Rachat de crédit in fine

Vous avez souscrit un prêt in fine pour acquérir un bien immobilier ? Vous envisagez de le faire racheter par une autre banque ? Le rachat de crédit permet de débloquer des fonds pour un nouveau projet ou rebondir, après une évolution de votre situation financière. Dans cet article, nous vous disons tout sur les démarches, frais et risques liés au rachat de crédit in fine.

Rappel : comment fonctionne un prêt in fine ?

En règle générale, deux grands types de crédits immobiliers sont distingués :

• Les prêts amortissables. Le capital est remboursé de manière progressive, par le biais de mensualités. Le calcul des intérêts de ce type de crédit se base sur le capital restant dû. Par conséquent, ils sont dégressifs ;
• Les prêts in fine. À l’inverse du prêt amortissable, le capital est remboursé à échéance. Durant toute la durée du crédit, vous remboursez seulement les intérêts, en plus de l’assurance emprunteur. Le remboursement des intérêts est constant. En effet, ils sont calculés sur le montant initial du prêt.

Malgré son fonctionnement spécifique, le crédit in fine répond aux mêmes conditions de solvabilité que son homologue, le prêt amortissable. Pour souscrire ce type de prêt, l’emprunteur doit prouver sa stabilité financière.

Des garanties supplémentaires exigées

Dans le cadre d’un crédit in fine, la banque réclame des garanties complémentaires. Au lieu de rembourser le capital progressivement, vous vous engagez à constituer une épargne. Cette dernière vous permettra de rembourser le capital, à la fin du prêt. Gage de sécurité pour la banque, elle est une condition essentielle pour souscrire la plupart des crédits in fine. On l’appelle le nantissement.

En exigeant la souscription d’un compte épargne ou d’un contrat d’assurance-vie dédié, la banque s’assure de votre capacité de remboursement. L’organisme de crédit peut vous demander d’effectuer des versements réguliers sur le produit d’épargne choisi. En règle générale, le premier versement doit au minimum représenter 30 % du montant du prêt in fine.

Vous disposez déjà d’un compte épargne ou d’une assurance-vie à nantir ? Dans ce cas, vous signez avec votre banque un contrat lui donnant le droit de saisir les placements concernés, à l’échéance du crédit. Vous continuez à épargner sur le compte jusqu’à ce que son montant soit égal au capital emprunté. Attention, les placements nantis sont bloqués durant toute la durée du prêt. Vous n’avez pas le droit de prélever de l’argent sans demander, au préalable, l’autorisation de l’établissement bancaire.

Pour quel type de projet le prêt in fine est-il le mieux adapté ? Le crédit in fine est idéal pour effectuer un investissement autofinancé en immobilier locatif. Chaque mois, vous placez les loyers perçus sur le support d’épargne. Au fil du temps, les fonds épargnés grossissent, jusqu’à atteindre le montant nécessaire pour rembourser la totalité du capital. Pendant ce temps, comme vous payez seulement l’assurance et les intérêts, vous n’avez pas à vous soucier du remboursement du prêt.

Quels sont les avantages et limites d’un crédit in fine ?

Le principal atout du prêt in fine est fiscal. Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs perçus les charges, dont font partie les intérêts d’emprunt. Leur montant est plus élevé que pour un crédit immobilier classique. Ainsi, la réduction d’impôt est, elle aussi, plus importante. Cette solution est particulièrement intéressante pour les ménages fortement imposés.

Le coût global d’un crédit in fine est plus haut que celui d’un prêt immobilier amortissable « classique ». Ce type d’emprunt est soumis à des taux d’intérêt plus élevés, constants sur la durée totale du remboursement. Par ailleurs, les pénalités de remboursement anticipé sont généralement plus importantes.

Comment procéder à un rachat de prêt in fine ?

Différents cas de figure peuvent vous pousser à faire un rachat de crédit in fine :

• Une réduction des taux d’intérêt ;
• Le souhait de repartir sur un emprunt classique, pour avoir la possibilité de choisir le montant des mensualités.

Pour diminuer le coût des intérêts, il est recommandé de faire racheter un prêt in fine au début du remboursement.

Pour effectuer une demande de rachat, vous devez tout d’abord constituer un dossier de financement. Ensuite, l’organisme prêteur étudie la faisabilité de votre projet. Selon votre situation professionnelle, personnelle et financière, il apporte une réponse positive ou négative à votre demande. Parmi les critères étudiés, la capacité de remboursement mensuelle est cruciale. En effet, en passant sur un crédit amortissable classique, vous devrez vous acquitter, chaque mois, d’une mensualité. Avant, vous payiez seulement les intérêts et l’assurance emprunteur.

Est-il possible de regrouper un prêt in fine avec d’autres crédits ? Vous avez la possibilité de « fusionner » un crédit in fine avec d’autres emprunts comme un prêt à la consommation.

Pourquoi faire un rachat de crédit in fine ?

Le premier avantage d’un rachat de crédit in fine est de libérer l’épargne qui, auparavant, était adossée au crédit et « bloquée ». Le déblocage des fonds peut vous permettre de financer un nouveau projet comme l’acquisition d’un bien ou la réalisation de travaux.

Autre atout de l’opération : profiter de taux d’intérêt plus bas que ceux accordés au moment de la signature du crédit.

Et si vous renégociez votre crédit in fine ? Vous ne désirez pas changer de banque, mais uniquement bénéficier d’un meilleur taux ? Vous pouvez essayer de renégocier les conditions de votre prêt in fine avec votre banque. Attention, la plupart du temps, vous devez vous acquitter de frais de dossier.

Dans quels cas convertir un prêt in fine en crédit amortissable ?

Au fil des années, vous pouvez vous apercevoir qu’il va être difficile de rembourser la totalité du capital, à l’échéance de l’emprunt. Cela pourrait vous obliger à vendre le logement acheté. Dans cette situation, revenir à un prêt classique peut être intéressant. En plus, vous pouvez en profiter pour réduire le montant du crédit. En utilisant l’épargne nantie, vous êtes en mesure d’effectuer un remboursement partiel. Ainsi, vous empruntez moins et respectez plus facilement le critère du taux d’endettement. Toutefois, des frais s’appliquent.

Pour résumer, la conversion d’un prêt in fine en prêt amortissable peut être pertinente si :

• Votre situation financière a évolué. Par exemple, vos revenus ont baissé et vous êtes moins imposé ;
• Le rendement du placement d’épargne réalisé est en deçà des simulations effectuées initialement. Par exemple, un contrat d’assurance-vie avec comme support d’investissement des fonds en euros n’est pas aussi performant qu’escompté. En 2021, ce type de placement a généré un rendement de 1,1 %, en moyenne ;
• Vous avez besoin de vous servir du capital mis de côté pour concrétiser un autre projet, que l’emprunt ne peut pas financer.

Quels sont les frais à prévoir lors d’un rachat de crédit in fine ?

En plus des coûts éventuels en lien avec le transfert de nantissement, vous pouvez être amené à régler d’autres frais :

• Des pénalités de remboursement anticipé ;
• Des frais de garantie ;
• Des frais de dossier.

Avant de vous lancer, vous devez vous assurer de la rentabilité de l’opération. Pour ce faire, n’hésitez pas à réaliser des simulations sur Internet ou vous faire accompagner par un courtier en rachat de crédit. En plus de la baisse du coût total du prêt, les frais annexes doivent être pris en considération pour déterminer le gain réel.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit in fine

Quelle est la différence entre l’hypothèque, le cautionnement et le nantissement ?

Au moment de la souscription d’un prêt in fine, la banque peut demander une garantie. Si elle porte sur un bien corporel, on l’appelle hypothèque. Si c’est un bien incorporel, on parle de nantissement. Enfin, dans le cas où elle porte sur une personne (physique ou morale), il s’agit d’une caution. Même s’ils sont coûteux, l’hypothèque et le cautionnement restent les « sûretés » les plus utilisées par les emprunteurs pour garantir un crédit.

Le nantissement fait partie des solutions alternatives pour votre prêt immobilier in fine. Les biens « nantis » sont des placements financiers. Il peut s’agir d’un livret épargne, une assurance-vie, un compte-titres, un plan d’épargne salariale ou encore un contrat de capitalisation.

Le nantissement a l’avantage d’être moins onéreux que l’hypothèque ou la caution. En effet, au contraire des autres garanties, il n’est soumis qu’à peu de frais additionnels, hormis en cas de transfert. Le coût d’un nantissement diffère suivant les établissements bancaires, mais excède rarement 500 €.

Est-ce qu’une banque peut racheter un crédit immobilier ?

Pour bénéficier de meilleures conditions d’emprunt, vous avez le choix entre deux options :

• Renégocier votre prêt in fine ;
• Procédure au rachat de votre crédit in fine.

La renégociation d’un prêt immobilier se réalise directement au sein de votre banque. En revanche, le rachat impose de se tourner vers un autre établissement financier. En faisant jouer la concurrence, vous obtenez souvent des conditions plus favorables. Pour être certain d’opter pour la bonne solution, l’idéal est de comparer les propositions des organismes concurrents. Ainsi, vous saurez quelle opération est la plus favorable pour vous.

Quel délai pour un rachat de crédit ?

Si vous souhaitez procéder à un rachat de crédit in fine, il est préférable de se renseigner sur les délais de mise en place. Tout d’abord, l’organisme de rachat de prêt met 3 à 5 jours pour accorder une réponse de principe à votre demande. Ensuite, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre. Enfin, il faut compter le délai de déblocage des fonds, variable suivant les établissements.

Comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

Votre contrat de crédit in fine peut vous imposer de régler une indemnité à la banque, si vous procédez à un remboursement par anticipation. Dans certains cas, la pénalité n’est pas due. Par exemple, si le remboursement anticipé est motivé par la vente de votre bien à la suite de :

• Un changement de lieu de travail ;
• Un licenciement ;
• Votre décès ou celui de votre partenaire.

Si vous devez régler la pénalité, notamment en cas de rachat de prêt in fine, son montant ne peut pas excéder :

• L’équivalent de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé de manière anticipée, au taux moyen de l’emprunt ;
• 3 % du capital restant dû, avant d’avoir procédé au remboursement anticipé.