L'assurance de prêt immobilier est-elle déductible ?

Grâce aux évolutions apportées à la réglementation en vigueur, les personnes qui ont souscrit un prêt immobilier, dans le cadre d’un investissement locatif, peuvent bénéficier d’avantages fiscaux. Il est possible pour ces propriétaires de déduire les intérêts d’emprunt prélevés par la banque. Mais saviez-vous aussi qu’ils pouvaient déduire le montant des primes de l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conditions pour déduire les cotisations d’assurance emprunteur de ses revenus fonciers ?

Le principe de la déduction fiscale de l’assurance prêt

Pour encourager l’acquisition de locaux d’entreprise et de résidences locatives, la loi de Finance de 2011 a instauré ce dispositif pour permettre aux investisseurs de réaliser des économies d’impôts. En effet, à partir du moment où le bien immobilier acquis grâce au prêt bancaire est destiné à être loué, les primes d’assurance afférentes sont éligibles à la déduction sur le revenu.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :

• Les cotisations d’assurance emprunteur.
• Les intérêts d’emprunt.
• Les frais bancaires liés à votre crédit immobilier : frais de dossier, caution, hypothèque, commissions, agios…
• Différentes primes d’assurance. Il peut s’agir de la garantie des loyers impayés, GLI, une assurance facultative, ou encore de l’assurance propriétaire non occupant, PNO, qui est obligatoire pour un bien loué.

Attention : il n’est plus possible de déduire les intérêts d’emprunt pour sa résidence principale

Les souscripteurs ayant contracté un prêt immobilier entre 2007 et le 1er janvier 2011 pouvaient bénéficier d’une réduction des intérêts d’emprunt. Cet avantage fiscal n’est plus proposé aux contribuables.

Il n’existe aujourd’hui aucun dispositif de déduction lié à l’acquisition de sa résidence principale ou secondaire.

La déduction fiscale de l’assurance prêt est réalisée sur les revenus fonciers. Concrètement, elle permet aux contribuables de réduire leurs impôts.

Pour réaliser votre déclaration, vous devez remplir le formulaire 2044 pour les locations nues ou le formulaire 2031 pour les locations meublées.

Assurance emprunteur déductible et dispositif Pinel : des avantages fiscaux différents mais cumulables

Si l’assurance prêt est déduite de vos revenus fonciers, la loi Pinel permet une déduction sur les revenus du foyer. En 2023, le taux de réduction est de 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. En investissant via la loi Pinel, il est ainsi possible de cumuler ces différents avantages pour profiter d’une économie d’impôts importante.

Comment bénéficier de la déduction de l’assurance prêt immobilier ?

Les conditions d’éligibilité

Le bien immobilier

La déduction des primes d’assurance emprunteur concerne exclusivement les logements mis en location et les biens vacants destinés à être loués ou en cours de rénovation. La propriété peut indifféremment être localisée en zone rurale ou en zone urbaine. Notez qu’il n’y a aucune condition sur son emplacement géographique.

Par ailleurs, le logement censé accueillir le locataire doit faire au moins 14 mètres carrés. Un système de chauffage doit avoir été installé pour permettre au résident d’y vivre dans les conditions de décence prévues par le Code général des impôts.

Votre régime fiscal d’imposition

L’emprunteur doit avoir opté pour le régime fiscal réel. Avec le régime microfoncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire global qui s’élève à 30 %.

La possibilité de déduire les cotisations d’assurance payées

Les cotisations éligibles à la déduction sont celles dont le propriétaire s’est réellement acquitté au cours de l’année d’imposition. D’ailleurs, les polices d’assurance doivent pouvoir justifier les sommes déduites et vous devez aussi attester de leur règlement.

Les primes sont déduites de vos revenus fonciers et non du revenu global. Si le crédit d’impôt est plus élevé que vos revenus fonciers, vous conservez le déficit foncier.

Vous pourrez ainsi le reporter sur une prochaine déclaration et pouvez l’utiliser pendant une durée de 10 ans, à raison de 10 700 € maximum.

Il faut savoir que la déduction des frais d’assurance se limite aux 10 premières années de souscription. C’est ce que prévoit l’article 156 du CGI. Pour que les cotisations soient éligibles, l’indemnisation ne doit pouvoir être effectuée qu’en cas de sinistre prévu dans le même contrat.

Les pièces justificatives à fournir

Pour profiter de la déduction de l’assurance emprunteur pour votre investissement locatif, vous devez impérativement conserver un certain nombre de documents que l’Administration fiscale peut vous réclamer pour vérifier votre éligibilité.

• Le contrat d’assurance emprunteur. Pour que les frais d’assurance fassent l’objet d’une déduction, la couverture doit tenir compte des risques susceptibles d’impacter l’acquisition des revenus issus de l’investissement locatif. La garantie d’emprunt n’est pas en reste. Encore faut-il que cette disposition ait été expressément stipulée dans le contrat de prêt.
• La copie de l’acte authentique d’acquisition pour attester que vous êtes propriétaire du logement.
• Les factures justifiant la réalisation des travaux de construction pour la déduction d’un prêt pour travaux.
• Une déclaration certifiant que les appartements loués sont affectés à sa résidence principale.
• Les quittances de l’assurance ainsi qu’une preuve de leur date de paiement. Pour les logements assurés collectivement, vous devrez fournir un relevé des frais de gérance.

Quel est le montant du crédit d’impôt ?

3 750 euros. Tel est le montant maximal que les personnes célibataires (ou divorcées) peuvent déduire de leurs avoirs. Les veufs sont aussi concernés. Les couples mariés, en revanche, ont la possibilité d’en déduire 7 500 euros au plus. 500 euros supplémentaires sont accordés pour chaque enfant à charge.

Les conditions pour bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt

Si le crédit d’impôt servant à minimiser les intérêts d’emprunt doit impliquer l’habitation principale du propriétaire des appartements, seul le contrat qui couvre le bien locatif est déductible. Notez que, comme pour l’assurance emprunteur, il est nécessaire que vous ayez opté pour le régime réel pour pouvoir profiter de cette réduction sur vos revenus fonciers nets.

Quels sont les intérêts d’emprunt pouvant faire l’objet d’une réduction des intérêts d’emprunt ?

Le BOFIP de septembre 2017 (bulletin officiel des finances publiques) définit précisément les intérêts de prêt ouvrant droit à une déduction fiscale. Il s’agit des intérêts « contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction ; l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles en location ».

Il est donc possible de déduire les intérêts :

• Du crédit contracté pour l’achat d’un bien ou d’un terrain à bâtir.
• D’un prêt réalisé pour des travaux de conservation ou de rénovation.

Notez que les assurances de ces différents emprunts sont aussi déductibles.

Déduction des intérêts d’emprunt : les avantages et les limites à connaître

Dans le cadre d’un investissement locatif vide ou meublé, il n’y a pas de plafond pour le montant des intérêts d’emprunt.

Par ailleurs, il faut savoir que cette déduction ne vaut pas pour toute la durée du prêt. Elle se limite aux 5 premières années d’emprunt et s’établit à 40 % durant la première année, contre 20 % pour le temps qu’il reste avant l’échéance.

Questions fréquentes sur la déduction de l’assurance prêt des revenus fonciers

L’assurance emprunteur est-elle déductible des revenus fonciers ?

Il est possible de déduire l’assurance prêt de vos revenus fonciers si ces 4 conditions sont réunies :

• Votre bien est un investissement locatif.
• Vous êtes soumis au régime d’imposition réel.
• Vous pouvez justifier que vous êtes propriétaire et que le bien est destiné à être loué ou est en location.
• Vous avez payé vos cotisations d’assurance prêt et en avez conservé les justificatifs.

Est-il possible de déduire aussi les intérêts d’emprunt ?

Oui, uniquement dans le cadre d’un investissement locatif.

La déduction fiscale est réalisée sur les revenus fonciers les 5 premières années du crédit, à raison de 40 % la première année et 20 % les suivantes.

Comment déduire l’assurance emprunteur de ses revenus ?

Les cotisations de l’assurance emprunteur sont déductibles de vos revenus fonciers, tout comme les intérêts d’emprunt.

Vous devez déclarer le montant des cotisations payées sur le formulaire de déclaration 2044, sur la même ligne que les intérêts d’emprunt.

Vous n’avez pas de justificatif à fournir, mais devez conserver tous les documents (décompte de cotisation, justificatifs de paiement…) en cas de vérification du fisc.