Etat des lieux du marché de l’immobilier : les jeunes et les plus modestes mis en difficulté ?

Paris, le 1er septembre 2020 - Dans un contexte économique et social très incertain, où la question d’un éventuel re confinement est sur toutes les lèvres, Meilleurtaux.com a souhaité, en cette rentrée, dresser l’état des lieux du marché immobilier*. Où en sont les taux de crédit immobilier ? Qui emprunte et pour quel montant ? Les conditions d’octroi de crédit appliquées aujourd’hui permettent-elles de maintenir le marché ?

Quelques enseignements clés :

• Une baisse de 18 % des demandes de crédit immobilier par rapport à 2019 (hors période de confinement)
• Une hausse de 30 % des demandes sur juin 2020 par rapport à juin 2019
• Légère hausse des taux pendant le confinement et stabilité depuis
• 50 % des barèmes appliqués sont sous la barre des 1,50 %
• 50 % des demandeurs de crédit ont moins de 35 ans
• 37 % des acquéreurs ont moins de 5 % d’apport
• Sur T3 2020, 16 % des refus d’octroi de crédit le sont en raison du taux d’usure

2020 : une trajectoire correcte « hors confinement » avec un mois de juin record

Même si le marché a enregistré, de toute évidence, un effondrement des demandes de crédit immobilier sur la période du confinement, le retour reste exceptionnel. Si on considère la période de janvier à août, malgré un confinement et un état des demandes quasi nul sur mars et avril, on enregistre, en dehors de la période de confinement, une baisse de 18% « seulement » par rapport à 2019.

Il semblerait qu’en 2020 la trajectoire du marché reste finalement la même qu’en 2019.

Dans le contexte qui a été le nôtre pendant le confinement une baisse de 18 % reste raisonnable. De plus, le dynamisme du mois de juin est historique avec une augmentation de 30 % de dépôts de dossier en comparaison avec 2019.

Cependant, les mois d’été et notamment août enregistrent une baisse des demandes d’acquisitions par rapport à 2019 qu’il faut surveiller.

Des taux stables et toujours très bas

Malgré une conjoncture économique instable, nous observons que les taux restent encore très bas,

même s’il apparait que la hausse des taux enregistrée pendant le confinement n’a pas été annulée avec le déconfinement, les taux pratiqués restent encore proches des records

Profil des demandeurs : les jeunes ménages modestes mis en difficulté

Hors renégociation de crédit, environ 50 % des demandeurs de crédit immobilier ont moins de 35 ans et près de la moitié des foyers concernés gagnent moins de 3000 euros nets par mois. On enregistre d’ailleurs une augmentation de la part des ménages les moins aisés sur la période de l’été.

L’immobilier reste une valeur refuge pour tout le monde et l’incertitude qui règne en ce moment sur le plan économique et social continue de pousser vers la pierre et cela concerne aussi les ménages les plus modestes.

Mais aujourd’hui, si plus de 35% des demandeurs dépassent les 33% d’endettement, seuls 16,9% des dossiers financés dépassent ces mêmes 33% d’endettement alors que les dernières recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financières (HCSF) enjoignent de ne pas dépasser 15%. Cela représente donc une pression directe pour les banques qui ferment leurs portes aux ménages les plus modestes et aux plus jeunes, qui n’ont pas d’épargne personnelle disponible pour diminuer l’emprunt et ainsi diminuer leur taux d’endettement

Ces derniers mois, Meilleurtaux.com observe un taux d’exclusion usuraire qui augmente fortement. Les refus d’octroi de crédit en raison du taux d’usure passe de près de 9% au T4 2019 à plus de 16% aujourd’hui (T3 2020) (sur les dossiers sur 20 ans et plus)**. Cette exclusion se ressent sur l’ensemble du territoire.

** Considérant les dossiers qui dépassent le taux d’usure (-0,5%) donc pour le T3 2020 un taux nominal maximum à 2,07% sur 20 ans et plus.

Jusqu’ici rien de critique... mais les sources d’inquiétude restent nombreuses

Sur 2020, le marché se maintient et la demande reste assez forte. La baisse « hors période de confinement » reste finalement assez mesurée, dans le contexte économique pourtant compliqué qui est le nôtre. Si l’immobilier apparait comme étant plus que jamais une valeur refuge, les tensions qui règnent sur les prix pratiqués dans certaines grandes villes et le durcissement des conditions d’octroi de crédit qui affecte principalement les plus modestes, génèrent malgré tout quelques inquiétudes.

Les questions sont multiples concernant le bilan à venir sur l’année 2020

Pour le 4ème trimestre, les incertitudes sont grandissantes face à une épidémie qui reste très présente. Il est encore difficile d’avoir une idée de l’impact économique réel pour les entreprises qui vont devoir licencier. Le volume de potentiels acquéreurs va-t-il se maintenir ?

Les taux de crédit appliqués par les banques restent assez bas pour favoriser la demande, mais le resserrement des conditions d’octroi de crédit a et aura clairement un impact négatif sur le marché à plus ou moins court terme.

*Source : chiffres Meilleurtaux.com financés entre 11 mai et le 27 août 2020

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