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Les critères essentiels pour un investissement locatif rentable

 Bureau de notaire

L’immobilier locatif reste un placement très prisé des épargnants, mais pour en maximiser le rendement, le projet doit être minutieusement préparé. Entre le choix de la région, du niveau de prix, du calcul de la rentabilité, etc., les critères à prendre en compte sont nombreux.

Dans quelle région réaliser un investissement locatif ?

Selon le Crédit Foncier, le sud de la France et l’Ile-de-France sont les régions privilégiées par les investisseurs. 79 % des transactions réalisées par ses clients entre janvier et juin 2016 se concentraient sur l’Occitanie (26 %), l’Ile-de-France (19 %), l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Nouvelle-Aquitaine et PACA.

Ce choix, stable sur plusieurs années, s’explique par la présente dans ces régions des grandes métropoles françaises : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice. Outre la demande locative importante dans ces bassins d’emplois, leurs projets urbains en font des localisations idéales pour un investissement immobilier.

Réussir votre investissement immobilier, les clés

Envie d’investir dans l’immobilier ? Fixez d’abord votre but : vous constituer un patrimoine ou diversifier votre portefeuille existant, préparer votre retraite, faire baisser votre impôt… Évaluez également le budget dont vous disposez et si vous devez recourir au crédit, calculez votre capacité d’emprunt avant de monter un dossier solide à présenter à la banque.

Bien entendu, évaluez la rentabilité potentielle de l’opération.
Vous pouvez considérer le ratio entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien incluant les frais de notaire additionné aux charges (impôts, charges de copropriété, entretien et travaux, frais de gestion locative…). Dans certains endroits où les prix sont très élevés, votre rendement par le revenu peut être moindre, mais compensé par une potentielle plus-value à la revente.

Dans tous les cas, l’emplacement est le critère-clé, pour minimiser la vacance et optimiser vos revenus locatifs.

Les paramètres essentiels : la démographie de la ville, son attractivité et son dynamisme économique, son taux de chômage, ses perspectives de développement (quartiers rénovés, nouvelles infrastructures…).

L’importance du prix et du loyer

Malgré les avantages fiscaux, notamment dans le neuf grâce au dispositif de défiscalisation Pinel, attention à ne pas payer trop cher, d’autant qu’en 2016, les prix sur ce segment ont augmenté de 2,5 % en moyenne. 

Vérifiez que le prix proposé par le vendeur est cohérent avec le marché en comparant plusieurs propositions issues de sources différentes (agences, petites annonces, indices des prix des Notaires, etc.).
Vous préserverez ainsi la rentabilité de votre investissement et vos plus-values potentielles.

De même, le loyer ne doit pas être trop haut, au risque de décourager les locataires, ni trop bas et limiter la rentabilité de l’investissement. Attention, dans certaines villes comme Paris et Lille, les loyers sont encadrés.

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