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Cosse ou Pinel : le meilleur dispositif pour les propriétaires immobiliers ?

Propriétaires immobiliers

Aujourd’hui, les propriétaires immobiliers sont confrontés à un choix plus ou moins complexe par rapport à la législation qui devrait les encadrer. En effet, si la loi Pinel concerne les logements neufs ou assimilés, le dispositif Cosse est plutôt orienté vers l’immobilier ancien. Chaque dispositif présente ses avantages et inconvénients, et les propriétaires ont besoin de connaitre tous les tenants et aboutissants de chaque dispositif pour pouvoir orienter leur choix d’investissement.

La loi Pinel régira le secteur du neuf jusqu’au 31 décembre 2017. Elle concernera la construction ou l’acquisition de biens immobiliers neufs ou rénovés. En effet, les maisons anciennes qui ont subi des travaux de rénovation pour s’aligner aux exigences de décence en vigueur, ainsi que les locaux ayant subi des transformations pour être habitable, sont considérés faisant partie du neuf.

Le dispositif Cosse, quant à lui, a commencé son encadrement depuis de 1er janvier 2017 dans le secteur de l’ancien, se substituant au dispositif « Borloo ancien » et à celui du Besson ancien ». Ces deux législations mettent les investisseurs dans l’embarras du choix face au type d’immobilier qu’ils doivent acheter.

Toutefois, étant donné les avantages fiscaux présentés par la loi Pinel, il est plus conseillé aux acquéreurs de se lancer dans le neuf.

Le secteur de l’immobilier reste dynamique

L’effervescence qui règne au cœur du domaine de l’immobilier n’est plus à prouver : les taux d’intérêt sont encore à un niveau très intéressant pour les emprunteurs, les tarifs de la pierre sont en perpétuel ajustement, sans compter que la pierre a toujours été une valeur refuge pour les investisseurs. Mais ce n’est pas tout car l’immobilier offre encore une conjoncture avantageuse aux investisseurs par les différentes réformes fiscales qui se mettent en place.

Ainsi, il convient à tout acquéreur de bien étudier les dispositifs fiscaux en vigueur avant de prendre toute décision d’investissement. Le directeur opérationnel de Réalités de préciser :

Le neuf est certes plus cher que l'ancien. La différence est de l'ordre de 20 % pour un bon emplacement. Mais cet avantage est relatif. Au-delà du prix de vente, il faut tenir compte des droits de mutation, qui sont pour le neuf inférieurs de 5 points, plus la valorisation du parking, qui est quasi systématiquement inclus dans le neuf. En outre, le coût d'entretien d'un logement ancien est en moyenne de 45 euros/m2 par an contre seulement de 7 à 12 euros/m2 par an pour le neuf. Enfin, les performances énergétiques ne sont pas au rendez-vous.

Directeur opérationnel de Réalités

Alors qu’un conseiller en patrimoine soutient que :

Le dispositif Cosse serait plutôt envisageable dans le cadre de l'utilisation de logements vacants ou de logements déjà loués. Le sujet est d'abord de savoir si on veut investir dans le neuf ou dans l'ancien et, dans le second cas, si on veut éventuellement utiliser la loi Cosse.

Conseiller en patrimoine

Des avantages pour les bailleurs

En optant pour la loi Pinel, les propriétaires qui se sont lancés dans un investissement locatif pourront bénéficier d’une réduction fiscale dont le montant se calculera en fonction de la durée de la location :

  • Location de 6 ans : 12% de l’investissement initial
  • Location de 9 ans : 18% de l’investissement initial
  • Location de 12 ans : 21% de l’investissement initial.

En outre, le prix de revient du logement devra être dans la limite des 5.500 euros le mètre carré de surface habitable, pour un montant total maximum de 300.000 euros. À noter que pour le calcul des niches fiscales, les réductions d’impôts obtenues dans le cadre de la loi Pinel seront aussi prises en compte.

Pour le dispositif Cosse, l’abattement fiscal sur le montant du loyer imposable prend la place de la réduction fiscale. Cet abattement peut aller de 30 à 70% en fonction de la valeur du loyer et de sa zone géographique.

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