Achat d'un terrain en lotissement

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 29 juillet 2020 .
Temps de lecture : 5 min

La plupart des gens estiment qu’il est préférable d’acheter un terrain en lotissement plutôt qu’un terrain diffus isolé. Même si les formalités relatives à l’achat sont plus simplifiées, cette formule n’est pas totalement exempte de contraintes. Elle est effectivement régie par des réglementations précises.

Pourquoi opter pour l’achat d’un terrain loti ?

Chaque terrain en lotissement est déjà borné et viabilisé. Il vous est ainsi possible de procéder immédiatement à la construction d’un logement. Le terrain est également proche des équipements d’infrastructure et de superstructure. Un montant minimum de 2 000 euros suffit généralement pour la liaison de votre bien immobilier à ces équipements communs. Dans tous les cas de figure, il est important de choisir son terrain selon la nature de son projet immobilier et non le contraire.

Comment évaluer le sérieux de son lotisseur ?

S’enquérir sur le sérieux et la fiabilité du vendeur est primordial avant l’achat d’un terrain loti. Pour ce faire, assurez-vous que votre lotisseur soit entouré de professionnels tels qu’un paysagiste, un géologue, un architecte, un géomètre et un juriste en immobilier. Consultez le plan du lotissement, analysez la viabilité de l’immobilier et assurez-vous que le plan de composition de la propriété foncière tienne compte du respect de l’environnement.

Tenir compte des règles régissant le lotissement

Les modalités de construction pour les terrains lotis sont déterminées par des règles précises. Ces exigences légales sont énoncées dans deux documents distincts à savoir le cahier des charges et le règlement de lotissement. Le respect de ces règles est obligatoire pour tous ceux ayant fait l’acquisition d’un terrain dans une propriété foncière morcelée. S’enquérir sur les règles régissant le lotissement est donc un préalable à l’achat d’un terrain loti.

Les responsabilités du vendeur

Conformément aux lois en vigueur, le vendeur de terrains est responsable en cas de problèmes à même de nuire à la qualité de vie des colotis. Parmi les soucis que peut éventuellement rencontrer le lotisseur, on peut citer ceux relatifs aux travaux de voirie, au raccordement en eau et en électricité, etc. Sa responsabilité est encore engagée au cas où le sol ne serait pas convenable pour une construction immobilière. Le vendeur ne peut s’exonérer des vices cachés avant une période de 10 ans.

Qu’est-ce que « l’arrêté d'autorisation de lotir » ?

L’obtention d’un arrêté d'autorisation de lotir est un préalable à la vente d’un ou plusieurs lots de terrains sur une propriété foncière donnée. L’absence de ce type d’autorisation rend la vente immobilière impossible. L’arrêté d’autorisation de lotir indique la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximum d’édification admise pour le lotissement dans sa globalité ainsi que le nombre maximum de lots autorisés. Le document peut encore mentionner la ventilation par lots ainsi que certaines exigences prescrites pour le vendeur.

Au cas où la ventilation par lots ne serait pas indiquée dans l’arrêté d'autorisation de lotir, le vendeur devra mettre à votre disposition une attestation présentant la SHON maximum d’édification admise pour le lot concerné. La loi exige l’affichage d’un extrait de l’arrêté d’autorisation de lotir sur le lotissement et aussi en mairie. Le délai d’exécution des travaux est de 3 années à compter de l’obtention de l’autorisation de lotir. En cas de réalisation des travaux par tranche, ce délai peut être prolongé jusqu’à 6 ans.

Le règlement de lotissement en quelques mots

Avec le cahier des charges, le règlement de lotissement régit les principes du morcellement d’une propriété foncière, mais également la mise en vente des lots obtenus. Les acquéreurs terriens et le lotisseur doivent tous se plier aux exigences mentionnées dans ces deux types de documents.

Les règles précisées dans le cahier de charges et le règlement de lotissement sont plus contraignantes que celles précisées dans le plan local d’urbanisme. Malgré leur caractère strict, ces règles sont toutefois un gage de sécurité pour tous les colotis.

Le règlement de lotissement vous indique entre autres la surface hors œuvre nette maximale autorisée, l’épaisseur des murs et façades, la hauteur des constructions, la nature des constructions (logement à usage professionnel ou privé). Il délimite l’implantation des constructions selon l’emplacement des réseaux routiers. Il précise l’architecture extérieure des logements bâtis et les couleurs admises. Le règlement indique encore les modalités d’accès pour chaque lot et les principes à suivre pour le parking des véhicules.

Il faut noter que le règlement de lotissement et le cahier des charges ne sont pas facultatifs. Pour éviter les problèmes en tout genre, la plupart des lotisseurs préfèrent toutefois les imposer aux colotis. Le non-respect par ces derniers des règles énoncées dans le règlement de lotissement entraîne nécessairement la démolition de la construction non conforme aux normes requises.

Qu’en est-il de la durée de validité du règlement de lotissement ?

Le règlement de lotissement n’a généralement aucune limite de validité. Pour les municipalités ayant encore un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols, le règlement de lotissement n’est plus valide après la dixième année à compter de l’obtention de l’arrêté de lotir. Son maintien est envisageable à la demande de la majorité des colotis.

Qu’est-ce que le cahier des charges ?

Le cahier des charges précise les règles relatives à la vie commune que la totalité des colotis se doivent de respecter. Le document mentionne entre autres les obligations des colotis pour l’évacuation des eaux, la servitude de passage, le séchage de linge, les activités festives ou rémunératrices autorisées ou non. Il mentionne également les obligations incombant au propriétaire du bien immobilier morcelé.

Le cahier des charges concerne à la fois le lotisseur et tous les colotis. Ainsi, le propriétaire foncier est tenu de présenter le document à chaque acquéreur avant la conclusion de la vente. Il doit lui accorder quelques jours pour la lecture assidue du document. Après signature du contrat, chaque nouveau propriétaire obtient encore un exemplaire du cahier de charges. La modification des règles indiquées dans le cahier de charges n’est possible qu’à la suite d’une décision émise par l’assemblée générale des propriétaires.