couvrir ce financement. Bien que non imposée par la loi, cette protection conditionne l’obtention du prêt, dans la mesure où elle garantit au prêteur de récupérer son dû dans l’éventualité d’une défaillance du débiteur.

Néanmoins, les banques sont moins exigeantes en matière de garanties. En effet, le logement est censé rapporter un loyer qui couvre partiellement ou intégralement la mensualité de crédit, minimisant ainsi les risques d’impayés. Le coût d’une assurance emprunteur pour un investissement locatif est donc la plupart du temps inférieur à celui d’une accession classique.

Comment choisir son contrat d’assurance de prêt lors d’un investissement locatif ?

Contrat de groupe

Si l’emprunteur se voit systématiquement proposer l’adhésion au contrat d’assurance de groupe de la banque, il n’est pas obligé de la choisir. Même si c’est la solution de la facilité d’un point de vue administratif, ces contrats standardisés ne répondent pas aux besoins de tous les emprunteurs. Comme ils reposent sur la mutualisation des risques, l’ensemble des adhérents sont couverts par les mêmes garanties et paient le même tarif.

Pour les jeunes en bonne santé, non-fumeurs et ayant une situation professionnelle stable, cette option est souvent très coûteuse. De même, les emprunteurs ayant un profil « atypique » (métier dangereux, risque aggravé de santé, pratique de sports extrêmes) ne sont pas toujours pris en charge.

Autre caractéristique du contrat collectif de la banque, le montant de la prime est calculé sur la base du capital initial (CI), il est fixe chaque mois jusqu’au terme du prêt. Le taux d’assurance (TAEA) est plus élevé, mais sur la durée, il revient globalement plus cher.

Contrat individuel

EssentielGrâce à la loi Lagarde de 2010 portant réforme du crédit, l’emprunteur a le droit de se tourner vers un organisme d’assurance tiers pour trouver une formule avec une protection élaborée selon sa situation et un tarif avantageux. Cette option peut lui permettre de faire baisser considérablement le coût de l’assurance.

Contrairement à l’assurance de groupe, le calcul du montant de la cotisation se fait sur le capital restant dû (CRD). Les cotisations sont donc plus importantes pendant les premières années du crédit, mais elles diminuent au fil des mensualités. Le TAEA est généralement plus élevé, mais grâce à la dégressivité, elle revient moins chère sur le long terme qu’un contrat en CI.

La seule condition à cette démarche appelée « délégation d’assurance » est que les garanties contenues dans le nouveau contrat soient au moins équivalentes à celle de la formule collective de la banque qui accorde le prêt.

Changement d’assurance de prêt

Pour les associés de SCI ou SCPI qui ont un crédit en cours de remboursement, il est possible de changer d’assurance en cours de contrat afin de réduire le coût global de son prêt.

Si celui-ci a été conclu il y a moins d’un an, la loi Hamon de 2014 s’applique. La résiliation et le remplacement de la police d’assurance de prêt sont possibles à tout moment sans frais, simplement en respectant l’équivalence des garanties entre les deux contrats et un délai de préavis de 15 jours.

ImportantAu-delà de la première année, l’amendement Bourquin autorise la substitution de l’assurance à chaque date anniversaire du contrat de prêt. Dans une telle situation, le délai de préavis est de 2 mois, et la nouvelle proposition doit être au moins aussi couvrante que la précédente, conformément aux exigences de la banque.

Dans tous les cas, le recours aux services d’un courtier en assurance de prêt est conseillé. Non seulement il recherche l’offre d’assurance la mieux adaptée au profil de son client, mais s’occupe de toutes les formalités.

La condition de durée du crédit, essentielle à la souscription d’une assurance de prêt

Lors de la souscription d’une assurance pour investissement locatif, la durée influe sur le taux d’assurance, majorant par conséquent le coût global du prêt. En effet, le calcul de la prime d’assurance emprunteur est toujours basé sur la durée initiale de l’emprunt.

un couple signant un contrat d'assurance prêt immobilier investissement locatif

S’agissant des intérêts, lorsque la durée choisie est courte, le taux est plus attractif, mais le montant des mensualités est plus élevé. En cas de difficultés financières, l’emprunteur risque d’avoir du mal à payer ses échéances. Si en revanche, il opte pour un crédit long, le TAEG et le coût sont plus importants, mais les mensualités pèsent moins lourd sur son budget.

Pour choisir entre une assurance en CI (capital initial) ou en CRD (capital restant dû), l’assuré doit tenir compte aussi bien de la durée que de sa stratégie patrimoniale. S’il prévoit de revendre le bien avant terme afin de réaliser une plus-value, il devra rembourser son crédit immobilier par anticipation. Avec un contrat CRD, les primes étant très élevées pendant les premières années, il ne profitera pas de la dégressivité.

Quelles sont les garanties exigées pour assurer un investissement locatif ?

Lorsqu’un emprunteur achète un bien pour le mettre en location, les banques font preuve de plus de souplesse sur les garanties. Elles savent en effet que le loyer généré par l’investissement va compenser une éventuelle perte de revenus, ce qui n’est pas le cas dans le cadre du financement d’une résidence principale. Elles vont donc récupérer leur dû, même durant une période d’arrêt de travail du souscripteur. Quel que soit le profil de ce dernier, les garanties minimales exigées sont :

  • la garantie décès,
  • la garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Pour plus de sécurité, il peut toutefois être intéressant de relever le niveau de protection en souscrivant des garanties complémentaires :

  • la garantie invalidité permanente et totale (IPT),
  • la garantie invalidité permanente et partielle (IPP),
  • la garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT),
  • la garantie perte d’emploi

Pour chaque garantie souscrite, la banque réclame une assurance correspondant au minimum à 100 % du capital emprunté. Si le crédit est souscrit à plusieurs, il est possible de répartir ces 100 % entre tous les emprunteurs.

Par exemple s’il s’agit d’un couple avec une quotité à 50-50, et que l’un a des problèmes financiers, l’autre ne paie que sa part de la mensualité, l’autre moitié étant prise en charge par l’assureur. Avec une quotité 100-100, et que l’un décède, l’assureur paie le capital restant dû à la banque, libérant le conjoint survivant de la dette. La quotité n’est pas obligatoirement répartie en parts égales, les emprunteurs sont libres (70-30, 40-60, 100-100, etc.)

Il est essentiel pour chaque emprunteur d’évaluer correctement le niveau de couverture dont il a besoin en fonction de son projet immobilier et de son profil.

Assurances additionnelles

ImportantEn vertu de la loi Alur du 20 février 2014, avant de mettre un logement en location, son propriétaire doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Elle doit contenir a minima la garantie Responsabilité Civile pour couvrir d’éventuels dommages causés aux tiers ou aux locataires. Elle prend en charge les sinistres survenus pendant une période de vacance (non couverte par l’assurance du locataire) ou lorsque survient un problème qui ne relève pas de la responsabilité du locataire comme un vice de construction.

Une autre assurance est intéressante pour le propriétaire d’un bien mis en location : la Garantie Loyers Impayés (GLI). En cas de défaut de paiement du locataire, l’assureur règle les loyers et les charges impayés, et au besoin, s’occupe de la procédure judiciaire et des frais engagés. La GLI peut également couvrir les dégradations locatives. Cette garantie peut être souscrite par le propriétaire lui-même ou par l’intermédiaire de l’administrateur de biens s’il choisit de déléguer la gestion locative à un professionnel.

Enfin, en souscrivant gratuitement la garantie Visale, le propriétaire peut accueillir en toute sécurité certains profils de locataires : étudiants de moins de 30 ans, salariés de plus de 30 ans du secteur agricole ou en mutation professionnelle. La garantie couvre les impayés de loyers et éventuelles dégradations causées par le locataire.

Qu’en est-il pour les SCI et SCPI ?

Un crédit immobilier destiné à un investissement locatif en SCI ou en SCPI doit être couvert dans son intégralité par l’assurance emprunteur souscrite au nom des associés. Toutefois, ces derniers ne sont pas tenus d’être tous couverts.

professionnel placement immobilier

En outre, les quotités peuvent différer en fonction des moyens financiers de chacun et de sa situation personnelle et professionnelle, quel que soit le nombre de parts de la société qu’il détient. Chaque banque a ses propres exigences, il convient d’en tenir compte pour décider de la répartition des quotités entre tous ou certains associés afin d’atteindre une couverture à 100 % du prêt.

ConseilsD’ailleurs, les associés peuvent s’adresser à des établissements bancaires différents afin de bénéficier de conditions adaptées à leur profil spécifique à un taux attractif grâce à la délégation d’assurance. Toutefois, choisir un assureur commun permet de négocier une remise non négligeable et de gagner du temps. Il faut juste que chacun parvienne à obtenir une couverture qui lui convienne auprès de cette compagnie.

Autre conseil pour les investisseurs en locatif dans une SCI ou SCPI, leurs primes d’assurance (emprunteur, garantie loyers impayés) peuvent être déduites des revenus fonciers, ce qui allège leur impôt.

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