Investir en nue-propriété pour bénéficier d’avantages fiscaux en France et en Italie

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 octobre 2018 .
Temps de lecture : 2 min

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Publié le lundi 8 octobre 2018 11:47 par la Rédaction Meilleurtaux

Solution de défiscalisation encore peu connue, le démembrement temporaire offre aux expatriés résidant en Italie la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux et financiers en investissant dans l’immobilier à la fois en France et dans leur pays d’accueil. Acheter dans les villes à forte demande locative leur permet par ailleurs de rentabiliser davantage l’investissement.

Démembrement et fiscalité avantageuse

Important Le principe du démembrement temporaire est assez simple. Le droit de propriété est divisé en deux parties, l’usufruit et la nue-propriété, pour une durée déterminée.

Ce système permet de profiter de divers avantages fiscaux dans les deux pays, notamment grâce à l’inexistence de loyers et à la nue-propriété.

Ainsi, en France, les forfaits travaux font profiter de 15 % de déduction, alors qu’un abattement sera appliqué en fonction de la durée de détention du bien. Ensuite, pour le calcul des frais de notaire, ces derniers peuvent également être déduits à hauteur de 7,5 %.

De même, dans le cas où le propriétaire a financé l’achat à crédit, les intérêts sont déductibles des revenus rapportés par les loyers d’autres biens.

Important En Italie, la taxe patrimoniale IVIE (impôt sur la valeur des biens immobiliers à l’étranger) concerne uniquement la valeur du bien en pleine propriété et la nue-propriété reste exonérée d’impôt.

Il ne faut pas oublier que les autorités italiennes ne peuvent pas calculer la base imposable étant donné qu’elles n’ont pas accès aux valeurs sur le marché des biens immobiliers qui se trouvent à l’étranger.

Les avantages financiers du démembrement temporaire

Dans le démembrement temporaire, l’achat en nue-propriété représente le premier avantage. En effet, le bien peut être acquis pour un prix nettement inférieur comparé à une acquisition en pleine propriété.

Par ailleurs, un usufruit de 15 à 20 ans accompagne ce dispositif. Il évite également les soucis relatifs à la location (rentabilité, problèmes avec les locataires, etc.). Et lorsque l’usufruit prend fin, le propriétaire peut reprendre son bien en pleine propriété pour y habiter ou le louer à nouveau.

Notons en outre qu’en choisissant d’investir dans les villes où la demande locative est forte, la rentabilité sera plus avantageuse.

Cependant, les possibilités étant réduites aux grandes agglomérations et aux zones tendues et surtout à un nombre limité de biens, il est préférable de bien comparer les prix en nue ou en pleine propriété pour ne pas acheter trop cher.