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Les clés pour optimiser le rendement d'un investissement locatif

Mini maisons et argent

Avec la décision du gouvernement de substituer l’ISF par l’IFI ou Impôt sur la fortune immobilière, beaucoup s’interrogent si l’investissement dans l’immobilier locatif est toujours aussi attractif. Ce dispositif fiscal prendra notamment effet à partir du 1er janvier 2018. Alors que de plus en plus de Français aspirent à devenir propriétaires de leur logement – 62 % des Français sont aujourd’hui propriétaires de leur logement contre 57 % cinq ans plus tôt –, la décision est devenue plutôt délicate.

L’investissement locatif offre de bons rendements

Par rapport aux valeurs mobilières dont les arcanes sont relativement complexes et difficiles à maîtriser, la pierre continue d’attirer et de rassurer les investisseurs par sa matérialisation. L’immobilier demeure ainsi une valeur sûre pour bien de Français.

Pour un investissement pérenne et de qualité, il importe toutefois d’établir une stratégie d’investissement performante en s’appuyant sur le rendement locatif visé, son mode de calcul et les optimisations à mettre en œuvre.

Avec le niveau actuel des taux, toujours en dessous des 2 %, il est judicieux de ventiler le financement de l’acquisition immobilière par un apport de 20 % à 30 %.

Le montant des loyers assurera ainsi le financement du crédit. Autre alternative efficace : un montage in fine. À noter que sur les grandes villes, investir en locatif offre des rendements allant de 6 % à 9 % sur l’immobilier commercial et 3 % à 4 % sur l’immobilier d’habitation.

En province ou en grande banlieue, il convient de privilégier les localités proches des universités ou facilement accessibles par les transports en commun.

Important Ces biens permettent de dégager des rendements allant de 4 % à 7 %.

Le rendement attendu peut même être plus important pour l’acquisition d’un immeuble de rapport.

Reconnaître un bon investissement

Pour vérifier si le prix d’un bien est acceptable, il convient de calculer le rendement locatif brut.

Celui-ci s’obtient par le rapport entre la somme des loyers sur une année et le taux de rendement souhaité. Pour voir si l’opération est séduisante ou non, une autre méthode consiste également à multiplier le prix du bien ciblé par le taux de rendement brut souhaité.

Pour compléter l’analyse, il s’agit ensuite d’estimer le rendement net en ventilant les coûts d’exploitation du bien ciblé.

L’opération consiste à déduire du loyer potentiel la taxe foncière, les charges de copropriété, les impôts fonciers, les frais de notaire et la CSG CRDS en les lissant sur 7 à 10 ans selon les exigences de l’investisseur, sans oublier les provisions pour travaux exceptionnels à étaler sur une période identique.

Enfin, pour booster le rendement locatif, il faudra miser sur l’emplacement, et parfois oser investir dans des lieux à fort potentiel, ou prévus accueillir des projets d’infrastructure à court et moyen terme, aux environs de l’une des 68 futures gares du Grand Paris par exemple. L’effort s’effectue dans ce cas au début et l’optimisation s’acquiert à terme.

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