Le rachat de crédits in fine : fonctionnement, limites et avantages

Écrit par Olivier M. . Mis à jour le 6 mars 2024 .
Temps de lecture : 9 min

Vos différents emprunts pèsent lourd sur votre budget ? Vous désirez débloquer des fonds pour financer un nouveau projet immobilier ? Le rachat de crédits in fine est une solution à envisager. Par son mode de fonctionnement, il diffère de l’emprunt amortissable classique. Voici les points clés à retenir.

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Moins connu que le crédit amortissable, le crédit in fine sépare le remboursement du capital du paiement des intérêts. Il vous offre la possibilité de ne vous acquitter uniquement des intérêts plus des mensualités d’assurance pendant la durée de l’emprunt. Le capital se rembourse à l’échéance du contrat, en une fois. Il se distingue à ce titre d’un prêt immobilier classique.

Le crédit in fine est souvent associé à un produit d’épargne, à l’image d’une assurance-vie. Tout au long du contrat, l’emprunteur devra y effectuer des versements réguliers, de façon à pouvoir rembourser le capital emprunté à l’échéance de l’emprunt.

Gage de sécurité pour la banque, cette épargne est une condition essentielle pour souscrire la plupart des prêts in fine. On l’appelle le nantissement.

		Crédit in fine	Crédit amortissable
Types de crédits		Crédit immobilier la plupart du temps	Tous types de crédits
Modalité de remboursement	Pendant la durée de l’emprunt	Intérêts Assurance emprunteur	Capital Intérêts Assurance emprunteur
	À l’échéance de l’emprunt	Capital

Malgré son fonctionnement spécifique, le crédit in fine répond aux mêmes conditions de solvabilité que son homologue, le prêt amortissable. Pour souscrire ce type de prêt, l’emprunteur doit prouver sa stabilité financière.

Des garanties supplémentaires exigées

Les critères d’éligibilité au crédit in fine sont plus exigeants comparées à un crédit classique. Un versement initial équivalant à 30 % du capital emprunté est souvent requis. Pour un crédit immobilier traditionnel, l’apport personnel recommandé est fixé entre 20 % et 30 % en moyenne. Le prêt in fine est plus spécifiquement réservé aux foyers disposant d’une bonne capacité d’épargne ainsi que d’un patrimoine déjà constitué.

Par ailleurs, les placements nantis sur le produit d’épargne associé au crédit sont bloqués pendant la durée du prêt immobilier. Vous n’avez donc pas la possibilité d’y toucher sans demander l’accord préalable de votre banque.

Quels sont les avantages et limites d’un crédit in fine ?

Vous hésitez entre le crédit in fine et le crédit immobilier amortissable ? Ces informations vous aideront à faire le bon choix.

Les avantages du crédit in fine

Le principal atout du prêt in fine est fiscal. Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs perçus les charges, dont font partie les intérêts d’emprunt. Leur montant est plus élevé comparé à un crédit immobilier classique. La réduction d’impôt est, elle aussi, plus importante. Cette solution est particulièrement intéressante pour les ménages fortement imposés.

Un autre avantage du prêt in fine concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour pouvoir être déduit de l’IFI, il doit :

• Exister au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Être remboursé par le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal.
• Être lié à un actif immobilier assujetti à l’IFI.

La déduction de ce type de prêt est dégressive sur la durée du contrat. Chaque année, le crédit in fine est déductible à hauteur « du montant total de l'emprunt, diminué d'une somme égale à ce même montant, multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt puis divisé par le nombre d'années total de l'emprunt. »

Par ailleurs, sous certaines conditions, l’épargne adossée au crédit in fine peut être libérée pour financer de nouveaux projets. Si votre banque l’accepte, vous aurez la possibilité d’utiliser cet argent pour répondre à un imprévu, acheter une nouvelle voiture ou effectuer des travaux dans votre logement. C’est un gage de flexibilité.

Avec accord de votre banque, un crédit in fine peut se transformer en crédit amortissable classique. Cette opération pourra être envisagée si :

• Le rendement du crédit immobilier est inférieur aux simulations.
• Votre situation financière ou patrimoniale évolue.
• Un besoin de financement émerge.

Les limites du crédit in fine

Malgré ses avantages, le crédit in fine présente aussi quelques inconvénients. Le coût global d’un crédit in fine est plus haut que celui d’un prêt immobilier amortissable « classique ». Ce type d’emprunt est soumis à des taux d’intérêt plus élevés, constants sur la durée totale du remboursement. Par ailleurs, les pénalités de remboursement anticipé sont généralement plus importantes.

Comment procéder à un rachat de prêts in fine ?

Différents cas de figure peuvent vous pousser à faire un rachat de crédit in fine :

• Une réduction des taux d’intérêt ;
• Le souhait de repartir sur un emprunt classique, pour avoir la possibilité de choisir le montant des mensualités.

Pour diminuer le coût des intérêts, il est recommandé de faire racheter un prêt in fine au début du remboursement.

Pour effectuer une demande de rachat, vous devez tout d’abord constituer un dossier de financement. Ensuite, l’organisme prêteur étudie la faisabilité de votre projet. Selon votre situation professionnelle, personnelle et financière, il apporte une réponse positive ou négative à votre demande. Parmi les critères étudiés, la capacité de remboursement mensuelle est cruciale. En passant sur un crédit amortissable classique, vous devrez vous acquitter, chaque mois, d’une mensualité. Avant, vous payiez uniquement que les intérêts en plus de l’assurance emprunteur.

Est-il possible de regrouper un prêt in fine avec d’autres prêts ? Vous avez la possibilité de « fusionner » un crédit in fine avec d’autres emprunts comme un prêt à la consommation.

Pourquoi faire un rachat de crédit in fine ?

Le premier avantage d’un rachat de crédit in fine est de libérer l’épargne qui, auparavant, était adossée au crédit et « bloquée ». Le déblocage des fonds peut vous permettre de financer un nouveau projet comme l’acquisition d’un bien immobilier ou la réalisation de travaux.

Autre atout de l’opération : profiter de taux d’intérêt plus bas que ceux accordés au moment de la signature du crédit.

Comment renégocier votre crédit in fine ? Vous ne désirez pas changer de banque, mais uniquement bénéficier d’un meilleur taux ? Vous pouvez procéder à une renégociation des conditions de votre prêt in fine avec votre banque. Attention, la plupart du temps, vous devez vous acquitter de frais de dossier.

Dans quels cas convertir un prêt in fine en crédit amortissable ?

Au fil des années, vous pouvez vous apercevoir qu’il va être difficile de rembourser la totalité du capital, à l’échéance de l’emprunt. Cela pourrait vous obliger à vendre le logement acheté. Dans cette situation, revenir à un prêt classique peut être intéressant. En plus, vous pouvez en profiter pour réduire le montant du crédit. En utilisant l’épargne nantie, vous êtes en mesure d’effectuer un remboursement partiel. Vous empruntez moins afin de respecter plus facilement le critère du taux d’endettement. Toutefois, des frais s’appliquent.

Pour résumer, la conversion d’un prêt in fine en prêt amortissable peut être pertinente si :

• Votre situation financière a évolué. Par exemple, vos revenus ont baissé et vous êtes moins imposé ;
• Le rendement du placement d’épargne réalisé est en deçà des simulations effectuées initialement. Par exemple, un contrat d’assurance-vie avec comme support d’investissement des fonds en euros n’est pas aussi performant qu’escompté. En 2023, ce type de placement a généré un rendement moyen de 2,5 % ;
• Vous avez besoin de vous servir du capital mis de côté pour concrétiser un autre projet, que l’emprunt ne peut pas financer.

Quels sont les frais à prévoir lors d’un rachat de crédit in fine ?

En plus des coûts éventuels en lien avec le transfert de nantissement, vous pouvez être amené à régler d’autres frais :

• Des pénalités de remboursement anticipé ;
• Des frais de garantie ;
• Des frais de dossier.

Avant de vous lancer, vous devez vous assurer de la rentabilité de l’opération. Pour ce faire, n’hésitez pas à réaliser des simulations sur Internet ou vous faire accompagner par un courtier en rachat de crédit. En plus de la baisse du coût total du prêt, les frais annexes doivent être pris en considération pour déterminer le gain réel.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit in fine

Quelle est la différence entre l’hypothèque, le cautionnement et le nantissement ?

Au moment de la souscription d’un prêt in fine, la banque peut demander une garantie. Si elle porte sur un bien corporel, on l’appelle hypothèque. Si c’est un bien incorporel, on parle de nantissement. Enfin, dans le cas où elle porte sur une personne (physique ou morale), il s’agit d’une caution. Même s’ils sont coûteux, l’hypothèque comme le cautionnement restent les « sûretés » les plus utilisées par les emprunteurs pour garantir un crédit.

Quelle est la différence entre le rachat et la renégociation de crédit ?

Si vous effectuez un rachat de crédit, vous repartez sur un nouveau prêt. Vous le souscrivez auprès d’un autre organisme bancaire, à un taux d’intérêt plus avantageux. La renégociation de crédit consiste à aménager un emprunt existant. Vous pouvez demander à la banque de réviser le taux d’intérêt initial à la baisse ou de diminuer la durée du prêt.

Quels sont les avantages du rachat de crédits in fine ?

Le rachat de vos crédits in fine pourrait vous permettre de diminuer substantiellement vos mensualités de remboursement. Pour évaluer vos économies potentielles, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un courtier spécialisé.