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Le prêt progressif pour contourner la difficulté d’accès au crédit immobilier

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Le taux de refus de crédits immobiliers a fortement augmenté par rapport à 2019, passant de 5,5 % à 10,7 % en août dernier. La cause est le durcissement des conditions d’octroi de prêts résultant des règles imposées par le HCSF aux banques afin de les protéger. Pour aider les ménages pénalisés par ces recommandations à concrétiser leur projet, certains prêteurs remettent le prêt progressif au goût du jour.

Resserrement des conditions d’obtention de crédit

Après une année d’effervescence sur le marché du crédit immobilier, le haut conseil de stabilité financière (HCSF) a imposé deux limites aux banques : pas de taux d’endettement supérieur à 33 % ni de durée de remboursement dépassant 25 ans. Seuls 15 % de la production peuvent déroger à ces exigences, sous réserve que 75 % des dossiers concernent une primo-accession.

Important La conséquence est l’exclusion des ménages aux revenus modestes, mais également d’une partie des emprunteurs plus aisés, habitués à un effort d’endettement atteignant plus élevé.

Même les investisseurs locatifs ne sont pas épargnés.

Outre ces restrictions, l’apport personnel est redevenu indispensable pour décrocher un financement, les banques renforçant leur protection contre les impayés dans un contexte de crise sanitaire et économique. La contribution doit correspondre à 10 % du coût de l’opération au minimum afin de couvrir les frais de notaire, mais un montant plus important donne droit à des conditions plus attractives.

Une solution pour les acheteurs : le prêt progressif

Pour contourner le problème du taux d’effort maximal,

Important Certains prêteurs proposent à leurs clients de souscrire un prêt progressif à taux fixe plutôt qu’un crédit à l’habitat traditionnel.

Dans le premier cas, les mensualités ne varient pas pendant toute la durée de remboursement du crédit.

Avec la solution du prêt progressif, les premières échéances sont peu élevées, ce qui permet de maintenir leur part par rapport aux revenus en dessous de la limite de 33 % préconisée par le superviseur. Par la suite, elles augmentent chaque année, d’environ 1 % pour les acquéreurs d’une première résidence principale et de l’ordre de 1,5 % dans le cas d’un investissement locatif.

Si cette option présente un avantage certain, elle coûte plus cher qu’un crédit classique. Par ailleurs, elle n’est généralement accordée qu’aux emprunteurs dont la banque estime que les revenus vont augmenter en parallèle d’une amélioration de leur situation professionnelle. Car la dette étant contractée sur le long terme, la hausse du taux d’endettement ne doit pas affecter les finances futures des ménages concernés.

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