Investissement locatif

L’investissement immobilier est depuis toujours une valeur refuge pour les Français. Et pour cause, investir dans la pierre a de nombreux avantages : réduire ses impôts, développer son patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires ou préparer sa retraite... Meilleurtaux vous propose son guide complet pour réussir son investissement locatif.

Qu'est-ce que l'investissement locatif ?

L'investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer, et ainsi générer des revenus réguliers. Ce type d'investissement peut concerner différents biens, qu’ils soient nus ou meublés. Il est également possible d’investir de façon indirecte, via des parts de SCPI ou du crowdfunding. L'objectif est d'augmenter son niveau de vie et son patrimoine, tout en réduisant parfois ses impôts.

Les différents types d'investissements locatifs

L’investissement locatif peut être direct ou indirect. L’investissement direct correspond à l’achat d’un bien en totalité par un individu, dont il gère lui-même la mise en location ou en confie la gestion à une société. Selon que la location est nue ou meublée, longue ou courte durée, la réglementation diffère (formalisme, obligations, fiscalité, etc.).

La location nue est en plus éligible, sous conditions, à différents dispositifs de défiscalisation, tels que Malraux, Denormandie, et Loc’Avantages. A noter que les dispositifs Pinel et Pinel+, dédiés à l’investissement locatif dans le neuf, cessent au 1er janvier 2025 pour les nouvelles souscriptions.

Quant à l’investissement indirect, il consiste à détenir des parts ou aider au financement d’une société qui achète les actifs et gère la location. Parmi ces structures, on retrouve notamment :

• la société civile de placement immobilier (SCPI),
• l'organisme de placement collectif immobilier (OCPI),
• la société civile immobilière (SCI),
• le crowdfunding.

Pourquoi se lancer dans l'investissement locatif ?

L'investissement locatif offre plusieurs avantages qui en font une option séduisante pour de nombreux investisseurs.

Avantages financiers et patrimoniaux

L'investissement locatif permet de se constituer un patrimoine à long terme tout en bénéficiant de revenus passifs. Les loyers contribuent à rembourser un crédit ou gonflent votre revenu mensuel, avec aussi une plus-value potentielle en cas de revente.

De plus, certaines locations nues permettent de profiter d’une réduction d’impôt, grâce à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux (rénovation de biens dans des secteurs sauvegardés), Denormandie (rénovation de biens dans certaines villes de France) et Loc’Avantages (location à loyer modéré).

Sécurité et rentabilité de l'investissement immobilier

Contrairement aux placements financiers plus volatils, l'immobilier est depuis toujours considéré comme une valeur refuge. Les fluctuations du marché sont généralement moins brutales, et l'investissement locatif génère des revenus réguliers, sauf en cas de faible demande locative. Les loyers peuvent en plus être indexés sur l'évolution des prix à la consommation, offrant ainsi une certaine protection contre la perte de pouvoir d'achat.

Préparation à la retraite et protection familiale

Acheter pour louer peut également être un excellent moyen de préparer sa retraite. En possédant des biens immobiliers locatifs, vous vous assurez un profit complémentaire, et à la fin de votre crédit, vos loyers deviennent une source de revenus passifs, vous permettant de vivre plus sereinement. Ceci compensera notamment la baisse de revenus qui accompagne généralement la retraite. De plus, ce patrimoine sera ensuite transmis à vos héritiers.

Comment choisir son bien pour un investissement locatif ?

Critères de sélection : emplacement, type de bien, état

Pour choisir le bien que vous mettrez en location, vous devez prendre en compte plusieurs critères, afin que votre projet soit fructueux. Parmi les plus importants :

• L’emplacement : impact sur le prix et sur les revenus locatifs.
• Le prix : le prix au m² doit correspondre au prix du marché.
• Le type de bien : maison, appartement, bureaux, etc.
• L’année de construction : performance énergétique et qualité des parties communes.
• Le régime fiscal : location nue ou meublée, location saisonnière, bail commercial...
• La défiscalisation : Loc’Avantages, Malraux ou Denormandie.
• L’urbanisme : accord pour les éventuels travaux que vous souhaitez ou non.

Centre-ville vs périphérie : avantages et inconvénients

En centre-ville, la demande locative est plus forte, ce qui assure une rentabilité stable, avec des loyers plus élevés qu’en campagne. En revanche, le montant du logement est plus élevé. A l’inverse, en périphérie, les tarifs sont plus accessibles, mais la demande peut être moins importante, selon les villes. Il est important de se pencher sur le marché local et ses évolutions.

Neuf vs ancien : quel choix pour votre projet ?

L'immobilier neuf est généralement plus cher à l'achat, mais il n'implique pas de travaux et offre des garanties constructeur. A noter qu’avec la fin du dispositif Pinel en janvier 2025, il n'y a plus de carotte fiscale pour un investissement locatif dans le neuf.

Quant à l'ancien, il peut être plus abordable, mais nécessite souvent des travaux de rénovation. Pour compenser ces coûts, plusieurs dispositifs de défiscalisation existent. La loi Denormandie offre ainsi une réduction d’impôt si vous achetez un bien ancien à rénover dans certaines villes labellisées, et la loi Malraux se concentre sur les biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables.

Comparez les deux possibilités selon votre budget et le temps que vous souhaitez allouer aux éventuels travaux.

Financement de l'investissement locatif

La plupart des investisseurs ayant recours à un crédit immobilier, le financement est donc l'une des étapes cruciales dans le processus d'investissement locatif.

Calcul de la capacité d'emprunt

Comme pour toute demande de prêt immobilier, la banque va analyser votre capacité d’emprunt, en s’appuyant sur vos revenus et vos charges pour définir votre taux d’endettement. En principe, celui-ci ne doit pas dépasser 35%. La particularité en cas d’investissement locatif est que le prêteur va prendre en compte 70% des revenus issus des loyers. Ainsi, vous pourrez définir des mensualités que vous pouvez assumer pour en déduire la durée de l’emprunt, en fonction du taux d’intérêt et de votre apport personnel (au moins 10% du montant du bien). Simulez dès maintenant votre capacité d’emprunt.

Investir sans apport : est-ce possible ?

Dans de rares occasions, les banques peuvent accorder des prêts sans apport personnel, c’est-à-dire un crédit à 110% (100% pour le prix d’achat du bien et 10% pour les frais d’acquisition). C’est le cas si vous avez un dossier solide avec un faible taux d’endettement, de bonnes garanties, de hauts revenus et un projet qui va être assurément très rentable. Toutefois, sans apport, il sera plus difficile de négocier de bonnes conditions de prêt.

L'effet de levier du crédit immobilier

L’effet de levier du crédit vous permet d’augmenter votre capacité financière et donc d’accroître votre patrimoine via les fonds de la banque. Attention, il faut toutefois vous assurer que le crédit ne vous coûte pas plus cher que ce qu’il vous rapporte. De manière générale, conserver son épargne est une meilleure stratégie, notamment car elle permet ensuite d’acquérir de nouveaux biens.

Fiscalité et optimisation de l'investissement locatif

Imposition des revenus locatifs (vide vs meublé)

L’imposition des revenus issus d’un investissement locatif dépend tout d’abord du type de location. Voici la fiscalité applicable pour les profits perçus en 2025, déclarés en 2026.

Location nue (ou “longue durée” ou “non meublée”)

La fiscalité est un peu plus complexe avec la location meublée, car elle diffère pour les meublés de longue durée et pour les meublés de tourisme et selon que le bailleur a le statut de loueur professionnel ou non.

Loueur meublé non professionnel

Il existe également un statut pour les loueurs meublés professionnels, qui justifient de plus de 23 000 euros de recettes par année civile, lesquelles sont supérieures aux autres revenus du foyer. Il est toutefois peu utilisé pour les investisseurs locatifs visés par cette page.

Dispositifs de défiscalisation immobilière

Plusieurs dispositifs existent aujourd’hui pour optimiser fiscalement un investissement locatif en bénéficiant d’une réduction d’impôt :

• Jusqu'à 30% avec la loi Malraux, sous réserve de rénover totalement un bâtiment remarquable, et dans la limite de 400 000 euros déduits sur 4 ans maximum.
• Jusqu’à 21% avec le dispositif Denormandie, qui encourage la rénovation de logements situés dans des villes labellisées “Cœur de ville” ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire.
• Jusqu’à 65% avec le dispositif Loc’Avantages, qui récompense les bailleurs proposant des loyers inférieurs au prix du marché, à des locataires aux revenus modestes.

Gestion locative et aspects pratiques

Location nue vs location meublée

Charges locatives déductibles

Sous le régime réel, il est possible de déduire des charges de ses revenus locatifs, afin de faire baisser son impôt. La liste exhaustive des charges déductibles est indiquée dans le Code général des impôts. On y trouve notamment :

• Frais d’emprunts (intérêts, frais de garantie)
• Primes d’assurance
• Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration
• Frais de gestion (agence locative, syndic)

Normes énergétiques à respecter

Les bailleurs doivent aussi faire attention à la classe énergétique de leur bien. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les logements G+ ne peuvent plus être loués. En janvier 2025, ce sera au tour des classes G, puis F en 2028 et E en 2034. De plus, il est également interdit d’augmenter les loyers de biens classés F et G depuis août 2022 (révision, renouvellement, remise en location).

Calcul de rentabilité et performance

Évaluer la rentabilité d’un investissement locatif est primordial avant de se lancer dans le projet. Le rendement locatif permet de déterminer si l’investissement générera des revenus suffisants pour justifier l’achat. La rentabilité locative, elle, inclut le rendement et s’apprécie sur toute la durée de l’investissement.

Méthodes de calcul du rendement locatif

Le rendement locatif se calcule en rapportant les loyers annuels perçus au prix d’achat du bien. Les deux méthodes principales sont :

• Rendement brut : (Loyers annuels / Prix d'achat du bien) × 100
• Rendement net : ((Loyers annuels – Charges) / Prix d'achat du bien) × 100

Outils et simulateurs d'investissement

Avant de vous lancer, utilisez le simulateur Meilleurtaux pour vous permettre de calculer la rentabilité d'un investissement locatif en tenant compte de tous les paramètres financiers (montant du logement, loyers, charges, impôts, etc.). Vous pourrez ensuite bénéficier de l’avis d’un conseiller Meilleurtaux.

Risques et pièges à éviter

L'investissement locatif peut aussi comporter des risques qu’il est important d’identifier et d’anticiper. Ces erreurs peuvent avoir des conséquences dramatiques sur la rentabilité du projet. Parmi les plus courantes :

• Surestimation du prix d’achat, qui fait payer trop cher un bien dont la rentabilité serait trop faible.
• Mauvaise estimation des travaux, qui peuvent rapidement augmenter le coût global de l'investissement.
• Absence d’anticipation de l’évolution du marché immobilier ou absence de diversification du portefeuille d'investissements.

Alternatives à l'investissement locatif direct

Il existe des solutions pour investir dans la pierre tout en n’étant pas propriétaire des biens directement : la pierre-papier, via notamment les parts de SCPI ou le crowdfunding.

SCPI : avantages et inconvénients

Acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI, ou même OPCI, SCI) permet de percevoir des dividendes sans avoir à gérer soi-même des biens immobiliers. La SCPI gère un grand parc immobilier, ce qui permet de diversifier son portefeuille, mais aussi de mutualiser les risques. De plus, le ticket d’entrée est bien plus accessible que l’achat d’un bien en direct.

En revanche, le capital n’est jamais garanti, et il y a donc un risque de perte selon les fluctuations du marché locatif, notamment.

Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding, ou littéralement “financement par la foule”, est une méthode de collecte de fonds qui permet à un grand nombre de personnes de contribuer financièrement à un projet, notamment immobilier. Les contributeurs se voient ensuite verser des dividendes.

C’est un investissement court/moyen terme avec une rentabilité plus élevée. Cependant, c’est aussi un placement plus risqué et moins liquide.

Conseils d'experts pour réussir son investissement

Pour réussir un investissement locatif, vous devez développer une stratégie claire et bien définie. Cela inclut une étude approfondie du marché immobilier local, l'identification des zones les plus rentables et la compréhension des tendances économiques et démographiques.

Une bonne anticipation des évolutions du marché immobilier permet également de maximiser les chances de succès à long terme. Les experts recommandent également d’être vigilant quant à la gestion de son investissement. Si vous ne voulez pas vous en occuper, tournez-vous peut-être vers la pierre-papier.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque la somme des charges déductibles dépasse le montant des loyers perçus. Déclarable dans certaines conditions, le déficit foncier permet de réduire l’imposition sur le revenu.

Quelles sont les charges locatives déductibles ?

Quand vous optez pour le régime réel lors de votre déclaration de revenus, vous pouvez déduire certaines charges de votre revenu locatif. Les charges déductibles comprennent : les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les impôts et taxes non récupérables auprès du locataire, les travaux d’amélioration du bien comme les assurances.

Quel est l’impact des taux d'intérêt sur l'investissement ?

Les taux d’intérêt influencent directement la rentabilité d’un investissement immobilier. Des taux bas favorisent l’emprunt, mais des taux élevés augmentent le coût global du prêt et peuvent donc impacter la rentabilité.

Investissement locatif vs autres placements, quelle est la meilleure solution ?

L'immobilier locatif présente des avantages en termes de rentabilité et de sécurité, mais peut être moins liquide et plus contraignant que d'autres placements comme l’assurance vie ou la bourse. Le choix dépend des objectifs financiers et du profil de l'investisseur.

Les fiches pratiques de l'investissement locatif