Le choix d'un terrain à bâtir

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 juillet 2020 .
Temps de lecture : 5 min

Plusieurs étapes précèdent la signature finale de l’acte de vente d’un terrain à bâtir. Pour éviter les mauvaises surprises après l’acquisition de votre terrain, lisez attentivement l'article suivant.

Les phases de prospection du terrain

Vous avez trouvé le terrain à bâtir idéal sur lequel vous souhaitez construire la maison de vos rêves et vous comptez l’acheter dans de brefs délais ?

La viabilité du terrain

Avant tout, tenez compte de la viabilité du terrain, surtout s’il se trouve en retrait des autres maisons de la commune. Veillez à ce qu’il soit accessible par la route et assurez-vous que votre future habitation pourra être raccordée sans souci à l’eau, à l’électricité, au gaz, au téléphone et aux services d’assainissement. N’hésitez pas à demander un devis auprès des différents prestataires pour avoir une idée sur ce que ces raccordements vont vous coûter et sur leur faisabilité.

La prospection du sol et du sous-sol

Pour mener à bien votre projet immobilier, regardez aussi la qualité du sol et du sous-sol du terrain à bâtir. Si vous doutez de la qualité du sol et que vous ne voulez pas en faire les frais plus tard, demandez à un géologue d’en faire une étude. Vous serez ensuite avisé dans vos décisions futures.

Faites également réaliser des prospections pour vérifier si des canalisations ne sont pas enfouies sous vos futures fondations. Par ailleurs, il peut aussi arriver que le sol ou le sous-sol du terrain soient pollués par les activités qui y ont été effectuées auparavant. Le cas échéant, vous pouvez demander la décontamination à la personne ou à l’entreprise qui en a été la cause à condition que vous arriviez à la retrouver. Néanmoins, ce genre de recours est souvent très coûteux et peut durer plusieurs années.

Le bornage

Afin de bien délimiter votre terrain, un bornage peut s’avérer utile. Bien que cette démarche ne soit pas obligatoire en dehors des opérations de démembrement ou dans le cas d’un lotissement, ceci vous permet néanmoins de connaître exactement les limites de votre lopin de terre ainsi que sa surface. Pour faire le bornage, faites appel à un géomètre accrédité pour tracer les limites de votre propriété par rapport aux terrains limitrophes. En définitive, c’est une manière sûre et durable pour éviter les éventuels conflits domaniaux avec les tiers.

Le cas des zones à risques et des secteurs sauvegardés

Il est important que vous vous posiez la question de savoir si le terrain sur lequel vous avez jeté votre dévolu n’est pas souvent le théâtre de sinistres naturels tels que les tremblements de terre, les avalanches, les crues d’eaux ou les glissements de terrain. Pour être fixé, rendez-vous au bureau de la mairie où est affiché le plan de prévention des risques naturels prévisibles ou PPRN. Si un tel document existe et que votre future propriété se trouve dans une zone à risque, alors l’administration peut refuser de vous délivrer un permis de construire ou imposer des conditions.

Les secteurs sauvegardés sont quant à eux inscrits sur un registre spécial où les conditions de construction sont encore plus strictes. Selon le code de l’urbanisme, ce sont des territoires encadrés par des mesures de protection spéciales en raison de leur « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non ». Pour construire votre maison dans un secteur sauvegardé, vous devrez consulter un architecte des bâtiments de France.

Les étapes administratives

Après vous être assuré que vous pouvez construire sans réserve sur votre terrain à bâtir, attelez-vous ensuite aux démarches administratives. Vous aurez en effet besoin de plusieurs documents pour déterminer enfin si le terrain qui vous plait tant est réellement le bon pour recevoir votre maison.

Le certificat d’urbanisme

Ce document est délivré par la mairie et il vous donnera toutes les informations utiles dont vous aurez besoin sur le terrain notamment sur sa viabilité. Vous serez aussi en mesure de savoir si vous êtes autorisé à y bâtir une construction et s’il est grevé de servitudes publiques : périmètre de rénovation, projet d’expropriation, règle d’alignement, etc.

À travers ce document, la mairie vous informe également des règles d’urbanisme à suivre. Celles-ci portent essentiellement sur l’esthétique de l’immeuble, sur sa densité, sur sa hauteur et sur sa destination : locaux commerciaux ou professionnels ou encore habitations. Vous pourrez aussi savoir si la parcelle se trouve dans une zone sauvegardée, protégée ou classée, ou si elle est située dans une zone à risques.

Enfin, vous y trouverez les divers impôts fonciers dont vous devrez vous acquitter.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Coefficient d’Occupation du Sol (COS), le Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Derrière ces abréviations se profile la politique d’urbanisme de votre commune. Le COS est encadré par le Plan Local d’Urbanisme et il détermine la surface du terrain sur lequel vous êtes autorisé à construire votre bien. Si le coefficient de votre municipalité est de 3, vous êtes donc autorisé à dresser une maison de 300 m² de surface hors œuvre nette sur un terrain de 1 000 m². Depuis 2010, la loi vous autorise à majorer la construction de 30 % à condition que la construction réponde à toutes les exigences en matière de performance énergétique.

Dans le cas où la municipalité ne dispose de POS ni de PLU, ni de carte communale, consultez le règlement national d’urbanisme ou RNU où sont regroupées toutes les dispositions qui encadrent le droit de construction.

Déroulement de la transaction

Vous êtes maintenant sûr que le terrain à bâtir que vous convoitez répond aux normes techniques et aux exigences administratives. Pour qu’il soit enfin transféré à votre nom, d'ultimes démarches sont à faire. La transaction se déroule en deux étapes avec la conclusion de la promesse de vente et la signature de l’acte de vente définitif qui est conclu auprès d’un notaire. Vous disposez de 7 jours de réflexion pour vous rétracter si vous regrettez déjà l’achat de votre terrain dans un lotissement. Vous devrez alors envoyer une notification par lettre recommandée et vous serez remboursé des sommes que vous aviez décaissées.