Libéraliser pour construire : l’exemple du Chili

La politique de logement d’un pays traduit souvent ses choix en termes d’orientation économique et de politiques publiques. C’est le cas du Chili qui au cours des quatre dernières décennies a libéralisé de concert son économie et son marché immobilier. La politique de logement entreprise à partir des années 1970, reposant sur la généralisation des subventions à la demande, s’est révélé un succès en termes quantitatifs. Plus de 4 millions de nouveaux logements ont été construits depuis et à un rythme bien plus accéléré que la croissance de la population. Et leurs propriétaires sont principalement des familles appartenant aux quintiles plus pauvres de la population.

Le choix d’une politique libérale dans le logement

Les années 1970 représentent un profond changement dans les politiques économiques chiliennes avec une orientation libérale très marquée. La politique du logement, comme l'économie et la politique sociale en général, fut développée dans une logique de marché, promouvant le choix individuel. L'État n'intervient que pour fixer les règles de fonctionnement et pour subventionner les transactions des familles à faibles revenus.

Dans l’immobilier, le parti pris était à la fois de faciliter l'accès à la propriété des plus pauvres et des classes moyennes et d’inciter les entreprises du secteur à investir fortement dans l’augmentation du parc de logements. L’État abandonna donc la construction pour promouvoir le développement du marché immobilier en généralisant des subventions aux ménages 

Immo chili 2

Un premier dispositif de subvention était destiné aux familles aux revenus moyens et finançait une partie de la valeur du logement choisit librement par la famille, en complément à l’épargne et à un prêt immobilier. Ce mécanisme, conçu pour remédier au rationnement des prêts par le marché financier, réduit la prise de risque des banques et joue un rôle de garantie. Des ménages accèdent ainsi au crédit. Le deuxième mécanisme était la construction et l'attribution de logements pour les ménages à très faible revenu, et qui étaient donc exclus du marché financier. Cette subvention payait directement les familles pour l’achat d’un logement neuf qui n’était pas choisi et disposait d’un prix d’un plafond. Ces appartements sont souvent appelés « logements économiques ».

Une construction accélérée de nouveaux logements et la rénovation du parc

Le résultat de cette politique de double subvention fut spectaculaire. Entre 1970 et aujourd’hui le nombre d’habitants par logement est passé de 4,8 à 2,7. Depuis cette date, les logements construits avec des subventions représentaient en moyenne 67 % des permis de construire. Et le taux de propriété est passé de 54% à 75%. La politique offensive et libérale du gouvernement chilien a eu des résultats quantitatifs considérables avec une hausse drastique du rythme de construction.

Malheureusement, les succès quantitatifs cachent parfois des errements collectifs ou qualitatifs. C’est d’ailleurs la grande limite d’une gouvernance simpliste et exclusivement par les nombres. L’explosion de l’offre chilienne a eu deux effets pervers majeurs : une désorganisation totale de l’urbanisme et une chute de la qualité des logements construits.

 En bref, l’offre correspond mal aux besoins de la vie commune et aux besoins des familles. Pour un pays comme la France, où la dimension patrimoniale joue un rôle considérable dans l’attractivité touristique, l’arbitrage problématique est toujours le même : construire plus, oui mais en conservant la beauté des centres-villes. A nous de trouver les clefs pour profiter du libéralisme chilien sans perdre les spécificités françaises.

Auteurs : Matthieu Berrone et Nicolas Bouzou 

Nicolas BouzouJacques Witt SipaNicolas Bouzou est un économiste et essayiste français, il a fondé le cabinet de conseil Asterès en 2006 qu’il dirige depuis et est directeur d’études au sein du MBA Law & Management de l’Université de Paris II Assas. Il a également créé le Cercle de Belém qui rassemble des intellectuels européens libéraux et progressistes. Il est régulièrement publié dans la presse française et étrangère. Nicolas Bouzou est l’auteur d’une douzaine d’ouvrages, dont le dernier, co-écrit avec Luc Ferry, a été publié en 2019 aux Editions XO : " Sagesse et folie du monde qui vient ".

 

 

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