Etude sur l’impact de la fiscalité locale sur le financement d’un bien immobilier

Paris, le 30 juillet 2018 – Si la fiscalité locale va certes diminuer pour les heureux exemptés de taxe d’habitation et qui ne paieront plus « que » la taxe foncière, il n’en demeure pas moins que son poids dans un achat immobilier reste réel. Même en cas d’exonération de taxe d’habitation. Quel est le poids réel de la fiscalité locale (avec ou sans taxe d’habitation) dans le cadre d’un financement immobilier ? Résultats chiffrés.

Des taux d’intérêt qui battent des records, des prix de l’immobilier qui flambent à certains endroits et restent relativement stables dans d’autres, ces différentes raisons expliquent que les Français sont très actifs en 2018 et continuent de réaliser des projets immobiliers. Dans ce contexte, le poids de la fiscalité reste élevé, et même très élevé, et la part qu’elle représente dans le budget des propriétaires est toujours non négligeable. L’objectif de cette étude est donc de montrer son poids à la fois annuellement (nombre de mensualités supplémentaires), mensuellement (euros réels en plus) et enfin sur le coût total du crédit (équivalence taux d’intérêt).

• Poids de la fiscalité (taxe foncière et taxe d’habitation)

* Taux relevés pour les dossiers moyens Meilleurtaux en juin 2018 hors assurance dans chacune des villes concernées
**Prix source : SeLoger.com
***Taxe d’habitation et taxe foncière : source Forum pour la gestion des villes, pour un couple avec 2 enfants (info 2017) avec projection (taxe habitation
+2,5% et taxe foncière +3%)

Impôts locaux : 183 € en plus en moyenne tous les mois sur la mensualité de crédit

« En moyenne, pour les 10 grandes métropoles françaises, la fiscalité locale représente 183 € de plus par mois à acquitter », explique Maël Bernier, porte-parole et Directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Cela signifie que la mensualité moyenne est augmentée de 183 € toutes villes confondues. Mais si Paris affiche« seulement » 97 € supplémentaires mensuels, autant dire pas grand-chose par rapport au 3 288 € nécessaires par mois pour financer 70m² au taux actuel. Un Bordelais devra par exemple payer au total 1 790 € (fiscalité incluse) pour 1 571 € sans, soit 219 €. La plus mauvaise élève est Nîmes, suivie de très près par Montpellier avec respectivement 230 et 225 € en plus sur la mensualité moyenne.

Des taux de crédit compris entre 1,70 % et 5 % selon les villes

Plus le prix de l’immobilier est faible, plus le poids de la fiscalité locale est élevé proportionnellement. Ainsi les plus mauvais du classement sont ceux qui sont d’habitude les grands champions du pouvoir d’achat immobilier. Prenons l’exemple de Saint-Etienne. Pour les Stéphanois, l’achat d’un 70m² en incluant taxe foncière et taxe d’habitation, revient à emprunter à un taux de 5 %, alors qu’à Paris, le rapport entre prix de l’immobilier et taxes étant clairement en faveur des dernières, le taux ne monte finalement qu’à 1,70 % par rapport à 1,40 % sans taxes.

« Ainsi, à l’exception de Paris, dans les 19 autres grandes villes de France, le poids des taxes fait grimper le taux d’intérêt d’au moins 1 point », explique Maël Bernier.

Impôts locaux : en moyenne au moins 2 mensualités de crédit en plus par an !

Enfin, la dernière manière d’appréhender le poids de la fiscalité locale dans un financement immobilier consiste à calculer le nombre de mensualités payées en plus sur une année. Là encore, constat accablant : jusqu’à 4,5 mois à Saint-Etienne et plus de 3 mois à Le Mans, Angers, Le Havre et Nîmes. Evidemment, plus le prix de l’immobilier est élevé, plus le poids des taxes est limité, voire indolore, ainsi, elles ne représentent qu’environ 1 mois à Lyon et un quart de mois à Paris. Notons toutefois que les Bordelais, en plus de devoir faire face à des prix de l’immobilier les plus élevés de France juste derrière Paris, doivent assimiler plus d’un mois et demi de crédit supplémentaire. L’imposition locale y étant également parmi les plus élevées.

« En clair, la fiscalité induit, non pas un remboursement sur 12 mois, mais bien sur 14 mois en moyenne, voire plus ! », constate Maël Bernier

• Poids de la fiscalité (taxe foncière seule)

Exonérés de taxe d’habitation : plus d’1 mensualité en plus en moyenne

S’il est vrai que la suppression de la taxe d’habitation est une bonne nouvelle « toujours ça de gagné », la taxe foncière telle qu’elle est calculée aujourd’hui et sous réserve qu’elle n’augmente pas trop fortement, représente tout de même plus d’un mois supplémentaire de crédit. « Espérons que celle-ci ne sera pas fortement appréciée pour compenser la perte liée à la suppression de la taxe d’habitation, car dans le cas contraire, les propriétaires et qui plus est ceux qui ne font pas partie des exemptés, subiront une réelle baisse de leur pouvoir d’achat ou toutefois devront faire face à une hausse du coût total de l’achat immobilier », conclut Maël Bernier.

 Méthodologie :

Le calcul est réalisé pour un bien de 70m² (prix moyen par ville selon Seloger.com en juillet 2018) financé sur 20 ans au taux moyen consenti dans la ville donnée (source : Meilleurtaux en juillet 2018), avec les montants des taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation) en vigueur en 2017 pour un couple avec deux enfants.

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