Bilan pouvoir d’achat immobilier 2024 et prévisions 2025

Le marché de l’immobilier a totalement été chamboulé ces dernières années par une pandémie mondiale, des conflits géopolitiques, la reprise de l’inflation et évidemment une hausse ultra-rapide des taux d’intérêt d’emprunt. Ils sont passés de 1% en 2021 à plus de 4% l’année dernière.

Pour la première fois cette année, ces taux ont baissé et même assez nettement, même si nous sommes désormais très loin des taux des trois années historiques (2019, 2020 et 2021). La bonne nouvelle, avec la baisse des taux cumulée à une diminution ou a minima une stabilisation des prix, nous observons des améliorations du pouvoir d’achat des Français dans les 20 villes françaises étudiées par rapport à 2023, mais évidemment très loin cependant des m² finançables il y a 5 ans !

En ce tout début d’année, Meilleurtaux fait le point et dévoile son bilan annuel sur le pouvoir d’achat immobilier dans les 20 plus grandes villes de France entre décembre 2023 et décembre 2024. Le spécialiste du financement révèle également les perspectives pour 2025.

Des évolutions positives, notamment dans 5 villes : Le Mans, Grenoble, Saint-Etienne, Le Havre et Reims

En moyenne, le gain de pouvoir d’achat pour les 20 plus grandes villes de France est de 6m² sur un an et 3m² en 6 mois, une progression mesurée mais toutefois notable. Ainsi, grâce à la baisse des taux, l’évolution du pouvoir d’achat en décembre 2024 par rapport à la même période en 2023 est positive dans les 20 villes de France étudiées dans ce classement.

Certaines villes tirent cependant plus leurs épingles du jeu que d’autres : c’est le cas notamment du Mans avec 11m² de gagnés, de Grenoble avec 10m² en plus, de Saint-Etienne et du Havre avec 9m² supplémentaires et de Reims avec 8m².

Les Français regagnent enfin du pouvoir d’achat immobilier ! Cela s’explique par la baisse des taux constatée en 2024 qui permet l’augmentation de la capacité d’emprunt (à remboursement mensuel équivalent, soit 1000€ par mois, c’est près de 13 000€ d’emprunt en plus rendus possibles) soit des surfaces plus grandes ; d’autant que dans certaines villes les prix baissent également légèrement en parallèle.

souligne Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.

Parmi les villes les moins impactées par ces variations positives, nous retrouvons Nîmes, qui ne gagne qu’un seul m². Nice et Paris gagnent 2m². Les habitants de Lyon, Marseille et Angers voient, eux, leur pouvoir d’achat augmenter de 3m². Ces différentes villes bénéficient moins de l’embellie en raison de prix qui ne baissent pas ou très peu.

Le pouvoir d’achat immobilier reste faible par rapport à 2019

Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux, précise :

Il y a certes une nette amélioration en 2024 par rapport à l’année dernière mais si nous comparons avec le pouvoir d’achat en 2019, c’est-à-dire il y a seulement 5 ans, avant la crise sanitaire et les bouleversements sur le marché immobilier qu’elle a entraînés, le pouvoir d’achat reste nettement inférieur. Les acquéreurs de 2019 ont été les plus chanceux sur tous les plans : taux au plus bas et prix plus bas notamment en régions !

En effet, depuis 2019, les évolutions sont frappantes avec une moyenne de 21m² perdus, soit l’équivalent d’une pièce, mais certaines villes ont perdu jusqu’à 41m², c’est le cas notamment de Toulon. Angers a, quant à elle, perdu 40m² de pouvoir d’achat. Entre la baisse de la capacité d’emprunt et l’augmentation des prix au m², ces villes ont perdu en 5 ans l’équivalent d’un 2 pièces.

« L’augmentation très nette du prix de la pierre et la hausse des taux très forte et rapide ont dans le cas de ces 2 villes fortement bouleversé le marché de l’immobilier et l’accession à la propriété »

analyse Maël Bernier.

Rappelons-le, un bon dossier fin 2021 pouvait se financer à moins de 1% quand aujourd’hui, nous sommes au-delà de 3%, cela a évidemment un impact fort !

Conclusion

La baisse des taux permet au pouvoir d’achat immobilier de remonter en France. La capacité d’emprunt est ainsi passée de 162 187€ en 2023 à 174 739€ en 2024. Cependant, en 2021, elle s’élevait à 223 896€. Les Français ont perdu énormément de pouvoir d’achat ces dernières années, en immobilier mais aussi dans d’autres domaines.

Devoir emprunter moins, c’est directement un logement plus petit si l’emprunteur ne dispose pas d’épargne pour compenser ! » explique Maël Bernier.

Elle ajoute :

Si nous regardons sur cinq années entre 2019 et 2024, c’est 21m² de perdus en moyenne en France. Il est donc très clair que, même si nous observons une nette amélioration, nous sommes encore loin des chiffres de 2019.

Prévisions pour 2025

Si 2024 a été une année positive grâce à la baisse des taux, il y a de quoi être optimiste pour 2025 ! Nous ne recevons en effet que des signaux positifs de la part des établissements bancaires qui renouvellent clairement leur envie de prêter.

Par ailleurs, les taux sont toujours en baisse et cela devrait continuer début 2025, nous pourrions ainsi atteindre 3% en moyenne au premier trimestre 2025 pour les crédits immobiliers sur 20 ans. Il est important de préciser que nous parlons bien des moyennes, nous obtenons en effet depuis plusieurs semaines des taux autour de 3%, voire en dessous des 3%, mais il s’agit des excellents dossiers. Aujourd’hui les taux moyens se situent plutôt autour de 3,30% !

De plus, les banques affichent une forte volonté de prêter et se montrent ouvertes aux négociations. Espérons que la demande et l’enthousiasme des Français ne soient pas « douchés » par les incertitudes politiques. Cela reste à voir en janvier !