Achat immobilier : l’action en rescision pour lésion

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Un vendeur immobilier s’estimant lésé sur le prix peut demander l’annulation du contrat ou l’indemnisation.

Dans les articles 1674 à 1685 du code civil, la loi octroie aux vendeurs une protection contre les prix de vente sous-évalués. Baptisé action en rescision pour lésion, ce dispositif donne au vendeur le droit d’intenter une action en justice pour l’annulation de la vente ou pour indemnisation. Décryptage !

Les conditions

Il est important de noter au préalable que selon les cas (vente immobilière, de partage, de prêt personnel…), la rescision pour lésion est assortie de conditions spécifiques.

En matière de vente, pour engager une action en rescision, le vendeur doit être lésé de plus de 7/12 de la valeur réelle du bien immobilier. L’évaluation de la valeur est faite sur l’état du bien au moment de la vente. Autrement dit, les travaux d’amélioration effectués par l’acquéreur ne sont pas pris en compte.

Par ailleurs, la rescision pour lésion est limitée dans le temps. Le vendeur ne dispose en effet que de 2 ans après la vente pour intenter une action en justice.

Par contre, la loi prévoit qu’il ne peut ni être privé ni renoncer à ce droit. Enfin, la procédure est assez délicate du fait que le juge doit s’appuyer sur l’avis de trois experts qui doivent rendre le même verdict.

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Les obligations de l’acquéreur

Si la lésion du vendeur est prononcée, deux options s’offrent à l’acquéreur : l’annulation du contrat ou l’indemnisation. Si ce dernier choisit la seconde option, il doit rembourser le vendeur du complément de prix (c’est-à-dire la différence entre la valeur estimée du bien immobilier et le prix de vente conclu), déduction faite de 10% du prix total.

Toutefois, en matière de rescision pour lésion, selon qu’il s’agit d’une vente d’immeuble, d’un partage ou d’un prêt personnel à intérêts, les règles procédurales concernant la nullité du contrat ou l’indemnisation sont différentes.

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