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Prêt immobilier : les nouvelles règles vont-elles vous permettre d’emprunter plus facilement ?

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 6 décembre 2023 .
Temps de lecture : 3 min

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Le 4 décembre, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l'Économie Bruno Le Maire, s'est réuni pour évoquer la crise des prêts immobiliers. Il propose quelques solutions destinées à rendre le crédit plus accessible. Sont-elles à la hauteur des attentes des emprunteurs et des courtiers ?

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a enfin rendu sa copie. Alors que depuis de longs mois, certains courtiers et banquiers ne cessent de répéter que les critères d’octroi des crédits manquent de souplesse, l'autorité chargée de veiller à la bonne santé du système financier a présenté des nouveautés pour l’octroi des prêts immobiliers.

Les critères jugés obsolètes par certains courtiers

Avant d’annoncer ses mesures, elle a, de son propre chef, tenu à rappeler que la production de crédits est particulièrement en berne. En septembre, elle s’établissait à 9,2 milliards d’euros, soit “une baisse importante par rapport aux niveaux records de 2022”, rappelle-t-elle dans un communiqué du 4 décembre.

Dans ce contexte, les règles limitant à 35% maximum le taux d'endettement des emprunteurs, et à 25 ans la durée maximale de prêt (hors exceptions), sont-elles toujours appropriées aujourd’hui ? Ce n’est pas l’avis de certains courtiers. Car le contexte a changé. “On est passé de 1 à 4 % de taux d'intérêt en 18 mois. Ça a été très violent”, déclarait récemment Maël Bernier sur France Inter.

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Un taux d’endettement maintenu à 35%

Certes, les taux commencent aujourd’hui à se stabiliser “entre 4 et 4,5% selon les durées”, ajoutait la porte-parole de Meilleurtaux. Mais les prix, eux, ne fléchissent que légèrement. Alors qu’il aurait fallu qu’ils “baissent de plus de 25 % pour compenser la capacité d'emprunt moindre des acheteurs”, analyse-t-elle. Résultat : “la moitié des dossiers sont refusés parce qu'ils dépassent le taux d'endettement", selon elle.

Pour autant, le HCSF a décidé de ne pas y toucher. A la place, il s’est notamment contenté de sortir une partie des prêts relais du calcul du taux d'endettement. “Jusqu'ici, si le capital du prêt relais n'entrait pas dans le calcul du taux d'effort, les intérêts de ce prêt l'étaient. Désormais, ces derniers n'entreront plus en compte dans le calcul du taux d'endettement, tant que le prêt relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien mis en vente”, explique le site d’information MoneyVox.

Une durée de crédit allongée en cas de rénovation substantielle du logement

Seconde mesure décidée par l’autorité : permettre à tous ceux qui effectuent des travaux de rénovation constituant plus de 10% du montant de leur crédit, d’emprunter sur 27 ans, et non 25 ans.

Enfin, les banques peuvent toujours déroger aux critères fixés par le HCSF pour 20% des crédits. Jusqu’ici, cette dérogation était prise en compte trimestre par trimestre. Désormais, ces 20% de dérogation seront appliqués sur trois trimestres glissants. Ce qui est une bonne nouvelle pour l’emprunteur. En effet, "en cas de dépassement limité constaté sur un trimestre, l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) pourra considérer que le respect de ces limites sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante".

Ces trois ajustements techniques, qui feront l'objet d'une publication d'un arrêté par le ministre sous dix jours, seront immédiatement applicables. Mais ils ne vont pas changer la vie des emprunteurs selon Maël Bernier. "Ce n’est pas avec ces annonces que nous allons redonner de l’air au marché immobilier. La table n’a pas été renversée”. La porte-parole du courtier juge en effet ces annonces “minimes” alors qu’il “aurait fallu prendre des décisions fortes pour vraiment relancer le marché”.

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