Crédit immobilier : ces emprunteurs pénalisés par le taux d'usure

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 8 décembre 2022 .
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Publié le jeudi 1 décembre 2022 09:45 par la Rédaction Meilleurtaux

Dans une note de conjoncture parue mi-novembre, les notaires de France s’inquiètent du volume de transactions en baisse et pointent notamment le taux d’usure.

Les volumes de vente des logements anciens amorcent une lente décrue (-5,6 % en août sur un an), d'après une note de conjoncture immobilière des notaires de France, parue le 14 novembre. Une tendance qui pourrait s’expliquer notamment par le fait que de nombreux candidats au crédit voient leur dossier retoqué, dépassant le taux d’usure réglementaire, autrement dit le seuil maximal au-dessus duquel les banques ne peuvent accorder un prêt.

Et pour cause, malgré plusieurs hausses successives, un problème de taille demeure. Censé protéger les emprunteurs d’éventuels abus des banques, le taux d’usure est un taux « tout compris ». Cela signifie qu’en plus du taux nominal du crédit, il comprend également l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les garanties. Or avec le niveau actuel du taux d’usure, des dossiers normalement finançables peuvent se retrouver bloqués.

Une situation que dénoncent les courtiers depuis plusieurs semaines, rejoints désormais par les notaires de France. Ils constatent ainsi que le taux d’usure est un enjeu davantage présent dans leurs échanges avec leurs clients depuis la hausse des taux et … que son impact sur la viabilité des projets immobiliers est plus sévère. »

D’un outil de protection du consommateur à un outil d’exclusion

« Depuis plusieurs mois, les marges de manœuvre des banques commerciales diminuent par une réduction de l'écart entre le taux d'usure en vigueur et le taux des OAT à 10 ans (l'indicateur des taux d'emprunt de l'Etat français, indicateur de référence pour les évolutions du marché du crédit en France, NDLR), détaille la note des notaires. L'offre de crédit se trouve, dès lors, automatiquement limitée et fait d'un outil de protection nécessaire du consommateur un outil de raréfaction, voire d'exclusion du crédit, y compris pour de bons profils qui n'atteignent pas le taux d'endettement maximum de 35%. Une hausse insuffisante ou trop espacée dans le temps du taux d'usure, à un rythme différent des taux bancaires, créé ainsi un goulet d'étranglement qui complique paradoxalement l'accès au crédit ».

Par ailleurs, comme l’explique Pierre Madec, économiste à l'Observatoire français des conjonctures économiques, sollicité par Le Monde, « ce taux d'usure ne touche pas les ménages de la même façon. Les plus aisés peuvent toujours emprunter et achètent dans les zones tendues, contribuant à y maintenir la pression sur les prix ; ceux qui n'obtiennent plus de crédit sont plus modestes, sur des territoires moins tendus. Ce qui laisse présager un marché du crédit comme de l'immobilier à deux vitesses ».

De nouvelles dispositions à venir en 2023 ?

Pourtant, selon la Banque de France le taux d’usure a connu au 1er octobre « une hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier ». Jusqu’ici, elle se refusait d’ailleurs à reconnaître un quelconque problème avec son mode de calcul.

Du côté du gouvernement, on concède que des améliorations pourraient être envisagées : « il faut voir si le mode de calcul du taux d'usure tous les trimestres n'est pas trop long, voir si on peut être plus en phase avec le quotidien et la réalité », s’interrogeait fin octobre Olivier Klein, ministre du Logement. Des discussions devaient avoir lieu début novembre, avec François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France.

À ce titre, Olivia Grégoire, la ministre déléguée chargée des Petites et Moyennes Entreprises, du Commerce, de l'Artisanat et du Tourisme expliquait devant l’assemblée le 15 novembre dernier que « sur l'accès au crédit, le gouvernement bougera en 2023. Le gouvernement a déjà fait un état des lieux complet du sujet et des impacts du taux d'usure. Un nouveau mode de collecte des taux a été mis en œuvre pour avoir une vision plus fine et détaillée des taux moyens. C'est pourquoi, le 1er octobre dernier, les différents taux d'usure ont connu une hausse significative ».