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Le déficit foncier, une astuce pour alléger les impôts en immobilier

 Finances immobilières

Le déficit foncier est un dispositif encore méconnu des propriétaires immobiliers. Il permet de diminuer des revenus imposables (salaire, dividendes perçus, …) jusqu’à 10 700 euros. Si ce plafond est dépassé, le surplus est reportable pendant dix ans. Il faut adopter le régime d’imposition réel pour bénéficier de cet avantage.

Grâce au déficit foncier, un propriétaire immobilier réalisant un investissement locatif peut réduire ses impôts. Une personne ayant investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier), dans la pierre-papier, peut également utiliser cette astuce. Les charges prises en compte sont :

  • les dépenses de rénovation et d'entretien
  • les primes d'assurance
  • les charges de copropriété non imputables au locataire
  • l'impôt foncier
  • les intérêts d'emprunt
  • les honoraires de gestion

Soulignons que le déficit foncier ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation. Il faut également que le bien soit loué pendant trois ans au minimum, à partir de la déclaration de revenus.

Comment profiter du déficit foncier ?

Le déficit foncier peut être considéré comme une solution légale pour construire un patrimoine immobilier à moindre frais. Il serait dommage de ne pas en profiter.

Lorsque les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier vient en déduction des autres catégories de revenus dans la limite de 10 700 euros par an. Le déficit excédentaire peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le régime d’imposition réel permet de déduire des revenus fonciers les charges telles que les honoraires de location, les dépenses de réparation et d’amélioration, etc. Notons que les travaux d’agrandissement comme la construction d’une véranda ne sont pas pris en compte.

Ainsi, l’astuce consiste à acquérir un bien immobilier en mauvais état, à le rénover pour ensuite le louer. Plus les travaux à effectuer sont importants, plus il y aura moins d’impôts à payer.

Pour optimiser le déficit, il est préférable de financer le bien grâce à un crédit.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Le déficit foncier permet à un propriétaire immobilier de réduire sa facture fiscale. Cependant, il ne peut pas s’appliquer dans certains cas.

Pour profiter d’un déficit foncier, le bien immobilier à l’origine du déficit doit être loué durant au moins trois ans, à compter de la date de déduction. Dans le cas contraire, le propriétaire risque un redressement fiscal sur plusieurs années.

Le fisc examine également la liste des travaux déduits (les changements de chauffage, les dépenses d’isolation, etc.).

Si le propriétaire immobilier effectue lui-même les travaux, il doit soustraire le montant (toutes taxes comprises) des matériaux et fournitures.

S’il fait appel à un professionnel pour les réaliser, il doit déduire l’intégralité de la facture.

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