L’Allemagne risque de se retrouver dans une bulle immobilière

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 9 mars 2022 .
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Publié le mercredi 9 mars 2022 09:27 par la Rédaction Meilleurtaux

Le pays serait actuellement frappé par des problèmes liés à une pénurie de logements. Cela s’accompagne d’une augmentation du prix qui ne serait pourtant pas récente. Les mesures prises et les programmes mis en place sont loin d’avoir des effets positifs sur le marché pour l’heure. La situation met le Comité européen des risques systémiques en état d’alerte.

L’Allemagne parviendra-t-elle à éviter la bulle immobilière qui la menace aujourd’hui ? Le Comité européen des risques systémiques (CERS) a déjà transmis ses inquiétudes au gouvernement allemand. Il demande d’ailleurs aux autorités de prendre des mesures appropriées pour limiter les risques d’une crise. En effet, l’Allemagne fait face à une pénurie de logements et une intensification incessante du prix sur le marché résidentiel. Le pays enregistre actuellement la 6ème hausse annuelle ayant eu lieu de façon consécutive. Le gouvernement a promis de prendre en charge le problème avec la construction de 400 000 logements chaque année. Ce n’est pourtant pas sans compter sur des difficultés persistantes.

Des constructions au ralenti

Harald Simons, membre du conseil des sages de l’immobilier, table sur la construction de 315 000 logements pour 2022. Plusieurs facteurs entreraient en effet en jeu qui limitent parfois les réalisations. L’expert souligne notamment l’ insuffisance de main d’œuvre et de matières premières ainsi que le coût exorbitant de la construction. L’objectif posé par le gouvernement semble ainsi ambitieux. Le décalage entre les demandes d’autorisation et le lancement des travaux serait d’ailleurs à prendre en compte. La concrétisation du projet prendrait ainsi deux à trois ans. Et ce, bien qu’un ministère qui va s’y consacrer a vu le jour.

Les nouvelles constructions devraient en outre s’aligner sur les besoins et attentes des futurs occupants. Le nombre de naissances aurait progressé de 16 % en Allemagne entre 2010 et 2019. Celui des ménages composés de plus de 3 personnes aurait en outre crû de 18 % en 10 ans. En revanche, la proportion des foyers comprenant une ou deux personnes aurait connu une hausse de seulement 4,3 %.

Les nouvelles configurations familiales font que les logements bâtis autrefois sont peu adaptés. De plus, la construction d’habitations dotées de plus de 4 pièces aurait diminué. Leur part aurait été de 60 à 80 % en 2000, et serait passé à 20 à 30 % à l’heure actuelle.

Face à la situation, le superviseur financier allemand Banfin invite les banques à créer des réserves spécifiques. L’objectif serait de préserver les crédits immobiliers qui constitueraient à ce jour 53 % des emprunts accordés au secteur privé domestique. Le taux prêt immobilier n’étant pas abordé.

Une surévaluation des biens de 10 à 30 %

Les mesures prises ou étudiées ne semblent pas manquer. En 2017, le gouvernement allemand aurait lancé des programmes visant à limiter les risques de surchauffe dans le secteur immobilier. Il s’agissait de créer un seuil pour le rapport entre le montant d’un emprunt et la valeur du bien. Cette mesure n’aurait aucun impact sur le marché pour le moment.

La hausse du prix, elle, est en revanche réelle. L’année 2021 a été marquée par une progression de 14,3 % du mètre carré qui coûterait en moyenne 3 140 euros. La croissance annuelle serait supérieure à 9 % depuis 6 ans. Ce qui traduit une augmentation de 146 % depuis 2009. Le conseil allemand des sages de l’immobilier craint une surchauffe face à cette évolution doublée d’une pénurie du logement. De plus, cette hausse affecte le marché locatif.

Les loyers auraient bondi de 3,7 % en moyenne en 2021. Le mètre carré coûterait aux environs de 8,46 euros. La progression serait toutefois plus lente pour la location et le rendement des investissements est en baisse. La situation serait pourtant loin de s’améliorer, les membres des sages de l’immobilier s’attendent à un tarif qui bondit à nouveau. La Bundesbank parle d’ une surévaluation des biens qui va jusqu’à 10 à 30 %. L’organisme redoute ainsi une dégradation du marché dans les mois à venir.